שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מתחזקים ביחד: הצעד הבא של תמ"א 38 - כמה מבנים במכה

יוזמה חדשה בענף חיזוק המבנים: שיפוץ כמה בניינים בו־זמנית, בכפוף להסכמת כל הדיירים, הופך את עבודות הבנייה, ניהול הפרויקט ושיווקו ליעילים ורווחיים יותר ליזמים. אך מה מרוויחים מכך הדיירים?

דותן לוי 10:4922.08.10

בנייניו הישנים והמאפירים של רחוב דון יוסף הנשיא בהרצליה עומדים לעבור מתיחת פנים בתוך כמה שנים. זאת, בזכות פרויקט תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה) שיבוצע בכמה מבנייני הרחוב בו־זמנית. פרויקט רחוב דון יוסף הוא רק מתחם בניינים אחד מתוך שורה של מתחמים בהרצליה, תל אביב, רמת גן, קריית אונו ובת ים שבהם הצליחו יזמים יחד עם דיירי הרחוב להניע פרויקט לחיזוק כמה בניינים בעת ובעונה אחת.

 

הבחירה בשיטת פעולה זו אינה מקרית: היזם מעדיף לרכז את כל עבודות הבנייה במקום אחד בלי להתרוצץ בין כמה רחובות או ערים, מה שממצב אותו כיזם שמסוגל לטפל בפרויקטים גדולים ואף יסייע לו בהחתמת דיירים בפרויקטים דומים בעתיד. הדיירים מצדם עשויים ליהנות מכוח מיקוח גדול יותר מול היזם.

 

מתחם אילנות בהרצליה. מגרש החניה יהיה משותף מתחם אילנות בהרצליה. מגרש החניה יהיה משותף צילום: יובל חן

 

"הבחירה לעבוד בשיטת מתחמים היא תפיסת עולם. כאשר אתה עובד על כמה בניינים במקביל, אפשר לשנות את פני הרחוב כולו ולתת לבניינים ביטוי אדריכלי מעניין יותר", אומר ירון בלנק, מנכ"ל חברת גלים - חיזוק והשבחת מבנים, שנמצאת בהליכי משא ומתן וביצוע בחמישה מתחמים שונים, בהרצליה ובצפון תל אביב, שכל אחד מהם כולל 2–6 בניינים.

 

חלומו הרטוב של יזם

 

חברת גלים החלה לעבוד בשיטה זו ברחוב האילנות בהרצליה לפני כשנה. המתחם כולל שלושה בניינים (מס' 40,38 ו־42) שנבנו בקווים זהים, כולם בני ארבע קומות ו־16 דירות כל אחד, וגודל הדירות בהם עומד על כ־80–90 מ"ר. "במקרה של מתחם האילנות, הבניינים צמודים וממוקמים על אותה חלקה ולכן מאפשרים גמישות תכנונית. לדוגמה, מגרש החניה והשטחים הציבוריים יהיו משותפים", מסביר בלנק. לדבריו, היתרון הברור בעבודה במתחמים מתחיל כבר בתהליך המדידה ובעבודות ההכנה. כשנתוני הבניינים דומים, אפשר לשכפל את העבודה לכל הבניינים. כולם מחוברים לאותן תשתיות וסוג הקרקע זהה, כך שכאשר ניגשים ליציקות ולעבודות ביסוס המבנה, הפרויקט יתבצע בצורה אחידה על פי אותם חישובי קונסטרוקציה וכמויות.

 

חיסכון לא מבוטל

 

ההיגיון אומר ששכפול העבודה חוסף ליזם זמן, וכתוצאה מכך גם כסף. אך כשמדברים על מספרים, בלנק שוקל את דבריו, והערכותיו הופכות לזהירות יותר ומסתכמות בחיסכון של אחוזים בודדים בלבד. מנגד, עו"ד קרן כהן־בלחרסקי, ממשרד שפינדל, כהן־בלחרסקי, המתמחה בעסקאות תמ"א 38, סבורה כי מדובר בחיסכון משמעותי הרבה יותר: "מתחם תמ"א 38 הוא החלום הרטוב של כל יזם שפועל בתחום. אנחנו מדברים על חיסכון בעלויות תכנון ובעלויות בנייה בעיקר בהיבט של שינוע עובדים, חומרי גלם וציוד תפעולי, וכמובן צמצום זמנים בשיפוץ של כמה בניינים יחד", היא אומרת. יזם אחר בתחום העז להעריך כי כשמדובר במתחם של 4–3 בניינים, החיסכון יכול להגיע לכ־100 אלף שקל לבניין, כלומר חיסכון של עד 400 אלף שקל לפרויקט.

