מנכ"ל אספן: "לטייקונים בישראל יש בעיית אגו"

בשיא המשבר הכלכלי, כשהכותרות על מצוקת האשראי שאליה נקלעו הטייקונים הישראלים זעקו מכל עבר, החליט אילן גיפמן, מנכ"ל קבוצת אספן, להרים טלפון אל כמה מהם. לתומו, כך הוא אומר, חשב שיוכל למצוא הזדמנויות ושהמצוקה תוביל אותם למכור חלק מנכסיהם. הוא הציע לחלקם הצעות שוות ערך לשווי השוק האמיתי של נכסיהם. לאפריקה ישראל, לדוגמה, הציע לרכוש את פארק התעשייה שליד נס ציונה במאות מיליוני שקלים ולפי תשואה של 9%, אך נתקל בסירוב.

מה דעתך על מניית אספן גרופ:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

"הטייקונים לא הסכימו לדבר איתנו. אולי בעיתונים נכתב שהם נקלעו למצוקה, אבל לא ראיתי נכסים בשוק בתשואה של 10%. לחלקם הצעתי לתת את מחיר הרכישה שמשקף תשואה של 8.5% והם סירבו. יש כאן בעיית אגו. כשהאג"ח שלהם נסחר ב־20% תשואה, אף גורם מוביל לא היה מוכן להפנים שהחברה שלו במשבר. השיקול היחיד שלהם היה איך אני איראה בשוק, הכבוד גבר על כל דבר אחר. לבייב היה היחיד שהודה כי לא יוכל לעמוד בהתחייבויות ותראה מה קרה, התקשורת רמסה אותו", אומר גיפמן בשיחה עמו.

על השאלה, האם העסקה השתלמה לצארום עונה גיפמן, "בהחלט. המניה רשמה תשואה עצומה והכפילה את הפעילות, והיא עדיין נסחרת בדיסקאונט. רוני קונה בחודשיים האחרונים מניות של אספן בשוק. אם הוא היה חושב שלא השתלם הוא לא היה עושה את זה".

השמרנות של צארום, מימון נכון ומזל

גיפמן אינו חוסך ביקורת מחברות הנדל"ן המתחרות על התנהלותן. "ראיתי חברות שרכשו נכסים במרווחי זמן קטנים ובמינופים גדולים, המנהלים שלהן הובילו את החברות במו ידיהם למצוקה. לפני המשבר כולם לקחו סיכונים גבוהים יותר, ראיתי חברות לא מדורגות שמגייסות כסף בנקל, ועדות אשראי של בנקים וגופים מוסדיים שנותנים אשראי בקלות יחסית, חובות שמגיעים ליום הפירעון וממוחזרים בקלות בלתי נסבלת", הוא מתאר. לקחי המשבר, לדעתו, לא חלחלו: "הזיכרון של השוק העסקי והציבור קצר מאוד. בקרוב מאוד אני מעריך שנראה את הגלגל חוזר על עצמו: חברות לא מדורגות שמגייסות אשראי ותופעה של מחזורי הלוואות".

אילן גיפמן צילום: עמית שעל

לפני שהגיע לאספן, עבד גיפמן כסמנכ"ל כספים במשך שמונה שנים בחברת מבני תעשייה מקבוצת פישמן. גם על ההתנהלות של הבוס הקודם, אליעזר פישמן, יש לגיפמן מה לומר. "אחת הבעיות המרכזיות היתה שלחברות הגדולות היה קל מאוד לגייס כסף. מבני תעשייה היא אחת מהן, זו חברה גדולה שקיבלה את הכסף בקלות. אני בטוח שאם הכסף היה יקר יותר, היו חושבים פעמיים על חלק מהעסקאות שבוצע, ועל כל עסקה היו עוצרים לשאול אם היא אופטימלית", הוא מסביר.

אליעזר פישמן צילום: שאול גולן

גם ימי פישמן בראשות אספן, שתמו ב־2005 עם מכירת השליטה תמורת 140 מיליון שקל לסקאיוורדס, אינם מצטיירים בעין יפה אצל גיפמן. "עד לפני חמש שנים הכל היה קפוא. אספן היתה חברה שלא ביצעה מהלכים, לא קנתה נכסים, כלום לא קרה. מאז שאספן נרכשה מחקנו שתי חברות מהמסחר בבורסה - אספן נדל"ן ואספן נכסים, ביצענו שתי הנפקות, שלוש הקצאות פרטיות למוסדיים, רכשנו נכסים בכ־450 מיליון שקל ומיתגנו את החברה. נכסים שמיצו את הפוטנציאל שלהם להשבחה או כאלה שלא תאמו את האסטרטגיה שלנו - נמכרו", הוא מספר.

