• תפריט
נדל"ן

תמ"א 38 עדיין תקועה בחניה

תוכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים תמורת זכויות בנייה נתקלת בבעיה מוכרת: פתרונות חניה. הדיירים הוותיקים חוששים מהחרפת מצוקת החניה, לכל עירייה דרישות שונות מהיזמים, והפתרונות - כמו חניונים רובוטיים תת־קרקעיים - משתלמים רק במיקומים מעטים

יותר מ־5 שנים עברו מאז אושרה תמ"א 38, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ורק לאחרונה נראה כי היא מתחילה לצבור תאוצה. עם זאת, בפני היזמים עומדת כיום בעיה שעלולה לבטל יציאה לפועל של פרויקטים רבים – בעיית החניה.

 

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בהוראות תמ"א 38 אין התייחסות מספקת לפתרונות בנושא החניה. הבעייתיות נובעת בין היתר מכך שתקנות התוכנית מחייבות פתרונות חניה אך ורק לדירות החדשות ולא לדירות קיימות. כתוצאה מכך, גם כאשר הדיירים הוותיקים מעוניינים בפרויקט, הם חוששים שבעקבות השכנים החדשים הם ייאלצו להתמודד עם המחסור בשטחי חניה. בעיה נוספת שעליה מתלוננים היזמים היא שהמדיניות בנושא חניה משתנה מרשות עירונית אחת לשנייה, ושחוסר הבהירות בעניין מעכב את סגירת המשא ומתן מול הדיירים.

 

איציק שגב איציק שגב צילום: עדי עמראן

"נושא החניה בתמ"א 38 בעייתי, כי מדובר בבניינים שנבנו לפני עשרות שנים, כאשר בעיית החניה לא היתה אקוטית כפי שהיא היום", מסביר איציק שגב, יו"ר ועדת תמ"א 38 בארגון הקבלנים והבונים ת"א־יפו־בת ים. "היום בכל רשות יש מדיניות שונה. העירייה יכולה להגיד לך: 'אדוני, אם אין מקומות חניה מלאים לפי התקן לכל דירה חדשה, אין פרויקט".

 

שגב מסביר כי ההבדל בדרישות מתבטא גם בנושא "כופר חניה" - הסכום שיזם צריך לשלם במקרה שבו תנאי השטח לא מאפשרים לו לבנות חניות צמודות לפרויקט. במקרה כזה משלם היזם לקרן חניה של העירייה, וזו מתחייבת לנתב את הכספים לטובת בניית חניונים לתושבים בסמוך לפרויקטים. לדברי שגב, הממוצע לכופר חניה לכל דירה עומד על כ־45 אלף שקל, אך הוא מוסיף כי יש עיריות שלא מכירות בשיטה הזו כפתרון.

 

"אין מדיניות מסודרת לנושא זה. לא פשוט ולא זול לבנות חניות. יש לי פרויקט ברחוב זכרון יעקב בתל אביב, וההוצאות רק על נושא החניה נעות סביב 3 מיליון שקל, בעוד שעלות כל הפרויקט מוערכת בכ־9 מיליון שקל", אומר שגב.

 

גם בנושא מתקני החניה העיליים יש הבדלי מדיניות בין העיריות. מדובר במתקני חניה המותקנים בצמוד לבניין בגובה של 2–3 קומות, כאשר המכוניות עולות על רמפה וחונות אחת על שנייה. "עיריית תל אביב לא מחבבת את הפתרון הזה בטענה שהוא מהווה מטרד", מסביר עו"ד  אורן ארדמן, שותף במשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות', שמלווה מספר רב של פרויקטים בהתחדשות עירונית. "לעומת זאת, בעיריית רמת גן מעודדים את המתקנים האלה כפתרונות חניה, ולכן ניתן להוציא יותר פרויקטים לפועל". הפתרון המועדף כיום על עיריית תל אביב, לדברי ארדמן, הוא החניון התת־קרקעי הרובוטי - פתרון שהוא אסתטי ומאפשר מספר גדול של מקומות חניה, אבל גם היקר ביותר מבין כל פתרונות החניה.

 

חניה לעשירים בלבד

 

מתקני חניה אוטומטיים של חברת WOHR הגרמנית, החברה המובילה בשוק החניות התת־קרקעיות האוטומטיות באירופה, כבר החלו להיכנס לשימוש בארץ בכמה פרויקטים. אפי מגן, מנכ"ל חברת פרומוט, היבואנית הבלעדית של המתקנים בארץ, מספר ל"כלכליסט" כי כיום החברה נמצאת במשא ומתן לרכישת כ־100 מתקנים רובוטיים, כולם מוזמנים על ידי יזמי תמ"א 38. לדברי מגן, עלות מתקן ובו עשר מכוניות עולה כ־250 אלף יורו.

