בלעדי ל"כלכליסט": עליית מחירי הנדל"ן הגיעה גם לשוק הדיור המוגן

מחירי הנדל"ן הגואים משפיעים לא רק על הזוגות הצעירים: לפי סקירת דן אנד ברדסטריט ישראל, שמתפרסמת לראשונה ב"כלכליסט", במהלך השנה שחלפה נאלצו בני הגיל השלישי בישראל להתמודד עם זינוק חד במחירי הדיור המוגן, שהתבטא בהתייקרות הפיקדון הממוצע ליותר ממיליון שקל. לפי נתוני דירוג דנס־100 שערכה החברה, גלגל ענף הדיור המוגן ב־2010 מחזור שנתי של כ־1.5 מיליארד שקל - עלייה של 20% בהשוואה ל־2009.

הדירוג חושף כי היקף יחידות הדיור בענף צמח ב־2010 ב־27% - מ־11 אלף ב־2009 לכדי 14 אלף בסיומה של 2010. היקף פיקדונות הציבור הסתכם ב־2010 בכ־10.7 מיליארד שקל, ולפי חישוב של חילוט הפיקדונות, שעומד בממוצע על 3% בשנה מהפיקדון, מדובר בהכנסות של כ־320 מיליון שקל בשנה החולפת.

חדר לדוגמא בבית משען בנאות אפקה בתל אביב צילום: יובל טבול

לדברי הכלכלן הראשי של דן אנד ברדסטריט, אבי מלכי, למרות הזינוקים בהיקף הפעילות ובמחירים, ענף הדיור המוגן עוד לא מיצה את הפוטנציאל שלו, וכל הנתונים מצביעים על המשך צמיחה של הענף. "אנחנו רואים שיש בישראל שינוי תרבותי של בני הגיל השלישי, שמראים נכונות גבוהה יותר לעבור לדיור מוגן. חלק מזה הוא טרנד שמגיע מארה"ב ותפס פה לאט וחלק מזה הוא אפקט העושר שחוו חלק מתושבי ישראל, שיכולים להרשות לעצמם לעמוד בתשלומים הגבוהים", אומר מלכי.

דירוג דנס־100 כלל את רשתות הדיור המוגן הפרטיות, המחזיקות ביותר מ־200 יחידות דיור. רשתות אלו דורגו לפי היקף הפעילות שלהן, מספר העובדים והאיתנות הפיננסית. למקום הראשון בדירוג הגיעה רשת משען, שדורגה במקום הראשון גם בשנת 2009 עם 2,796 דיירים ב־2,593 יחידות דיור. משען היא בעלת הפריסה הארצית הרחבה ביותר והיא מחזיקה בתשעה בתי דיור מוגן בבאר שבע, חיפה, חולון, גבעתיים, ירושלים ותל אביב. לדברי מלכי, הרשת לא פתחה בתים או אגפים חדשים ב־2010, אך השתמשה בפריסתה הארצית ובביקושים הגדלים לדיור מוגן, והסבה בתי אבות בבעלותה לבתי דיור מוגן.

רשת מגדלי הים התיכון רשמה צמיחה של 16%, וקפצה מהמקום השלישי בדירוג ב־2009 למקום השני, עם 1,351 דיירים ב־1,353 יחידות דיור. לפי דן אנד ברדסטריט, העלייה נבעה מפתיחת בית חדש ברמת השרון, הכולל 186 יחידות דיור. בחודשים האחרונים פתחה הרשת אגף חדש בבית שבמושב נורדיה שבשרון, והוסיפה לו 50 יחידות דיור נוספות, אך אלו לא נכללו בדירוג.

במקום השלישי ב־2010 מדורגת חברת אחוזות רובינשטיין, שבבעלותה ארבעה בתי דיור מוגן בראשון לציון, פולג בנתניה, ירושלים וצפון תל אביב. הרשת צמחה באופן מצומצם ב־2010, אך מכיוון שהיא משכנת 1,489 דיירים ב־1,249 יחידות המהוות כ־15% מיחידות הדיור בשוק, היא שומרת על מקום בראש הרשימה.

הדיירים מפקידים מיליון שקל, שהולכים ומצטמצמים ככל שמתמשכת שהותם בבית

לפי נתוני דן אנד ברדסטריט, קיימת קורלציה בין העלייה במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות לבין מחירי הפיקדונות הממוצעים בענף הדיור המוגן. פיקדון ממוצע שעמד ב־2008 על כ-720 אלף שקל, הגיע לסכום ממוצע של למעלה ממיליון שקל ב־2010. העלייה במחירי הדיור המוגן מוסברת בהאמרת מחירי הקרקעות ובעלייה בהוצאות התחזוקה ושכר העובדים. כלכלני החברה אומרים כי מדובר בשוק מתפתח, שנהנה מהיצע נמוך וביקושים גוברים נוכח העלייה במספר בני הגיל השלישי והפתיחות הרבה של ישראלים המוכנים לשנות את סביבת מגוריהם לאחר גיל 65.