 

מתחם משה דיין בתל אביב. פרויקט שהתחיל מבניין אחד מתחם משה דיין בתל אביב. פרויקט שהתחיל מבניין אחד צילום: יובל חן

 

גם אופן השיווק של היזם משתנה כאשר מספר הדירות מזנק מארבע דירות בבניין ל־12 דירות ויותר. "בדירות בודדות אני אפנה למתווכים מקומיים כדי למכור אותן, אבל כשמדובר ביותר מעשר דירות, זה כבר אתר בנייה לכל דבר ועניין. במקרה כזה נשקול להציב בשטח משרד מכירות ולפנות לערוצי פרסום נוספים", אומר בלנק.

 

אך טיפול במתחם אינו מתאים לכל יזם, שכן פרויקט של כמה בניינים דורש הון עצמי גבוה יותר מאשר בטיפול בבניין יחיד, אומרת כהן־בלחרסקי. גם מעורבות העיריות אינה נעדרת מהשטח כשמדובר במתחמים. כך למשל, עיריית תל אביב ביקשה בנוסף לתוכנית בניין ברחוב מינץ, את תוכנית הרחוב כולו והדמיה לחזות שלו בתום הפרויקט.

 

מהו רווח הדיירים?

 

מעבר לשינוי חזות הרחוב שתשביח את ערך הדירות של דיירי המתחם, הדיירים נהנים מכוח קנייה גדול יותר מול היזם שמעוניין לסגור את העסקה. כך למשל, במתחם האילנות בהרצליה הדיירים קיבלו את המרפסת הנוספת שדרשו. עם זאת, חשוב לזכור כי גם אם יופעל לחץ כבד מצד הדיירים, היזם לא יחרוג מחבילת ההטבות שתכנן ברגע שהעניין נהפך לבלתי כלכלי. "אני לא חושבת שהדיירים מרוויחים יותר כאשר מדובר במתחם, זה בעיקר טוב ליזם. לדיירים זה בעיקר עולה בזמן רב יותר עד להשלמת הפרויקט", אומרת כהן־בלחרסקי.

 

עו"ד אלדר אדטו, המתמחה בנדל"ן ובעסקאות תמ"א בפרט, סבור כי כוח המיקוח משתנה ממקום למקום וכי יש לבחון אותו מפרויקט לפרויקט. כך לדוגמה, אדטו מספר כי הוא נמצא במו"מ על מתחם גדול שכולל כמה בנייני רכבת. "הרווח ליזם בבניינים כאלה הוא מדהים, כי מדובר בתוספת של עשרות דירות במקום 4–8 דירות בממוצע בפרויקט רגיל. כל דירה נוספת במקרה כזה עולה פחות ליזם, ועל כן אני מנסה לתרגם זאת להשבחת המפרט הטכני בדירות הישנות, חידוש המזגנים והגדלת שטח הדירה - אלה דברים ששווים המון כסף לדיירים".

 

המטרה: הסכמת הדיירים

 

המשוכה המאיימת ביותר בפרויקטים מעין אלה היא השגת הסכמה מצד כלל הדיירים. ואם קשה ומפרכת הדרך כשמדובר בבניין יחיד, הרי שבמתחם צפוי קושי כפול ומכופל. ברחוב מנדלבלט בהרצליה, למשל, חתם היזם עם בניין מס' 8, ואילו דיירי בניין מס' 6 העדיפו להמתין עד שיסתיים המשא ומתן עם הבניין הסמוך. כדי להבטיח את שני הבניינים הציע היזם לדיירים הטבה נוספת, אם דיירי שני הבניינים יחתמו. במקרה אחר ברחוב משה דיין בדרום תל אביב, ביקש היזם לשפץ רק בניין אחד, ומאוחר יותר גילה כי אף שאין חיבור פיזי בין בניינים מספר 63 ו־65 הם רשומים כבית משותף. המשמעות, אומרת כהן בלחרסקי, היא שכל בעל דירה באחד מהבניינים מחזיק בחלק יחסי ברכוש המשותף ולכן נדרשת הסכמה של כולם לפרויקט. "סטטיסטית, ככל שהבניין גדול יותר, כך יהיו בו מתנגדים רבים יותר", מסכם אדטו. על דבר אחד כולם מסכימים: ככל שמספר הדיירים גדל - משך התהליך מתארך.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x