"שום גוף לא פעל באופן שיוריד מחירים"

בשיאה של אחת מתקופות הקיפאון הארוכות ביותר בשוק הדיור של השנים האחרונות, דיווחה השבוע אפריקה ישראל מגורים כי במסגרת מבצע שקיימה בכל הארץ, היא הצליחה למכור בתוך חודש ימים 135 דירות בהיקף של כ־256 מיליון שקל. מדובר בהישג מרשים גם בימי פעילות ערה בענף הדיור הישראלי. פעילים בשוק הדיור הגיבו עם פרסום המבצע בהרמת גבה. היו מי שטענו שבכך הולכת החברה הוותיקה בעקבות שיטות השיווק של הקבוצות הצעירות והרועשות בשוק קבוצות הרכישה, וצורת השיווק של משפחת גינדי.

מה דעתך על מניית אפריקה מגורים:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

סמנכ"ל השיווק והמכירות באפריקה ישראל מגורים, אייל חכם, הגיב על הדברים. "בניגוד לשחקנים אחרים בשוק המגורים, שהמבצעים האגרסיביים שלהם בלטו בשנים האחרונות, אפריקה ישראל מגורים תמיד מעדיפה למכור פרויקטים בשלבים", אמר חכם בשיחה עם "כלכליסט". "אנחנו נוהגים לצאת כמעט בכל שנה במבצע גדול, ולמרות המצב בשוק החלטנו לעשות את זה גם השנה. השוני הוא בעיקר בדרך ניהול המבצעים. בניגוד לאלה שפועלים כדי למכור במכה אחת את כל הדירות שלהם, אנחנו לא מתכננים מבצעים לשם מכירה מיידית של כל הפרויקטים".

חכם, שהחל את דרכו המקצועית באפריקה ישראל מגורים ועזב אותה לפני כחמש שנים, שב לחברה בלב סערה שפקדה אותה לאחר שנתיים קשות מאוד של החברה־האם שלה, אפריקה ישראל. הסערה - שנולדה בעקבות החלטת בעל השליטה בקבוצה לב לבייב למכור את אפריקה מגורים - הביאה להתפטרותם של כמה מהמנהלים הבכירים של החברה, עברה דרך החלטה למזג אותה לתוך חברת דניה סיבוס, והסתיימה בעזיבתו של המנכ"ל גילי דקל. חכם אינו מתייחס ישירות לנושא זה, אולם הסכים לומר שלמרות כל מיני אמירות בשוק, החברה תמשיך לפעול כחברה עצמאית, והוא משדר עסקים כרגיל.

בחצי השנה האחרונה רוב היזמים מדווחים על ירידה או אפילו קיפאון במכירות. מה קרה אצלכם בתקופה הזו?

חכם: "עיקר הבעיה כעת הוא במהירות ההליכים. זה קיצוני מאוד בשוק היוקרה, שבו לוקח חודשים עד לסגירת עסקה, ופחות בולט בשאר השוק. הצד החיובי של המצב הזה הוא שמי שכבר מגיע איתנו להליך מתקדם של מגעים כמעט לא נושר. שיעור הביטולים של עסקאות במהלך המשא ומתן, שהגיע בעבר ל־5%–6%, ירד ב־50% אצלנו".

מפחדים מהמשכנתה

את המבצע של החודש האחרון ערכה אפריקה מגורים עם בנק מזרחי טפחות, והוא כלל עשרה פרויקטים עם הנחה במחירי הדירות, משכנתאות בריביות נמוכות ודחיית תחילת החזרי המשכנתה למשך שנתיים. "הבנו שהבעיה המרכזית של הרוכשים כעת בשוק הדירות היא החשש שלהם מעליית הריבית - ולשם כיוונו", מסביר חכם.

האם ההחלטה לא להשלים מכירת פרויקטים שלמים נובעת מהערכות שלכם על התנהגות השוק בהמשך השנה?

"בהחלט. ההערכה שלפיה אנחנו פועלים היא שהמחירים בכל השוק יעלו השנה, ולכן אין לנו אינטרס למכור הכל. אין סיבה אמיתית שהמחירים יירדו".

הפעולות שהממשלה ובנק ישראל עשו לא יוכלו לייצר ירידת מחירים?

"שום פעולה שנעשתה עד כה לא היתה טיפול במצב הרוכשים. הכל נגע למצב המכירות. מדינת ישראל עשתה כל מה שהיא יכולה כדי לעצור את מכירת הדירות במשק. אין שום גוף שפעל באופן שיוריד מחירים באמת".

הדברים נאמרים אף ששר השיכון אריאל אטיאס הציג בסיכום 2010 נתונים, שלפיהם משרדו ומינהל מקרקעי ישראל מכרו קרקעות ל־34 אלף דירות בשנה שעברה, והבטיח למכור כמות כזו גם השנה. השבוע אף דיווח המשרד על השלמת מכירת קבוצת קרקעות ביישובים שונים בפריפריה. אך הנתונים שוב מגלים כי היזמים שזכו במכרזים שילמו מחירים גבוהים משמעותית ממחירי המינימום שבהם הוצעו הקרקעות על ידי המדינה. ההפרשים היו של פי 2–4 יותר ממחירי המינימום שבהם הוצעו הקרקעות.