הדיור המוגן הוא יצור כלאיים בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב, מה שהופך את העסקאות בענף זה למורכבות יותר. מדובר בנכס הדורש תחזוקה ברמה גבוהה, ולכן בנוסף לתשלום הראשוני נדרשים הרוכשים גם לתשלום חודשי לא מבוטל.

עסקת דיור מוגן יכולה להתבצע בשלושה מסלולים, כשהנפוץ הוא מסלול הפיקדון. במסלול זה מפקיד הדייר סכום ש"נאכל" מדי חודש בחודשו לפי חוקים שקבעה רשת הדיור המוגן, עד שהוא עוזב את דירתו. ברוב בתי הדיור המוגן מדובר ב־2%–4% שמחולטים מדי שנה מהפיקדון במשך 10–15 שנה.

דיירים שבוחרים במסלול זה מגיעים לרוב עם סכום התחלתי נאה של מעל מיליון שקל, ויודעים כי לא יוכלו להשתמש בו בתקופת מגוריהם. העסקה אף כוללת הסכמה מראש על מספר השנים שבהן יחולט הפיקדון, ובמקרים מסוימים צאצאיו של הדייר או הדייר עצמו, אם החליט להעתיק את מגוריו, יוכלו לקבל חזרה חלק מהפיקדון. למשל בעסקה שבה הפיקדון היה כמיליון שקל בחילוט של 3% לשנה, הפיקדון יחולט ב־30 אלף שקל בשנה. אם תקופת החילוט נקבעת ללא יותר מעשר שנים, בתום תקופת הפיקדון יקבלו הדייר או צאצאיו 700 אלף שקל בחזרה.

חלק מבתי הדיור המוגן מציעים מסלול נוסף המכונה מסלול דמי כניסה, שלרוב שווה בערכו למחצית מהפיקדון במסלול הרגיל. במסלול זה תקופת השחיקה קצרה בהרבה - כ־3–5 שנים. מסלול זה מתאים לדיירים שלא מחזיקים בעת הצטרפותם לבית בפיקדון המלא, אך מוכנים לחלט את רובו בתקופה קצרה כשהחילוט עומד על 10%–12% בשנה. לפי חוק, בתי הדיור המוגן רשאים לחלט רק עד 36% מהפיקדונות בכל אחד מהמסלולים.

בנוסף לחילוט נושאים הדיירים גם בדמי תחזוקה או שימוש. סכום זה משתנה לפי רמת הבית שבו הם מתגוררים, וכולל לרוב גם תשלום לחוגים, ניקיון, אבטחה ושימוש במתקנים.

בבתי דיור מוגן מעטים מוצע גם מסלול שלישי של דמי שכירות חודשיים. במסלול זה הדייר מפקיד סכום השווה לדמי שכירות לשלושה חודשים, שנשמר רק לצורך ביטחון, ומשלם שכירות בגובה 9,000–20 אלף שקל.

בית בכפר בגדרה צילום: שאול גולן

חברות הביטוח וקופות החולים זיהו את הפוטנציאל, חברות הנדל"ן הגדולות נשארות בחוץ

"עד 2030 בני הגיל השלישי יהוו כ־14% מהאוכלוסייה, כלומר 1.4 מיליון אנשים", חוזה הסקירה של דן אנד ברדסטריט בהסתמך על נתוני הלמ"ס. לפי הנתונים בסקירה, בישראל חיים 741 אלף בני 65 פלוס, המהווים 10% מהאוכלוסייה. "אנחנו מזהים צמיחה של לפחות 15% בשנה, ומשמעות הדבר היא ביקוש הולך וגובר לשירותי דיור מוגן בשנים הקרובות", אומר מלכי. לדבריו, המסקנה העולה מהסקירה היא כי מדובר בשוק שבו יש מספר קטן של יזמים ופוטנציאל צמיחה גדול. הוא מכנה את התחום "ביצת זהב" ומעריך כי גם אם ייכנסו אליו יזמים חדשים הביקושים יישארו קשיחים.

למרות פוטנציאל הגידול שעליו מצביע מלכי, חברות הנדל"ן הגדולות נפקדות מהתחום. בשוק הנדל"ן מסבירים כי השחקנים המובילים אמנם רואים בדיור המוגן ענף נוח לעבוד בו מבחינה פיננסית, עם תפוסות והכנסות גבוהות, אבל בוחרים להישאר בחוץ מחשש שהעיסוק בו יכתים את הדו"חות השנתיים.

