שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מצפים לעליות במחירי המשרדים? חכו ל־2011

היצע השטחים נבלם ודמי השכירות מזדחלים כלפי מעלה, אבל לשוק הנדל"ן המשרדי יידרש עוד זמן עד שיתאושש במלואו מהמשבר הכלכלי. סקר של מאן נכסים מגלה אילו אזורי משרדים שרדו את המשבר באופן הטוב ביותר

אורי חודי 08:0004.01.10

שוק המשרדים ממשיך לדשדש במקום מאז המשבר הכלכלי. אף שהתמתנו ירידות המחירים, לא צפויות עליות גדולות בקרוב, כך סבורים בחברת התיווך והייעוץ מאן נכסים, העורכת סקרי שוק לבדיקת רמות מחירי השכירות והמכירה בענף. מהסקר האחרון שערכה החברה עולה שמחירי השכירות והמכירה המשרדיים התבססו ברבעון השלישי של 2009. "ראינו התחלה של בלימה בהיצע השטחים בכל האזורים", אומר מנכ"ל החברה ג'קי מוקמל, "מי שרצה לפנות שטח כבר פינה אותו, ומי שרצה להתייעל כבר סיים את התהליך. ברבעון השלישי של 2009 אנחנו מתחילים לזהות התחלה של עלייה בביקושים. ההתעניינות המתחדשת בשטחי המשרדים מפיחה ניצוץ של תקווה שאולי 2010 תהיה שנת היציאה מהמשבר, ואולי נוכל לראות זחילה של מחירים כלפי מעלה".

 

 

לפי נתוני מאן נכסים, ברבעון השלישי של השנה נרשמה עלייה של כ־3% בממוצע במחירי השכירות למשרדים ברחבי הארץ לעומת ברבעון הקודם. למרות זאת, מוקמל ממהר לצנן את ההתלהבות ומדגיש: "זה לא אומר שאנחנו נמצאים לפני ביקוש מסיבי".

 

"אין התחלות בנייה ולא היו כאלה לאחרונה", הוא מסביר את הפסימיות שהוא משדר בנוגע להתאוששות, "אנחנו צופים שברגע שהשווקים הגלובלי והישראלי יתחילו לעלות, מלאי המשרדים הקיים במרכז, בחיפה ובירושלים יעלה על הביקושים בשנתיים הבאות. זאת בהנחה שבמהלך התקופה הזו לא יהיו התחלות בנייה חדשות, וברור לנו שלא יהיו".

 

"צפויה ירידה קלה בשיעורי התפוסה"

 

בסקירה השבועית של בית ההשקעות אי.בי.אי ציין אנליסט הנדל"ן שי ליפמן כי שוק הנדל"ן המשרדי נכנס למשבר מנקודת חוזק, עם דמי שכירות ורמת תפוסה גבוהים. "להבדיל מהמשבר הקודם", אומר ליפמן, "כמעט אין התחלות בנייה גדולות ולא עומדים כאן בניינים מוכנים ריקים שנבנו בבנייה ספקולטיבית ולוחצים את המחירים כלפי מטה". להערכתו, "החברות יתקשו לשמור על התפוסות הקיימות בשוק המשרדים ואנו עתידים לראות ירידה קלה בשיעורי התפוסה. אך לא נראה ירידה מתחת לרמה של 90% בחברות המובילות", אומר ליפמן.

 

"אם ניסיף למצב ההיצע את רמת הסיכון והאי־ודאות בשוק היזמות לבנייה, נראה מעט מאוד פרויקטים חדשים, אם בכלל. אנשים לא ירצו לסכן את הכסף", מוסיף מוקמל, "רוב היזמים הגדולים ימתינו לראות מה קורה בשוק ונכון להיום האלטרנטיבה הקיימת היא רכישה של נדל"ן מניב ולא יזום. עם רכישת נדל"ן מניב אפשר לשחק, בעוד הבנייה בשוק הזה תמיד ספקולטיבית ולכן מגלמת סיכון גדול יותר".

 

מנצלים את המצב להורדת דמי השכירות

 

קצב סגירת העסקאות היא עוד סיבה לזמן ההתאוששות הארוך יחסית בשוק המשרדים. "משך הזמן של חתימה על עסקה הוכפל בשנה האחרונה. אם לפני המשבר נדרשו לקונה ולמוכר שלושה חודשים משלב המשא ומתן עד הסגירה, היום אותו התהליך בדיוק אורך חצי שנה. ישנה רגישות גדולה מאוד לאישור עסקאות פיננסיות".

 

לטענת אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, "מחירי השכירויות נמצאים במגמת ירידה שעתידה להימשך. "שוק הנדל"ן המשרדי מגיב בדרך כלל באיחור של כשנה עד שנתיים למצב המשק. החברות ששוכרות שטחים גדולים מנצלות את המצב ללחוץ על בעלי הנכסים להוריד את דמי השכירות ושוכרים אחרים זוכים להנחות, לפריסת תשלומים או לדחייתם, להנחה בדמי הניהול או להגדלה של מספר מקומות החניה".

 

מוקמל, לעומת זאת, סבור שיש גם מקום לאופטימיות. "מסוף 2011 נתחיל לראות עליות מחירים ואז השוק יחזור למחירים שלפני המשבר. זה כמובן בהנחה שלא נפגוש בעוד משבר כלכלי בדרך ושהיצע המשרדים לא יגדל", הוא אומר.

 

חיפה ורחובות: מקום ראשון בהישרדות

 

במקביל לסקירות השוק התקופתיות שמבצעת החברה, החליטו הפעם במאן נכסים לבחון היכן היו אזורי המשרדים שנפגעו הכי פחות עקב המשבר. חיפה ורחובות בלטו בתוצאות.

 

"בתקופת שיא יש מיעוט ביקושים בפריפריה, ובמקביל, בתקופת שפל יש פחות נטישה מהפריפריה. השוק במקומות הללו פחות ספקולטיבי מטבעו, לכן יש הרבה פחות התחלות בנייה מלכתחילה", אומר מוקמל, "לפי הניתוח שעשינו, העיר שצלחה את המשבר באופן הטוב ביותר היא חיפה. שוק המשרדים בעיר ניזוק פחות משווקים אחרים מכמה סיבות: העיר מרכזת פעילות חינוכית ענפה מאוד, הכוללת את האוניברסיטה והטכניון, ובחיפה ממוקם פארק מת"מ שמשך אליו חברות בינלאומיות רבות שבחרו להקים בו את מרכזי הפיתוח שלהן. ההשקעה בפארק אדירה. במקביל, אין בפארק עודפי היצע, כי הכל בו נבנה בדיוק לפי דרישות הלקוח".

 

העיר השנייה שענף הנדל"ן המשרדי שלה נפגע פחות מהמשבר באופן יחסי לעומת אזורים אחרים בארץ היא רחובות, שבה ממוקם פארק המדע. "שטחי המשרדים ברחובות לא ממש הצליחו להתרומם מאז המשבר בשנת 2000 ומאז לא היתה התפתחות גדולה באזור. בתחילת העשור הלכה העיר לפיתוח עתידי מואץ בהנחה שיגיעו חברות רבות, ולכן נוצרו עודפי בנייה שמאזנים את הביקושים בעיר עד עצם היום הזה. בשורה התחתונה, העיר לא נפגעה במשבר האחרון, פשוט כי לא היה לאן לרדת".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x