$
נדל"ן

קבוצות הרכישה יורדות ליגה: המגדלים באוויר - הכסף בכיס

קבוצות הרכישה שגשגו על רקע פרצות בחוק ואוזלת ידה של רשות המסים. האם ההגבלות החדשות של בנק ישראל יחזירו את המארגנים לקרקע או ששיטת הקומבינה שוב תנצח?

שי פאוזנר ודותן לוי 07:5023.02.10

שוק קבוצות הרכישה מתקרב לקו פרשת המים שלו. בנק ישראל החליט להגביר את ההגבלות למתן הלוואות לפעיליו, ואילו שר השיכון מתכנן חקיקה שתחסל את רוב או כל הפרצות שמהן נהנו מארגניו. לאחר שבוחנים את המכתבים וההצהרות של הרגולטורים, אפשר להסיק מסקנה ברורה אחת - כל אותן יוזמות מסוכנים מאוד למארגנים, ולכן סביר להניח שישפיעו גם על הרוכשים.

 

רק כדי להכניס לפרופורציה - מספר הדירות שבנו בתקופה האחרונה קבוצות רכישה עמד על כ־3,000, לעומת כ־30 אלף דירות שבנו יזמים וקבלנים ברחבי הארץ. אבל כשהישראלי המצוי מגלה עסק מצליח, עוד בטרם ינסה להבין את טיב המוצרים או השירותים שהוא מציע הוא ייחשב כמה מרוויח "בעל הבית" ומה גובה "הקופון" שגוזר אותו בעל עסק. לא במקרה סחף אחריו תחום ארגון קבוצות הרכישה מאות מארגנים שונים. מדובר במקצוע שמערבב בתוכו את שיטת הקומבינה עם שיטת השקשוקה. או בעברית - הוא מאפשר להרוויח כסף בלי להשקיע אגורה וללא סיכון, ובמקביל ליהנות ממטרייה משפטית מטעם רשות המסים בכבודה ובעצמה.

 

 

רווח של 7% מעלות הדירה

 

מארגני קבוצות הרכישה מתחלקים לשני סוגים: אלה שעוזבים באמצע ואלה שנשארים עד הסוף. בשני המקרים הרווח של המארגנים נע סביב 7% מעלות הדירה. אלה שעוזבים באמצע הפרויקט קובעים את הרכב הקבוצה, מובילים את שלב רכישת הקרקע ונותרים בשטח עד שלב גיבוש הוועד שינהל את הפרויקט מטעם הדיירים. את הכסף הם משלשלים לכיסם מיד עם רכישת הקרקע. הסוג שנשאר ילווה את הפרויקט עד אכלוס הדירות ויקבל את אותו הסכום בשלושה שלבים: לאחר רכישת הקרקע, עם תחילת הבנייה ועם אכלוס הבניין.

 

כמארגנים עדיין עליהם לשלם את מלוא המס כבכל הכרה אחרת בהכנסה. החשש העיקרי של מארגן הקבוצה הוא מפני החלת מס הרכישה על הפרויקט כבר בשלב רכישת הקרקע. לאחר מכן הוא יחשוש מהחובה לשלם מע"מ, בדומה לרוכש דירה. עו"ד (רו"ח) אודי ברזלי, מומחה בתחום המיסוי, מסביר כי כדי למזער את הסיכון המארגנים יוצרים הסכמי שיתוף (הסכמים שמחייבים את חברי הקבוצה זה לזה), שיקבעו כי למארגן אין יכולת השפעה על הקבוצה.

 

 

קח את הכסף וברח

 

באופן פרדוקסלי דווקא מארגן שרוצה באמת להיטיב עם חברי הקבוצה וללוות אותם לאורך כל ההליך מעמיד את עצמו בסכנה של תביעות מרשות המסים. או במילים פשוטות - ככל שהמארגן ייעלם מוקדם יותר, כך הוא מצמצם את הסיכון שרשויות המס יראו בו יזם, וכך הוא ירוויח יותר כסף בחסות המדינה. יש מארגנים שמוצאים דרך אחרת: הם מחייבים את הרוכש במס רכישה מלא כחלק מעלות הדירה, וכך, במקרה שבו הם מחויבים על ידי רשות המס יש להם מקור לכסות על החיוב. במקרה כזה, אומר ברזלי, חובת הבדיקה של נוסח החוזה נופלת דווקא על הרוכש.

 

כך או כך, בסוף התהליך שהתחילו כעת בנק ישראל ומשרד השיכון תיקבע רמת הפגיעה במארגנים. אבל בישראל, כמו בישראל, ברור לכולם שהמארגנים ימצאו את הדרך לגלגל את ההפסד שייגרם להם לפתחם של רוכשי הדירות.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x