$
נדל"ן

עסקאות הענק בתל אביב: "עזריאלי עשה עסקה טובה יותר אך מסוכנת יותר"

עסקאות הענק שבהן נמכרו בשבועיים האחרונים מחלבת תנובה לקבוצת פאנגאיה־זלקינד־אלוביץ' ופרויקט דרום הקריה לקבוצת עזריאלי הן הזדמנות לבדוק כיצד מקבלים החלטות בשוק הנדל"ן המניב

שי פאוזנר וגולן חזני 15:4916.06.11

העסקה הגדולה בישראל בשוק הנדל"ן השנה נחתמה שלשום, שבמסגרתה מכרה חברת תנובה את מתחם המחלבה הוותיק שלה בתל אביב, המיועד להפוך לפרויקט מגדלים. כפי שנחשף בשבוע שעבר ב"כלכליסט", חברת יורוקום נדל"ן של שאול אלוביץ' מצטרפת לקבוצת הרוכשים, של אלקטרה (12.5%), אלקטרה נדל"ן (12.5%) ופאנגאיה נדל"ן (37.5%) שבשליטת ברק רוזן ואסף טוכמאייר. יורוקום נדל"ן תחזיק ב־37.5% מהפרויקט. היקף העסקה יעמוד על 530 מיליון שקל, בתוספת 35 מיליון שקל ששולמו לעיריית ת"א במסגרת ההסכם שלה עם תנובה. ההשקעה הכוללת תעמוד על יותר מ־2 מיליארד שקל. אלקטרה צפויה לבצע את עבודות ההקמה של הפרויקט תמורת 800 מיליון שקל. ל"כלכליסט" נודע כי החתימה שלשום נערכה במשרדי עו"ד שרגא בירן, במעמד הרוכשים.

 

 

העסקה נחתמה רק שבוע וחצי לאחר השלמת מכרז מינהל מקרקעי ישראל שבו נמכר מתחם לפרויקט בסדר גודל דומה מאוד באותו האיזור - המתחם המיועד לפרויקט משרדים ומסחר ענק בדרום הקריה בתל אביב, בו נמכר השטח ב־522 מיליון שקל לקבוצת עזריאלי. שיחות עם שני בכירים משוק הנדל"ן שמכירים מקרוב את הפרויקטים חושף טפח מהצורה בה בוחנים יזמים עסקאות בשוק המניב. הראשון, אורי בכור, מנכ"ל חברת אדמה קפיטל, היוזמת שותפיות לרכישת חברות ופרויקטים שבחנה אפשרות של השקעה בפרויקטים והשני, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, ארז כהן שביצע הערכות שווי של העסקאות עבור קבוצות המעורבות בה.

 

ארז כהן ארז כהן

"כדי לדעת מי עשה עסקה טובה יותר בשני מגרשים, שנמצאים בקו אווירי של 800 מטר אחד מהשני, יש לבדוק את זה בכמה פרמטרים: עלות מחיר למ"ר, צפי רווח, פיזור סיכון, התאמה בין פעילות החברה לזכויות המגרשים ומבנה העסקה", מסביר בכור. "בשורה התחתונה עזריאלי שילם מחיר נמוך ב־20% על אזור שכרגע נתפס טוב יותר. כאשר בנייה של פרויקט עומדת על יותר מ־300–400 מיליון שקל כלל האצבע אומר שהרווח יזנק ב־6%–7% מעל לפרויקטים זולים יותר להקמה. לפי נתונים שלנו, עלות ההקמה של פרויקט תנובה תעמוד על 1.8 מיליארד שקל לפני הוצאות מימון והיטלי השבחה והקלות תכנוניות בעתיד. הרווח בפרויקט היה אמור להגיע לסדר גודל של 750–800 מיליון שקל, אולם בפועל הוא יעמוד על כ־600—640 מיליון שקל בלבד בשל הוצאות פיתוח גדולות מאוד שיהיו שם. הוצאה זו יכולה להסתכם כפי שהערכנו ב־220 מיליון שקל אבל גם להגיע ל־270 מיליון שקל".

 

כהן לעומתו סבור שהרווח במתחם תנובה לא יהיה נמוך כל כך. "נכון, יש שם תוכניות שיאלצו את רוכשי מתחם תנובה להוציא סכום גדול של עשרות מיליונים על הפיתוח אבל זה לא יהיה ברמה כזו מהותית. כיום יש כבר מתווה ברור לתוכנית הפיתוח שם. לדעתי הרווח יהיה גבוה יותר מהותית".