 

חניון רובוטי חניון רובוטי

 

החניון הרובוטי עובד כמערך של מדפים המשוקעים בתת־הקרקע. מתקן החניה כולו משוקע, ובמרכזו מעלית מקורה שמועלית מעל פני הקרקע לצורך הכנסת או הוצאת המכונית לחניה וממנה. המשתמש בחניון מגיע לאזור המעלית ומציג צ'יפ בפני קורא אלקטרוני. המתקן מסיע את הרכב למקום החניה. ביציאה מזהה המתקן את הצ'יפ, מעלה את הרכב מעל לפני הקרקע ומוציא את הרכב מהחניה.

 

דיירי הבניין יצטרכו להביא בחשבון כי אחזקת המתקן דורשת תשלום חודשי. החברה מספקת שירות מכאני 24 שעות ביממה תמורת 55 שקל במקרה שבו השירות לא מכסה על החלפת חלקים, ותמורת כ־85 שקל בשירות שמכסה גם את החלקים. "מפני שהחניונים הרובוטיים יקרים בהרבה מכל שאר הפתרונות, ההתקנה שלהם מתאפשרת רק כשמדובר בפרויקטים באזורים יקרים", מסביר שגב, ובכך חושף את הבעייתיות של רוב הפרויקטים שאינם ממוקמים בפריים לוקיישן וייאלצו להסתפק בפתרונות חניה לא אסתטיים.

 

גבעתיים: מעדיפים תמ"א 38 גרסה 2

 

לטענת מהנדס העיר גבעתיים רפי גרציאני, תנאי החניה בתוכניות תמ"א 38 לא מתאימים לכל עיר. לדבריו, גבעתיים לא מאפשרת ליזמים פתרון של תשלום כופר חניה, כיוון שאין כיום פתרונות זמינים בתוכנית המתאר של העיר ליצירת חניונים ציבוריים חדשים.

 

גרציאני הודף את טענות היזמים על תקני חניה מחמירים בגבעתיים, וטוען כי תקני החניה נקבעו בתוכנית המתאר של העיר - חניה וחצי לכל דירה של עד 120 מ"ר, ו־2 חניות לכל דירה של יותר מ־120 מ"ר.

  

גבעתיים. בניינים משנות ה-50 בלי פתרונות חניה גבעתיים. בניינים משנות ה-50 בלי פתרונות חניה

 

גרציאני מוסיף כי העירייה דורשת את התקן הזה רק עבור דירות חדשות שנבנות במסגרת תמ"א 38. "כיוון שגבעתיים היא עיר צפופה במיוחד, מסתמן כי הפתרון הטוב ביותר בה הוא תמ"א 38 גרסה 2. כלומר, במקום להוסיף קומה על הבניין הישן, הורסים אותו ובונים מחדש. עד היום הוגשו 10 בקשות לתמ"א 38 גרסה 2, לעומת 5 לגרסה הרגילה, מה שאומר שגם היזמים מבינים את זה", הוא מסביר. "אנחנו מנסים להעביר תוכנית חדשה שתאפשר תוספת זכויות של עוד קומה. זה אמור לתת מענה לבעיה, כיוון שאז יהיה משתלם כלכלית לבנות חניונים תת־קרקעיים בשטח המגרש", הוא מספר.

 

רמת גן: תוכניות לבניית חניונים מתחת לגינות ציבוריות

 

בדומה למדיניות עיריית רמת גן, גם בראשון לציון המטרה היא לקדם את תמ"א 38 בכל מקום שאפשר, גם אם הגישה לחניות תהיה פחות נוחה. העירייה דורשת מהיזמים חניה אחת על כל דירה חדשה, אך מאשרת גם חניות ברמת שירות 3 - רמת חניה צרה יותר, כדי לפעול למען חיזוק המבנים.

 

בנוסף, כיום העירייה מקדמת מול הוועדה המחוזית תוכנית לניוד זכויות בנייה בסגרת תמ"א 38 בתוך העיר. כך למשל, בשכונות מוזנחות וצפופות, שבהן הגדלת מספר יחידות הדיור תיצור עומס, מבקשת העירייה ניוד של זכויות הבנייה לשכונות חדשות בבניינים שטרם נבנו, כמו למשל שכונת נחלת יהודה היוקרתית.