"שני הכוחות שפועלים כבר הרבה זמן על השוק - המחירים של הקרקעות העולים והחשש של רוכשים מעליית הריביות על המשכנתאות - ממשיכים ללחוץ על כולם", אומר חכם. "לדעתי המחירים יעלו כי עלויות הקרקע לא קטנו בשום מקום. כשאנו מסתכלים על מחירי מגרשים פרטיים ועל המחירים שבהם נסגרים מכרזי מינהל מקרקעי ישראל, אנו רואים במקומות שבדקנו בעצמנו עליות שהגיעו במשך השנה האחרונה ל־70%, ואפילו 100% יותר מבשנה שעברה".

באפריקה ישראל מגורים דיווחו בשנה שעברה על שטח לכ־4,000 יחידות דיור ברחבי הארץ שתקוע 15 שנה בוועדות תכנון. חכם מעדיף לא להתייחס לדברים ישירות, אבל מוכן לחשוף כי השנה שעברה שלה היתה שנה פורייה לחברה, עם יותר מ־6,000 יחידות דיור שהיא בונה כיום, וכי בשנה הקרובה היא תתחיל לבנות כ־1,700 יחידות דיור נוספות. "כרגע אנחנו מתכננים להיכנס לפרויקטים בארבעה מתחמים: שניים בירושלים, פרויקט ביהוד ופרויקט בשכונת אגמים בנתניה".

פרויקט ענק בראש העין

במקביל מגלה חכם כי באפריקה ישראל מגורים מקווים להתחיל כבר השנה לבנות את פרויקט הענק המשותף שלה עם תדהר בראש העין. הפרויקט, שאמור לכלול 992 יחידות דיור, ייהיה חלק משכונת ענק עתידית בת 14 אלף יחידות הדיור שמתכנן משרד השיכון עם עיריית ראש העין, בגבעות הממוקמות מזרחית למגדל צדק. בדצמבר האחרון חתמו ראש העירייה משה סיני ושר השיכון אטיאס על הסכם לשיווק קרקעות ל־8,600 יחידות ראשונות בשכונה. אולם בפני הפיכת מתחם הגבעות הפתוח והיפה הזה לשכונה ענקית עומד כיום מאבק של תושבי העיר הוותיקים וארגונים ירוקים, שמתנגדים לתוכנית לסלול לצדה כביש גישה מרכזי שיחבר את השכונה לכבישי הרוחב המרכזיים של האזור.

יזמים שבחנו אפשרות של כניסה לפרויקטים בשכונה אמרו ל"כלכליסט" בשבועות האחרונים כי יש סיכוי סביר שמי

שירכוש בה עכשיו קרקע מהמדינה, יוכל להתחיל לבנות עליה רק בעוד שנתיים או שלוש. מדובר בעניין יקר מאוד, שמשמעותו תשלום ריביות שילכו ויעלו על ההלוואות מהבנקים. חכם דווקא נשמע אופטימי. "אני מאמין מאוד בשכונה הזו. טוב שהמדינה יוצרת מצב שבו אי אפשר לבנות שם כלום לפני שייסגרו כל הפינות שעלולות לעכב אחר כך את הפיתוח. אנחנו בחברה מעריכים שמאחר שכל הגורמים הרלבנטיים מעורבים בתוכנית הזו, לא תהיה להם ברירה אלא להגיע להסכמה בזמן סביר, ולהניע קדימה את תחילת הפיתוח של השכונה".

בסופו של דבר, גם במצב אופטימלי, לא נראה שם דירות בארבע השנים הקרובות. כמה יעלו שם הדירות בסופו של דבר?

"אני מעריך שהשכונה הזו תהיה החלופה המרכזית לאלה שכבר מתקשים לקנות בפתח תקווה והסביבה. המיקום שם טוב ובכל זאת, אם אנחנו מוכרים היום בפתח תקווה במחירים שמתחילים ב־1.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, נראה שם מחירים שיתחילו ב־1.2 מיליון שקל. זו בשורה טובה מאוד בעיניי".

אייל חכם (46)

מצב משפחתי: נשוי + 4

מגורים: בת חפר

תפקיד: סמנכ"ל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים

תפקידים קודמים: בעלי חברת מניבים שיווק ויזמות נדל"ן שייעצה לחברות: קרן פייר, אפריקה ישראל מגורים, ADAMA אמבסדור ישראל ועוד.

תפקידי עבר: שורה של תפקידים ניהוליים באפריקה ישראל מגורים, ובהם ראש אגף שיווק ומכירות, מנהל מכירות ארצי ועוד.

תחביבים: משחק כדורגל, רוכב על סוסים ואוהב מאוד לקרוא ספרות טובה