 

בכור מעריך כי במתחם שקנה עזריאלי היקף הבנייה יגיע ל־1.3 מיליארד שקל, דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל והוצאות מימון. לדבריו, "עזריאלי רכש את המתחם כדי להשכיר אותו אך לשם ההשוואה נאמר שהרווח שהוא היה רושם לו תכנן למכור בו נכסים היה מגיע לכ־730—690 מיליון שקל". מול הטענה של בכור על אי הוודאות בעניין גובה היטלי הפיתוח אומר כהן: "יש עלות נוספת של כ־38 מיליון שקל בגין עלויות פיתוח, מכאן שסך התשלום של קבוצת עזריאלי למדינה יסתכם בכ־560 מיליון שקל לפני מע"מ, או 4,500 שקל למ"ר קרקע עבור כל מ"ר בינוי ברוטו במתחם". כהן צופה כי הרווח בפרויקט של עזריאלי יהיה נמוך יותר ויסתכם בכ־500 מיליון שקל.

 

הנפקה מול תשלומים

 

זהות הרוכשים בכל מתחם משחקת גם היא תפקיד. "לעומת עזריאלי, השותפות פאנגאיה עם שני גופים חזקים כמו אלקטרה ויורוקום נדל"ן מהווה יתרון מול העובדה שעזריאלי ביצע את העסקה לבדו, למרות מצבו הפיננסי האיתן. בראייה אסטרטגית, לשם שמירת היתרון היחסי של מגדלי עזריאלי, הלך עזריאלי לבד לפרויקט והוא יתחרה בעצמו, ובמגדלי רחוב הארבעה. למרות זאת, ייתכן שזה היה נכון להכניס לפרויקט שותף שלו שטח באיזור שאפשר היה לבצע בו ניוד זכויות (הגדלת הפרויקט הזה על חשבון פרויקט מתוכנן בקרקע של השותף - ש"פ), למשל".

 

במרכז תחום הסיכונים עומד גם נושא המימון. עזריאלי נדרש לשלם את המחיר מראש וישמש אותו הון שגייס בבורסה. "חישוב הכדאיות הפיננסית של הפרויקט יכול להיות לפי הריבית בשוק או אלטרנטיבות השקעה אחרות", אומר בכור. הוא מעריך שמינימום עלות המימון של עזריאלי לפרויקט - אם יבנה אותו בתוך שש שנים - יעמוד על כ־110 מיליון שקל. במגרש של תנובה, אומר בכור, "העסקה הזו תבוצע בשלבים. ההתחייבויות הישירות לביצוע של כלל הפרויקט הן בהיקף גדול - של כחצי מיליארד שקל".

 

ההערכה בשוק היא כי חלק המגורים במתחם תנובה יממן 60% מעלותו. "הוצאות המימון של הפרויקט תלויות במבנה ההון של השותפות ובקצב המכירה של הדירות. לזה יצטרפו כאמור הוצאות הפיתוח. בהערכה גסה מאוד, אני מאמין שעלות המימון לא תפחת מעלות המימון המינימאלית של עזריאלי וייתכן שבסיטואציה מסוימת תעבור את רף 160 מיליון שקל", הוא אומר.

 

בכור מוסיף מחמאה לקנדה ישראל, "הרכישה כרגע דורשת סכום של כ־170 מיליון שקל. הקבוצה המקורית יכלה לוותר עכשיו על שותף נוסף אך בחרה לצרפו כבר עכשיו מתוך ראייה קדימה של כל אורך חיי הפרויקט".

 

הדמיית מתחם המע"ר הצפוני שבמרכזו פרויקט תנובה הדמיית מתחם המע"ר הצפוני שבמרכזו פרויקט תנובה

 

התמהיל המהביל

 

סיכון נוסף שטמון בפרויקטים הוא השוני בתמהיל של שני הפרויקטים, כלומר החלוקה בין המשרדים, המסחר ובמתחם תנובה גם המגורים. לפי התוכנית, במגרש תנובה ייבנה מגדל של 65 קומות. "הזוכים אמרו שהוא יהיה הגבוה בישראל וכדי לעמוד בהבטחה כולו מוכרח להיות מגורים כי מגדלי משרדים גבוהים יותר מתוכננים לקום בישראל. לגבי השטחים המסחריים יש כלל אצבע שלפיו הם יהוו 6% מכלל הפרויקט. התמהיל במתחם תנובה יכלול שטח מסחרי כמו זה של מתחם עזריאלי בדרום הקריה".

 

התפיסה הרווחת בשוק היא שמגורים פחות מסוכנים ממשרדים. לדברי כהן, "לאורך העשור האחרון לא ראינו פה צניחות של מחירי דירות ובמשרדים בהחלט היו כאלה. אני מעריך שהיזמים יפעלו להגדיל את החלק של המגורים על חשבון המשרדים במתחם".

 

"פיזור הסיכון במתחם תנובה נראה לכאורה טוב יותר בגלל גיוון הייעודים - מגורים, מסחר ומשרדים. בשל ירידות המחירים בשוקי הדירות והמשרדים שצפויות במשק, פיזור הסיכון הזה איננו משמעותי", מעריך בכור. הוא צופה שלפחות בניין משרדים אחד במתחם תנובה יוצא למכירה כדי להקטין את הסיכון של עליית הוצאות המימון. במקביל מעריכים השניים שחלק המגורים יימכר כבר בתחילת הדרך.

