סולר במקום תפוזים
דמי השכירות לקרקע שעליה קיים היתר לתחנת דלק נעים בין 30 ל־250 אלף שקל בחודש. חברות הדלק הגדולות מוכנות לשלם אף יותר אם התחנה ממוקמת על ציר תנועה מרכזי. "תהליך קבלת ההיתר ארוך ולא מיועד לכל אחד", מזהירים מומחים בתחום, אבל מוסיפים: "מי שמצליח מגלה שזה עסק משתלם מאוד"
שוק תחנות הדלק רותח, והקרב על קרקעות שבהן מותרת בנייה של תחנת דלק נהפך לאגרסיבי. בחודש שעבר פורסמה עסקה שבה רכשה פז תחנת דלק בכפר הירוק בהיקף שלהערכת מומחים בענף עומד על 40–50 מיליון שקל. מאגר הנדל"ן של רשות המסים, שנפתח לאחרונה לציבור באמצעות האינטרנט, חושף כי המחיר הזה אמנם גבוה אבל לא הגבוה ביותר: לפי הדיווח במאגר, העסקה הגדולה ביותר שנעשתה בשנים האחרונות ברכישת תחנת דלק בצומת הסיירים בעיר חולון נאמדה בשווי של 95 מיליון שקל. עסקאות גדולות אחרות נעשות בסכומים גבוהים: 10–41 מיליון שקל לתחנות דלק פעילות ו־1–4 מיליון שקל לקרקעות בעלות היתר לפני הקמה.
זאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול בכירים מענף הדלק מסכימים כי כיום ישנו מחסור חמור בתחנות דלק בישראל, המתבטא בביקוש גבוה לקרקעות. לדברי זאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן, "יש תקופות שבהן כולם רצים אחר קרקעות וזה בדרך כלל קורה כשמתחלפים מנכ"לים בחברות הגדולות". שטיין, האחראי על רכישת הקרקעות עבור חברת הדלק דור אלון מסביר, "מרגע שהביקוש נעשה אגרסיבי המחירים עולים, ואז כל הספקולנטים חושבים שזה מכרה זהב".
"יש מחסור גדול מאוד בתחנות דלק ויעידו על כך כל אנשי המפתח בענף", קובע אלון קדוש, מנכ"ל חברת הנדל"ן G7, המלווה יזמים עד קבלת היתר לתחנת דלק. "המחסור הזה יוצר מצב שקרקעות בעלות היתר נחטפות".
ואילו מנכ"ל סונול, תמיר פוליקר, אומר: "את המחסור בתחנות דלק רואים במכירות דלק לתחנה, שהן גבוהות בהרבה מבכל תחנה בארה"ב או אירופה, פשוט מפני שאין מספיק תחנות דלק בישראל. יש ערים שבהן שולטת חברת דלק אחת ואז אין סיכוי לתחרות בכלל, וזה מתבטא גם במחירי הנדל"ן ובדמי השכירות הגבוהים. אני לא חושב שאגזים אם אגיד שחסרות לפחות עוד כ־200 תחנות דלק בארץ".
אז כמה רווחי להיות בעלים של תחנת דלק? החישוב הנהוג בענף הוא כי 33% מהרווח הנקי שהתחנה יכולה להניב עובר לבעל הקרקע כדמי שכירות. מדובר בסכום שעשוי לנוע בין 30 ל־250 אלף שקל בחודש. בתחנות שממוקמות על ציר תנועה מרכזי הסכום הזה יכול לזנק עד 300 אלף שקל בחודש. עם זאת מזהיר קדוש כי מדובר בתהליך ארוך ומתיש, לא בהשקעה יזמית שמתאימה לכל אחד. מי שיחליט לצאת לדרך צריך להכין את עצמו לצעידה ארוכה בשבילי הביורוקרטיה, אבל בסוף המסלול יש לו סיכוי להפוך את הקרקע שבבעלותו למכרה זהב.