גיפמן גאה במיוחד בדרך שבה צלחה אספן את המשבר הכלכלי. "נכנסנו למשבר מוכנים היטב. אולי מכיוון שהעדפנו לרכוש באטיות", הוא מסביר. לכך הוא מוסיף את הגישה השמרנית של בעל השליטה רוני צארום והקפדה על מרווחים של לפחות 3% בין שיעור ההיוון לבין שיעור הריבית של המימון. על הדרך, מודה גיפמן, נהנתה אספן גם ממנה לא מבוטלת של מזל כשהשלימה גיוס של 250 מיליון שקל ערב המשבר. "אילולא הגיוס אני לא יודע איך היינו צולחים את המשבר", הוא מתוודה. את הכספים השקיעה אספן בגרמניה, בשוויץ ובישראל. במהלך הדרך אף בחנה החברה להיכנס למזרח אירופה עם חנן מור, אך "תחושות הבטן אמרו שזה לא הזמן, כמה חודשים לאחר מכן התחיל הבלגן", מספר גיפמן. מי שחיפש בכל זאת נתונים שליליים בדוחות החברה אשתקד מצא כי היא רשמה ברבעון השלישי של השנה הפסד של כ־9 מיליון שקל לפני מס. גיפמן מגיב לשאלה בעניין זה ואומר, כי ההפסד נוצר על רקע פרויקט שבנתה החברה עבור המדינה ושבעקבותיו נוצר סיכסוך עם המדינה שעדיין לא הסתיים. החברה ביצעה בשל כך הפרשה של 19 מיליון שקל.

לא ליזמות, כן לארה"ב

אם מחלקים את מנהלי חברות הנדל"ן בישראל לשני סגנונות - אנשי נדל"ן קלאסיים שנהנים מעצם היזמות, ואנשי "המספרים" שבוחנים את העסקה בעיקר דרך משקפי התשואה והמימון - גיפמן נמנה באופן מובהק עם הסגנון השני. בהשכלתו הוא רואה חשבון, את ההתמחות בתחום סיים במשרד סומך חייקין ומאז עבד כסמנכ"ל כספים. "מימון הוא הדבר הכי חשוב בנדל"ן", הוא אומר ומסביר: "אתה יכול לקנות נכס מעולה במיקום מצוין ובמחיר טוב, אבל אם לא תדע איך לממן אותו, העסקה לא תהיה טובה. למדתי על בשרי שאם אין מימון - אין נדל"ן. מימון לא נכון ייצור לחברה בעיית תזרים. חייבים לוודא ששכר הדירה ישרת את החוב לבנק, לא כל חברות הנדל"ן המניב מבינות את זה".

מאותה סיבה בדיוק הרחיק גיפמן את אספן מיזמות כמו מאש. פרויקטים שנבחנו במהלך הדרך, דוגמת השותפות עם חברת רוטשטיין בפרויקט המגורים באם המושבות, נמצאו לא מתאימים לאסטרטגיה של החברה וירדו מהפרק. גם קרקעות ונכסים שמוצו על ידי החברה ירדו ממצבת הנכסים. "האסטרטגיה שלנו הפכה לברורה מאוד: נכסים מניבים בישראל, בגרמניה ובשוויץ. כעת בוחנת החברה לחדור גם לארצות הברית וללונדון", הוא מסביר.

אותם מניעים של חיפוש אחר התשואה המושלמת הובילו את גיפמן לפריפריה. בניגוד לרוב המתחרות רכשה אספן נכסים מניבים בחיפה ובנהריה ומחזיקה בנכס מניב גם באשקלון. "אני לא חושב שחיפה היא פריפריה. קנינו שם בית חולים סיעודי מהאחים עופר עם תשואה של 9% ומימון של 75% לעשר שנים. כדי לקבל תשואה גבוהה, אני מוכן לשלם את המחיר של להתרחק מתל אביב. עסקאות מקו אשדוד ודרומה ומחיפה וצפונה נהנות מתשואה גבוהה ב־1%–2% לעומת המרכז. היבט התשואה שכנע אותו להיכנס גם לתחום האנרגיה הסולארית, שבו הוא רואה נכס מניב לכל דבר. לאספן מתקן סולארי על גג בניין שבבעלותה בכפר סבא וכן חוזים חתומים לעוד 15 מתקנים, מתוכם כאלה שנמצאים בשלבי הקמה בקניון אשקלון ובפארק אפק. "הבנקים אוהבים את העסקאות. אנחנו בוחנים שיתוף פעולה עם חברות בתחום ההתקנות בעקבות אישור ההקמה של מתקנים בינוניים על קרקעות בבעלותנו. במקביל אנחנו בוחנים עסקאות בספרד ובאיטליה".