שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מציאה מכונס? תחשבו שוב

אם בעבר ניתן היה למצוא דרך כונס נכסים בתים הזולים ב־10% ממחיר השוק, הרי שבשנתיים האחרונות השתנתה המגמה עקב נהירת רוכשים למכרזי הכונסים בשל עליית מחירי הדירות. "אנשים מגיעים להתמחרות על נכסים ומוכנים לשלם מחירים גבוהים מאוד", אומר עו"ד ארז חבר

הליך כינוס נכסים כבר אינו מספק מחירים אטרקטיביים של דירות כפי שסיפק בעבר. "מדובר במגמה שניתן להרגיש בשנתיים־שלוש האחרונות. גם בחודשים האחרונים, אף על פי שיש תחושה של קיפאון במחירי הנדל"ן, אנשים מגיעים להתמחרות על נכסים ומוכנים לשלם מחירים גבוהים מאוד". כך אומר עו"ד ארז חבר ממשרד עמית, פולק, מטלון.

 

עו"ד חבר מונה לאחרונה למנהל המיוחד לנכסיו של תת־אלוף לשעבר וסוחר הנשק עמוס קוצר. כך, ביתו של קוצר יימכר ב־10.7 מיליון שקל לאחר הליך התמחרות שנמשך כמה חודשים ודיונים משפטים שנמשכו כשנה, שבהם ניסה קוצר לעצור את הפינוי מביתו. מדובר במחיר הגבוה בכ־20% מהמחיר שבו הוערך הנכס למימוש מהיר (המחיר שקובע השמאי לשווי הנכס במכירה מהירה), שעמד על כ־8 מיליון שקל.

 

הרקע לתהליך עליית המחירים במרכזי הכונסים הינה עליית המחירים המתמשכת של הדירות והבתים בישראל, שהביאה בעיקר בין אמצע 2009 לקיץ 2010 לזינוק במספר המתעניינים במכרזים אלה. לדברי חבר, מגמה זו בנוגע לנכסים מכונס אינה אולי בשורה טובה למי שראה בנכסים מכינוס אלטרנטיבה זולה, אבל עבור נושיו של קוצר שממתינים כבר שנים לסגירת החובות שלהם, מדובר בבשורה טובה מאוד.

 

חבר מודה גם הוא שכבר לפני שנתיים ניתן היה להרגיש בשינוי. אחת הדוגמאות שהוא נותן היא מכירת דירתו של איש העסקים איציק אלקולומברי, בעלי רשת סמי בורקס ב־2009. מדובר בדירת חדר וחצי במלון השרון בהרצליה שהוערכה למימוש מהיר בכ־620 אלף שקל. בפועל, הדירה נמכרה בכ־850 אלף שקל.

 

דינמיקת מחירים זו לא מתנהלת רק כאשר מדובר בנכסי יוקרה, אלא גם בדירות ממוצעות שמוצעות למכירה בהליך הכינוס: לפני כמה חודשים נמכרה דירה ברחוב הרצל 8 ברמת גן. הדירה הוערכה על ידי שמאי בכ־1.17 מיליון שקל, ונמכרה למימוש מהיר בלי עיכובים בכ־1.31 מיליון שקל. מחיר דירה בכרמיאל ברחוב הגליל הוערך בהליך מימוש מהיר בכ־255 אלף שקל, והדירה נמכרה בכ־310 אלף שקל. לדברי חבר, "מי שקנה נכסים לפני ארבע שנים מכונס נכסים היה יכול למצוא נכסים זולים לפחות ב־10% ממחיר השוק. אני לא רואה שמצב כזה יחזור על עצמו. השינוי היחיד שניתן להרגיש במסגרת הקיפאון בחודשים האחרונים בשוק הנדל"ן לא מתבטא במחיר נמוך יותר של דירות מכונס, אלא במספר אנשים קטן יותר שמגיש הצעות לרכישת הדירות. בדירות היוקרה הקיפאון לא השפיע גם על מספר הפונים".

 

הווילה שבה התגוררו קוצר ומשפחתו בכפר שמריהו הווילה שבה התגוררו קוצר ומשפחתו בכפר שמריהו צילום: תומי הרפז

 

כרוניקה של עליית מחירים

 

הווילה שבה התגוררו קוצר ומשפחתו ממוקמת ברחוב דרך השדות 22 בכפר שמריהו בסמוך לשגרירות ניגריה, ומשתרעת על 400 מ"ר בנוי, כולל חצר בשטח של כ־2 דונמים. הנכס כולל גם בריכת שחייה, מרתף יין, חניה תת־קרקעית וחדר כושר. הנכס נרשם על שם חברת ספיגנר קומפני לימיטד, ועליו משכנתה שנלקחה מחברת ההשקעות אינטרטיקה בהיקף של 8 מיליון שקל. ב־2009 הגיש מס הכנסה בקשה למתן צו כינוס לנכסיו הפרטיים של קוצר בעקבות חוב שלו שעמד על כ־3 מיליון שקל.

 

במקביל, כמה חודשים לאחר מכן הגישה אינטרטיקה בקשה להוצאה לפועל למימוש המשכנתה על הנכס בכפר שמריהו, בטענה כי קוצר הפסיק לשלם לה את חובו. קוצר פינה את הנכס בדצמבר 2010 לאחר שהגיע להסכמה עם חבר כי אינטרטיקה תשלם לו כסף עבור דיור חלופי לשלושה חודשים. לפי הערכת השווי של הכלכלן והשמאי שחר מדינה, הובאה בחשבון הקרבה של הבית למסילת הרכבת שמורידה את ערכו מכ־2,000 דולר למ"ר (שווי הנכסים במרכז כפר שמריהו בממוצע) לכ־1,000 דולר למ"ר. לפי חישוב זה, הערכת מחיר השוק של הנכס עמדה על כ־10 מיליון שקל ובהליך המימוש המהיר, כאמור, על כ־8 מיליון שקל.

 

שלוש ההצעות שהוגשו עמדו מלכתחילה על סכום הגבוה ממחיר זה: הנמוכה ביותר עמדה על כ־9 מיליון שקל, שנייה על 9.5 מיליון שקל ושלישית על כ־10.1 מיליון שקל. במהלך כמה חודשים ניהל חבר משא ומתן עם המציעים, ולבסוף הזמין אותם להליך התמחרות. ההצעה שזכתה בהליך היתה של כ־10.7 מיליון שקל על הנכס. השופטת ורדה אלשיך בבית המשפט המחוזי בתל אביב וראש ההוצאה לפועל בהרצליה אישרו את העסקה.

 

עו"ד אבי וייג, המייצג את קוצר, מסר כי הבית בבעלות חברה זרה, והחוב שבגינו נמכר הבית הוא החוב של החברה. "קוצר היה השוכר של הבית ב־15 השנים האחרונות. אין לו חובות שבגינם מוכרים נכסים", אמר וייג. הוא הוסיף כי הוגשה בקשה לבית המשפט לביטול כל הצווים שמס הכנסה ביקש. "קוצר לא חייב שקל אחד למס הכנסה. על כל הכנסה שהיתה לו הוא דיווח כדין, אבל מס הכנסה דורש מסים על הכנסות שטרם התגבשו".

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x