המסלול ה"מהיר"
תיקון מספר 4 לתמ"א 18 (תוכנית המתאר הארצית לתחנות דלק) הוא המפתח לזירוז העניינים באופן יחסי. בסעיף 8 של התיקון מצוין כי כאשר מדובר בקרקעות שמיועדות לתעשייה, או לשימוש משולב של תעשייה, משרדים ומסחר, או חניון שאינו מיועד לתחבורה ציבורית, אין צורך לעבור תהליך של שינוי ייעוד וניתן להקים תחנת דלק על קרקע כזו בהוצאת היתר בנייה בלבד. קדוש ושותפו דוד גבריאל ליוו עד היום עשרות בעלי קרקעות עד להפיכתן לתחנות דלק בזכות אותו סעיף בדיוק. "זה מפשט את התהליך וזה הדבר הראשון שאנחנו בודקים בקרקע, כדי לדעת אם בכלל כדאי להתחיל בעבודה", מסביר קדוש.
לדבריו, אם הקרקע נמצאת לפחות 40 מטר ממבנה מגורים וכ־80 מטר ממבנה ציבור כמו בית ספר או קופת חולים ניתן להתחיל בבקשת היתר. "זה נשמע פשוט, אבל לא כל כך קל למצוא קרקעות שגם יעמדו בתקנים האלה וגם יניבו רווחים נאים (כלומר, יימצאו במקום מרכזי - שש"ע). מצד שני, לפחות במקרה זה נדרש אישור של ועדה מקומית בלבד ואין צורך לרוץ למחוזית. זה תהליך שיכול להימשך בין שנה לשנתיים, פרק זמן שנחשב קצר יחסית, והיזם ישלם סכום של 200–300 אלף שקל על בדיקות, הכנת תיק תכנון והגשת מסמכים", הוא מוסיף.
הזורעים בדמעה ברינה יתדלקו
דרך ארוכה ומפותלת יותר יעבור מי שירצה להפוך קרקע חקלאית לתחנת דלק. "לחקלאים זה מאוד אטרקטיבי", אומרה נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ששיעור ניכר מלקוחותיה מגיעים מהמגזר החקלאי. "אין כמעט לקוח שאני מטפלת בו בנושא של הפקעות קרקע לצורכי דרכים שלא מבקש לבדוק את האופציה לקבלת פיצוי בצורת היתר לתחנת דלק". למרות הביקוש הגדול, מסבירה בוגין כי מי שירצה להתחיל בתהליך הזה יצטרך להתמודד עם חסמים רבים לאורך הדרך. "תמ"א 18 מציבה הגבלות רבות לגבי מיקום של תחנת דלק. זה תהליך לא פשוט, אבל לעתים הוא מתאפשר".
"זה יכול להיות תהליך מורכב ומסובך, אבל קרקעות חקלאיות זה בדרך כלל בוננזה", אומר קדוש. "מדובר בקרקעות גדולות שממוקמות בהרבה מקרים על דרכים ראשיות, רחוק ממבנים. אם זה מצליח, זה מעלה את ערך הקרקע עשרות מונים. מנגד, אם הקרקע נמצאת בתחומי השימור הנופי לא כדאי לטרוח בכלל. אני עושה קודם סקר היתכנות, ואם לפי המידע הגלוי בוועדה לתכנון ובנייה אני מבין שיש היתכנות אני ממשיך, ואז צריך לבדוק אם יש מי תהום בסביבת התחנה, לבדוק אפשרות לסלילת כביש גישה, להכין את כל המסמכים ולהגיש לוועדות. זה תהליך שיכול להימשך בין ארבע לשש שנים, והסכום שהיזם יוציא עד לקבלת ההיתר יהיה 450–600 אלף שקל".