  

רחוב קריניצי ברמת גן. הותקנו מכפילי חניה עיליים רחוב קריניצי ברמת גן. הותקנו מכפילי חניה עיליים

 

בשכונה זו, מסבירים בעירייה, עדיין ניתן להגדיל את מספר החניונים התת־קרקעיים, ומכיוון הכבישים הרחבים לא אמור להיווצר עומס גם אם יתווספו כמה יחידות דיור חדשות בכל בניין. ההצעה שהגישה העירייה מורכבת מבחינה עסקית, משום שחברות הבנייה הגדולות שבונות בשכונות החדשות אינן פעילות בדרך כלל בביצוע חיזוק מבנים. לכן המנגנון שהוצע כעת הוא כי חברות נדל"ן יוכלו לרכוש מקבלני תמ"א 38 את זכויות הבנייה בכסף, ולהעביר אותן היישר לבניינים החדשים. אם תאושר התוכנית, יתאפשר חיזוק של כ־600 יחידות דיור בכ־150 מבנים בשכונות הוותיקות והמוזנחות בעיר. עד שהתוכנית תאושר, מקודמות בעירייה גם תוכניות ליצירת מקומות חניה נוספים במגרשים שעליהם תוכננו בנייני ציבור שלא יצאו לפועל.

 

ראשון לציון: ניוד זכויות בנייה לשכונות החדשות

 

בדומה למדיניות עיריית רמת גן, גם בראשון לציון המטרה היא לקדם את תמ"א 38 בכל מקום שאפשר, גם אם הגישה לחניות תהיה פחות נוחה. העירייה דורשת מהיזמים חניה אחת על כל דירה חדשה, אך מאשרת גם חניות ברמת שירות 3 - רמת חניה צרה יותר, כדי לפעול למען חיזוק המבנים.

 

בנוסף, כיום העירייה מקדמת מול הוועדה המחוזית תוכנית לניוד זכויות בנייה בסגרת תמ"א 38 בתוך העיר. כך למשל, בשכונות מוזנחות וצפופות, שבהן הגדלת מספר יחידות הדיור תיצור עומס, מבקשת העירייה ניוד של זכויות הבנייה לשכונות חדשות בבניינים שטרם נבנו, כמו למשל שכונת נחלת יהודה היוקרתית.

 

 

רחוב קפלינסקי בראשון לציון. חניה סמוכה רחוב קפלינסקי בראשון לציון. חניה סמוכה

בשכונה זו, מסבירים בעירייה, עדיין ניתן להגדיל את מספר החניונים התת־קרקעיים, ומכיוון הכבישים הרחבים לא אמור להיווצר עומס גם אם יתווספו כמה יחידות דיור חדשות בכל בניין. ההצעה שהגישה העירייה מורכבת מבחינה עסקית, משום שחברות הבנייה הגדולות שבונות בשכונות החדשות אינן פעילות בדרך כלל בביצוע חיזוק מבנים. לכן המנגנון שהוצע כעת הוא כי חברות נדל"ן יוכלו לרכוש מקבלני תמ"א 38 את זכויות הבנייה בכסף, ולהעביר אותן היישר לבניינים החדשים. אם תאושר התוכנית, יתאפשר חיזוק של כ־600 יחידות דיור בכ־150 מבנים בשכונות הוותיקות והמוזנחות בעיר. עד שהתוכנית תאושר, מקודמות בעירייה גם תוכניות ליצירת מקומות חניה נוספים במגרשים שעליהם תוכננו בנייני ציבור שלא יצאו לפועל.

 

תל אביב: "שהתושבים יחנו במרתפים"

 

בעיריית תל אביב מסרו ל"כלכליסט" כי אם קצב מימוש התוכנית בשנים הקרובות יישאר דומה לקצב מימושה בחמש השנים האחרונות, לא צפויה השפעה שלילית על נושא התחבורה. נכון להיום אושרו רק 14 בקשות, והוגשו עוד 99 בקשות. אם החניה אינה מתאפשרת בגבולות המגרש, מאפשרת העירייה הסדרי חניה מחוץ לגבולות המגרש על ידי תשלום לקרן חניה (כופר חניה). זאת בתנאי שניתן להתקין חניות חדשות במרחק סביר מהבניין המחוזק, וכיום העירייה בוחנת כמה מיקומים שבהם יהיה ניתן להוסיף חניונים לצורך זה. מהעירייה נמסר, כי פתרון החניה המועדף בתל אביב הוא חניה במרתפים.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x