 

הדמיית פרויקט דרום הקריה הדמיית פרויקט דרום הקריה

 

התחרות במע"ר

 

בשוק המשרדים מעריכים כיום כי התחרות באיזור המע"ר תשפיע ישירות על מחיר המשרדים בו. בכור מספר כי לפני כשנה בחנו אנשיו שכירת משרדים במגדלי קרדן שבמתחם. "ביקשו שם אז דמי שכירות לפני דמי ניהול של 60–63 שקל למ"ר לחודש לעומת מחירים של 85 שקל למ"ר וצפונה במרכז עזריאלי והמגדלים ברחוב הארבעה שקרובים לדרום הקריה". בכור מעריך כי המחיר ששילמה הקבוצה במתחם תנובה למשרדים גבוה בכ־800 שקל למ"ר ממה ששילמה עזריאלי בדרום הקריה. נוסף על כך הוא סבור כי הבנייה במתחם תנובה תחל רק בעוד כשלוש שנים בפועל ושיעברו 5–7 שנים עד השלמתו. בינתיים, מתגברת ההערכה בשוק המשרדים כי תגדל היציאה של שוכרים ממרכז תל אביב למקומות אחרים בשל התחרות העסקית של השוכרים הגדולים בעיר והרצון להציג רווח תפעולי גבוה בדוחותיהם. יציאתם מהעיר צפויה להפחית את דמי השכירות בשוק זה.

 

"לכאורה, כשעושים השוואה בין המגרשים, הצפיפות למ"ר יותר גבוהה במגרש בדרום הקריה ואילו תנובה יותר מרווח, כי הזכויות ברוטו הן פחות או יותר אותו הדבר. עם זאת, מגרש תנובה יכלול שלושה מגדלים ואילו מגרש 3.2 בדרום הקריה כולל שני מבנים. בדרום הקריה צפיפות הבניינים של משרדים ומגורים גבוהה. אך תכנונו הכללי של המתחם עם פרויקט הטמפלרים יוצר תכנון אורבני שלדעתי נכון יותר ויתן תחושה טובה יותר לשוכרי משרדים", אומר בכור.

 

עניין של תזמון

 

שני המגרשים דורשים עדיין הליך תכנון מפורט עד לקבלת היתר בנייה. אבל עדיין יש הבדל בין המועדים לעלייה על הקרקע. "במגרש של עזריאלי, מעבר לתכנון מפורט מול הוועדה המקומית עד להיתר יש להמתין לסיום העבודות על החניון התת קרקעי שמוטלות על היזם במגרש הצמוד ולפיתוח בתוך המגרש של המינהל. לוחות הזמנים לעלייה על הקרקע הם של כשנתיים מהיום בדרום הקריה. לכן השיווק לפרויקט של עזריאלי ייחל תוך כשמונה חודשים לערך", מעריך בכור.

 

לעומת זאת, לוחות הזמנים לעלייה על הקרקע בתנובה ארוכים יותר - שנתיים וחצי עד ארבע שנים מהיום, הוא מעריך. "התכנון של המע"ר רחוק מהשלמה. הוא אמור להשתלב בהרבה תוכניות של הרבה גורמים ותלוי בהם. מדובר בין השאר ברכבת הקלה, מנהרה תת קרקעית שתחבר אותו לרחובות הסמוכים, טיפול בקו מתח גבוה ועוד. אני מדבר על 6–7 שנים עד שיהיו שם מבנים".

 

בכור סבור כי הקבוצה שנוצרה במתחם תנובה היא כזו המתאימה מאוד לקידומו. "קנדה ישראל היא אלופת השיווק ומכירה מצוין את תחום המגורים, בעיקרי בתחום המכירה המהירה. אלקטרה מביאה הון ומחזיקה בחברת ביצוע מעולה ויורוקום נדל"ן יודעת להחזיק פרויקטים תכנוניים ארוכי טווח. בכל זאת, קשה לדעת כיצד תפעל השותפות שם. אני מאמין שאלקטרה תהיה הקבלן של הפרויקט ושני הכובעים הם אתגר. בעניין התזרים לקבוצה של פאנגאיה יש יתרון", הוא אומר. בכור מציין שהסכום הראשוני לו נדרשים כיום רוכשי השטח של תנובה הוא קטן משמעותית משווי המגרש - 25%–30% משוויו הכולל. יתר התשלום, כולל השתתפות בהוצאות הפיתוח, תלוי בתנאים שונים שלא ידוע על מועדם. לעומת זאת, עזריאלי ביצע עסקה רגילה בה הוא ישלם את הסכום מראש. בכור מסכם, "לא אופתע אם פאנגאיה תמכור חלק גדול מהמגורים כקבוצת רכישה וכך תשפר משמעותית את התזרים בפרויקט. זה יכול להיות עניין שישנה שם לטובת הקבוצה כולה את התמונה".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x