"חברה ציבורית מתקשה להיכנס לתחום מכיוון שבדו"חות הפיננסיים זה לא נראה טוב", מסביר יזם העוסק בענף הדיור המוגן. "לפי חוקי ה־IFRS (התקן החשבונאי הבינלאומי - שש"ע), לא ניתן להציג נדל"ן בדיור מוגן כנדל"ן להשקעה, ולכן לא נכללים בחשבון תשלומים על פחת והוצאות ניהול כבדות - מה שיוצר עיוות מבחינת רווחים והפסדים". בנוסף, בניגוד לענפים אחרים בשוק הנדל"ן, הדיור המוגן דורש התמקצעות שמרחיקה שחקנים רבים.מלכי מעריך כי החברות שכבר מחזיקות נתח נאה בשוק הדיור המוגן צפויות להמשיך לצמוח.

מגמה נוספת בשוק היא כניסת חברות הביטוח וקופות החולים לשוק. חברת הפניקס, למשל, מוחזקת בחלקה בידי חברת הביטוח הפניקס, ורשת בית בלב מוחזקת בידי מכבי שירותי בריאות. "חברות הביטוח וקופות החולים זיהו את התחום הזה, ולפי ההערכה שלנו הן עדיין לא נכנסו לשם במלוא המרץ", אומר מלכי. "חלקן מבינות שזה תחום המצריך הבנה בניהול ולכן מחליטות שכדאי להן להיכנס כשותפות ולא כיזם, אבל הן בהחלט מנסות לאתר עסקאות המשתלבות עם סוג הפעילות שלהן. קופות חולים למשל, יכולות להציע שירותים סיעודיים במקרה שדיירים מגיעים למצב סיעודי. אני צופה שזה יתפתח לכיוונים שונים, אפילו למצב שהחברות יציעו ביטוחים או הנחות שונות ללקוחות שלהם בבתי הדיור המוגן".

"עליית מחירי הנדל"ן מאפשרת לדרוש מחיר גבוה בצפון ובדרום"

לפי הסקירה של דן אנד ברדסטריט, רוכשי הדירות בבניינים לגיל הזהב משתייכים לשכבות הסוציו־אקונומיות הגבוהות בארץ. מלכי מסביר כי מהנתונים עולה ש"מדובר בעשירונים ה־7–10" ומוסיף שמרבית הרוכשים מתעקשים לגור באזור המרכז - בין חדרה לגדרה. לדבריו, אין התאמה בין פיזורם של בני הגיל השלישי בפריפריה לבין פיזור בתי הדיור המוגן ברחבי בארץ - נתון שמייצר הזדמנויות בפריפריה עבור יזמים בענף.

"זו שאלה של זמן עד שהדיור המוגן יגיע לפריפריה", טוען מלכי. "עליות מחירי הנדל"ן מאפשרות ליזמים לדרוש מחירים גבוהים יותר גם בצפון ובדרום, ויש מספיק יישובים פוטנציאליים שמתאימים לחתך הסוציו־אקונומי הגבוה. לא הייתי פוסל גם אפשרות של פריחת בתי דיור מוגן ברמה נמוכה יותר, שתתאים למעמד הביניים שגם מעוניין לגור בדיור מוגן".

"בפריפריה צריך לחצוב בסלע ולהסביר לאנשים מה ההבדל בין דיור מוגן לבית אבות או דיור רגיל. הקהל עם המודעות הגבוהה לנושא מרוכז במרכז", אומר דורון ארנון, מנכ"ל רשת הדיור המוגן מגדלי הים התיכון. ארנון מאמין שיש מקום להקים בתי דיור מוגן ברמת שלושה כוכבים גם למעמד הביניים, אך בספק אם שוק הנדל"ן מוכן לכך.

"במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל אין קרקעות שמתאימות לדיור מוגן", טוען ארנון. "יש קרקעות לבית אבות שניתן לעשות להן שינוי יעוד. מדובר בדרך כלל בשטח שלא עולה על 5,000 מ"ר וזה לא מספיק לבניית מתחם. הביקוש הרב לקרקעות גדולות מייצר עליית מחירים. אנחנו שוק שמושפע בסופו של דבר משוק הנדל"ן, וכשקונים קרקעות יקרות אי אפשר להציע אותן בזול לדיירים. אם המדינה תיקח קרקעות ציבוריות ותגדיר שהן מיועדות לדיור מוגן לעשירונים תחתונים, אז יהיה דיור מוגן גם למעמד הביניים".