הכמות קובעת
בוגין וקדוש מסכימים כי מרגע שהקרקע נהפכה לתחנת דלק, הפרמטר היחיד שקובע את ערכה הוא מספר הליטרים שהתחנה מוכרת בחודש. "זה יכול להתחיל מ־200 ליטר לתחנה קטנה ועד מיליון ליטר לתחנה גדולה, ואין ספק שבכביש 2 או כביש 4, למשל, מוכרים יותר דלק מבכבישים קטנים".
כדי לקבל אינדיקציה לגבי כמה דלק התחנה עשויה למכור, ניתן לעשות בדיקות מקדימות. "בדרך כלל, 3% מכלי הרכב העוברים על פני התחנה נכנסים לתדלק", מציינת בוגין נתון אותו יש לקחת בחשבון.
קדוש מוסיף כי יש לבדוק גם תחנות דלק מתחרות באזור. "חשוב לבדוק את מכלול תחנות הדלק בסביבה ואם יש מלחמת מחירים על הדלק, כי אז יכול להיות שתגיע למסקנה שהתחנה תמכור מספר מסוים של ליטרים, אבל המחיר יצטרך להיות נמוך יותר, וזה קשור קשר ישיר לדמי השכירות שניתן לקבל בחודש". ככלל, מוסיף קדוש, כל תחנה הממוקמת על כביש ראשי כמו כביש 1 היא מכרה זהב, כמו גם תחנות בערים שבהן יש מחסור בתחנות דלק, כגון מודיעין, רעננה או רמת השרון.
התחרות קשה
ככל שהדרך ארוכה ומפותלת יש סיכוי שהתחנה לא תאושר. "יש אינסוף פוליטיקה בתחום הזה", אומר שטיין. "יש תחרות וקליקות וכולם מתערבים לכולם". ליזם הקטן ממליץ שטיין לא להיכנס לתחרות. "הסיכון בעסק הזה גבוה", הוא מנמק. "זה לא כמו בניין שאחרי שמכרת את הדירות בו אין לך אחריות על הקרקע. למשל, אם יש דליפה ודלק חודר למי תהום אתה הבעלים של הקרקע, אתה נושא באחריות עם המפעיל של התחנה - כך כתוב בתקנות המים. מצב כזה יכול לגרור אותך להוצאה של בין 100 אלף שקל למיליון שקל".
קדוש דוחה את הטענות הללו. "יזם יכול לבקש שחברת הדלק תכניס אותו לפוליסת הביטוח כדי שהוא יהיה מבוטח במקרה של נזקים", אומר. "בכל מקרה, לא ניתן לקבל אישור ולהפעיל את התחנה לפני שכל הגופים הרלבנטיים נותנים אישור שהכל תקין והבודקים מגיעים למקום ועושים את זה באופן יסודי". ואולם הוא מסכים כי יש לא מעט מחסומים בדרך: "לחברות דלק גדולות, כמו פז, יש סיירת עורכי דין שכל תפקידה לטרפד תחנות דלק שעומדות לקום", הוא אומר. "אם תחנה עומדת לקום במרחק 200 מטר מתחנה קיימת שלהם הם ינסו לעכב את הקמתה בכל דרך אפשרית. גם אם לא יצליחו למנוע את ההקמה, כל יום שעובר הוא רווח נקי שלהם במכירות. את היזמים הקטנים זה מתיש ופוגע להם בכיס בצורה הרבה יותר קשה, ולפעמים אין להם יכולת לעמוד בתחרות הזאת".
חקלאי מאזור המרכז, שעבר את התהליך עד סופו ובימים אלה חתם על עסקה עם אחת מחברות הדלק הגדולות, העיד על הקשיים. "זה כרוך בהרבה מאוד עבודה ובלגן לא נורמלי", הוא אומר. "אני לא מעוניין למסור פרטים במספרים, אבל אני יכול להגיד שזה בטח יותר משתלם מפרדס תפוזים כי אני לא משקיע שום דבר".
