שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

צעד קטן לממשלה, צעד גדול לתמ"א 38

למה באמת לא הגשימה התמ"א את הציפיות שתלו בה, ואיך ניתן לשנות זאת באמצעות צעד פשוט וקטן

עו"ד אמיר קלויזנר 08:4226.03.10

לאחרונה, בעיקר עקב רעידות האדמה שארעו בהאיטי ובצ'ילי, נכתב ומדובר די הרבה בתמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. נמסר שהשר אטיאס ינסה למצוא פתרונות לשיפור ההערכות נגד רעידות אדמה עקב כשלון התמ"א. למה באמת לא הגשימה התמ"א את הציפיות שתלו בה, ואיך

ניתן לשנות זאת באמצעות צעד פשוט וקטן?

 

מאישור תמ"א 38 בשנת 2005 ועד היום, בחקיקה הנלווית לתמ"א שחוקקה בשנים האחרונות, דאגה הממשלה באופן אקטיבי ופסיבי להכשלתה, באמצעות מכשלות ומהמורות שטמנה בערמומיות בחקיקה. להלן מספר דוגמאות:

 

א. למרות הנזק האדיר שעלול להיגרם עקב רעידת אדמה, הממשלה הותירה את חיזוק הבניינים כמקור פוטנציאלי להעשרת קופתה, באמצעות מיסים והיטלים משמעותיים. הממשלה מטילה מס רכישה בגין פרוייקט תמ"א, שגובהו כ- 100-250 אלף ש"ח, לפי גודל הפרוייקט.

 

הממשלה קבעה פטור ממס שבח רק על הזכויות הנוספות שמעניקה התמ"א, למרות שברוב הפרוייקטים מנוצלות זכויות גם מתב"ע (תכניות בניין עיר), כגון, הוספת חדרי יציאה לגג, ולפיכך מס השבח הינו בגובה מאות אלפי שקלים לפרוייקט (למעט פרוייקטים קטנים). ההנחה בהיטל השבחה, בדומה למס השבח, לא ניתנת על כלל הזכויות המנוצלות בפרוייקט, והיטל ההשבחה צפוי להיות מאות אלפי שקלים לפרוייקט (למעט פרוייקטים קטנים שרווחיותם מוטלת בספק).

 

ההנחה באגרות הבנייה נעשתה באופן דומה, כך שבדר"כ ייגבו הרשויות מאות אלפי שקלים לפרוייקט. גם נוסח הפטור ממע"מ בגין שירותי חיזוק הבניין מבטיח פגיעה ביזם, בכך שאינו יכול לקזז מע"מ זה כנגד המע"מ על מכירת הדירות החדשות בבניין, כלומר, מס נוסף בגובה מאות אלפי שקלים.

 

ס"כ המיסים וההיטלים שהמדינה והעיריות גובות בפרוייקט תמ"א 38 הינו בד"כ בין מיליון לשני מליון ש"ח. באמצעות מיסוי זה הפכה הממשלה פרוייקטים רבים שיכלו לצאת לפועל, ללא משתלמים ליזם.

 

ב. מלכתחילה קימצה הממשלה בזכויות הבנייה שהעניקה בתמ"א, בדמות קומה נוספת אחת, דבר שהפך את התמ"א ללא משתלמת ברוב המכריע של הבניינים בישראל. אם כבר מעניקים זכויות בנייה נוספות על הגג מדוע לא לאפשר הוספת שתי קומות ולא אחת? היה צריך להעניק שתי קומות כברירת מחדל ולאפשר לרשויות המקומיות להגביל זאת במקרים מיוחדים.

 

ג. מוקשים נוספים נטמנו על ידי הממשלה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) שחוקק ב-2008. לכאורה, החוק בא לתת פתרון לכך שנדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין לפרוייקט. החוק מאפשר לבצע את התמ"א ברוב של שני שליש מבעלי הדירות, למרות שהפרוצדורה שנקבעה בו מורכבת ועתירת סיכונים ליזם.

 

מעבר לקשיים הפרוצדורליים הקבועים בחוק, במקרה שאין הסכמה של כל בעלי הדירות לפרוייקט והיזם לוקח סיכון כספי ומשפטי גבוה, הגבילה הממשלה את כמות הדירות והשטח שניתן להוסיף לבניין, באופן בו בפועל ברוב הבניינים הפרוייקט אינו משתלם ליזם. אם כבר מקלים בדרישת הרוב הנדרש לביצוע הפרוייקט וממילא בונים בפרוייקט דירות חדשות על הגג, מדוע לא לאפשר לנצל את מלוא זכויות הבנייה על הגג אלא להגביל זאת, כך שבפועל לא ישתלם לבצע את הפרוייקט? ההגיון לא ברור.

 

לסיכום, הממשלה לכאורה ניסתה לעודד את יישום התמ"א באמצעות הקלות, אך בפועל הטילה מגבלות משמעותיות על כל הקלה שניתנה. זה אמנם לא צפוי לפתור את הבעיה כולה (כגון שבחלק מהאזורים לא משתלם ליזמים כלל לבצע את התמ"א), אך אם הממשלה באמת מעוניינת לקדם את יישום התמ"א היא צריכה קודם כל ומיידית לעשות צעד קטן ולוותר על המיסים וההיטלים המכבידים על יישומה ולהסתפק ברווח של כחצי מליון עד מליון ש"ח מהמע"מ המוטל על מכירת הדירות החדשות בפרוייקט.

 

גם העיריות מרוויחות מהארנונה הנוספת שייגבו עקב הפרוייקט. קריסת בניינים שלא חוזקו עקב המיסוי הרב שמטילה המדינה, תעלה לה הרבה יותר מהסכום הקטן שהיא תצליח לגבות מפרוייקטים שייצאו לפועל למרות המיסוי הכבד שהטילה עליהם.

 

הכותב הוא שותף בחברת ב.ק. יזמות ופרוייקטים העוסקת ביישום תמ"א 38

בטל שלח
    לכל התגובות
    x