בכפר סבא בונים 5,000 יח"ד חדשות, אבל המחירים ישאירו את הזוגות הצעירים בחוץ

בצפון כפר סבא נבנית בימים אלו השכונה הגדולה ביותר בישראל, שגם מתהדרת בכינוי "ירוקה". השכונה החדשה, שתיבנה בשני שלבים, עתידה לכלול יותר מ־5,000 יחידות דיור ולהוסיף כ־20 אלף תושבים לעיר. בשלב הראשון נתנו הרשויות אישורי בנייה לכ־2,000 יחידות דיור במתחם.

"בתב"ע אושרה בנייה של כ־5,000 יחידות דיור ו־150 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה, ותוכנית להגדלת אזור התעסוקה בעוד כ־70 אלף מ"ר ליד מפעל קניאל הצמוד לכביש 4", אומר ראש עיריית כפר סבא יהודה בן חמו בסיור שערך ל"כלכליסט" במתחם. "אנחנו מעריכים שכ־70% מהשכונה ייבנו בחמש־שש השנים הקרובות", הוא אומר.

בנייה ירוקה היא אוסף תקנים שבהם על הקבלן לעמוד - הבולט בהם הוא תקן בנייה ירוקה מספר 5281, המגדיר מהם הבניינים שפגיעתם בסביבה פחותה לפי מפתח סיווג חומרי בנייה. "אנו מחייבים כל בנייה חדשה לעמוד בתקן הזה כתנאי לקבלת היתר לבנות בשכונה. כל קבלן בשכונה הירוקה מקבל היתר בנייה רק אחרי שהוא מקבל את האישור של היחידה האזורית של איכות הסביבה", מוסיף בן חמו.

צפון מערב כפר סבא צילום: מורדגן הפקות

עליית קרנו של תחום הבנייה הירוקה גרמה לחברות הבנייה לנסות ולמתג את עצמן ככאלה, אף שהמציאות בשטח היא אקולוגית פחות. לדברי בן חמו, בשכונה הירוקה בכפר סבא נעשו שני דברים עיקריים שיבטיחו שלא מדובר בסיסמה שיווקית בלבד. "אנחנו מנסים לנצל את אנרגיית השמש וליישם שימוש נכון במים. אלה תשתיות בעלות של 50 מיליון שקל. היתה לנו גם תוכנית להתקין דוחסי אשפה פניאומטיים בשכונה, אבל בסופו של דבר זה היה יקר ומסובך מדי להפעלה. נוסף על כך, נבחרנו על ידי קק"ל וקק"ל אוסטרליה להוביל פרויקט ניסיוני שמטרתו להעביר מי נגר למי התהום".

העירייה מפעילה בשכונה מעבדה של מכון התקנים, המבצעת דגימות קרקע וניטור של התקדמות היזמים לשם אכיפת התקנים הירוקים ולמניעת בעיות תכנוניות. בן חמו מדווח כי המעבדה ממומנת על ידי העירייה, ועלות הפעלתה כ־40 אלף שקל בחודש. בהמשך, מספרים בעירייה, תקום במתחם מינהלת שתפקח על הבנייה ותפתור לקבלנים בעיות תוך קיצור הליכים ביורוקרטיים.

"הקבלנים מחויבים להשתמש בחומרי בידוד, בלוקים וטיח ירוקים", מספר בן חמו. "היו לנו לא מעט ויכוחים עם הקבלנים בהתחלה. הם לא ידעו איך לאכול את זה. קיימנו כנסים מקצועיים ובהמשך כולם הבינו שהירוק הוא גם כלי שיווקי טוב. יש קבלנים שכבר עצרו מכירות בפרויקטים ומחכים כיום לעליות המחירים. אם נמצא קבלן שלא עומד בתקנים, נעצור לו את הבנייה וגם נהרוס את מה שבנה עד כה".

ניקוד ירוק

יהודה אולנדר, יו"ר העמותה לבנייה ירוקה ומנהל היחידה האזורית לאיכות הסביבה בשרון, הוא אחד ממקדמי השכונה הירוקה בכפר סבא עוד משלביה הראשונים. הרעיון לתוכנית נולד ב־1996. מאז הקימה העירייה צוות שבחן את הנעשה בעולם והגדיר בפעם הראשונה בישראל מהם המרכיבים של בנייה בתחום הזה וכיצד יש לפקח על הבונים. עם זאת, עד תחילת שיווק הקרקע לבנייה נאלצה העירייה להמתין להליכים ביורוקרטיים סבוכים והטמעת הנושא ברשויות השונות, כגון המשרד לאיכות הסביבה, מכון התקנים וועדות התכנון. "גם היום אנחנו מלווים את הוועדה המקומית כפר סבא. במקביל אנחנו מלמדים את חברי הוועדה איך לפקח בעצמם", מסביר אולנדר. "מלבד זאת יש בשטח מפקח שנמצא כל יום ובוחן את תהליכי ניהול האתר עצמו. לפני שפרויקט בנוי יקבל את טופס האכלוס (טופס 4), תתבצע בדיקה מקיפה".

אבי ביתן, מנהל המכירות של חברת מנרב המתכננת לבנות בשכונה 222 יחידות דיור, מסביר כיצד נראה הפיקוח בשטח. "כל דבר שעושה הקבלן מוסיף נקודות לציון הירוק שלו. בפרויקט שלנו תבוצע הבנייה עם קירות מסך שמבודדים תרמית ואקוסטית, חלונות מבודדים, מנגנונים לקליטת מי המזגנים והעברתם להשקיה. הגינה של הבניין תהיה חסכונית במים ובכל דירה יהיה יותר ממזגן אחד, שיאפשר לחמם או לקרר אזור אחד ולא את כל הבית בכל פעם", מסביר ביתן.

ביתן מבקש לנפץ את המיתוס שבנייה ירוקה מייקרת את המבנה באופן ניכר. "בנייה ירוקה מגדילה את הוצאות הקבלן ב־4%–5% בלבד. אלמנטים מסוימים כמו קירות המסך עולים יותר אך חוסכים זמן ביצוע", הוא מדווח. ביתן מאשר כי במקום מתבצע פיקוח צמוד של העירייה: "אפילו כשעשינו חיבור ביוב למשרד המכירות והמכסה זז קצת, כבר היה מישהו שהעיר לנו. המילה 'ירוקה' היא לא רק גימיק".

צעירים החוצה

כל מי שמגיע למתחם השכונה החדשה ונכנס למשרדי המכירות המפוארים מבין מהר מאוד כי רף המחירים במקום מרקיע שחקים. דירות 4 חדרים במתחם נעות סביב 1.4 מיליון שקל, ומחירן של דירות 5 חדרים בפרויקטים אחרים מתחיל ב־1.7 מיליון שקל. כבר במהלך שיווק חלק מהפרויקטים בשנה וחצי האחרונות נרשמה עליית מחירים של עשרות אחוזים.

במצב הנוכחי, שאינו עומד להשתנות בקרוב, מעטים מאוד הזוגות הצעירים שיוכלו לרכוש דירה במתחם. מדוע בשכונה שעתידה להכיל בסופו של דבר קרוב ל־20 אלף איש לא נכלל שום מוטיב של דיור בר השגה?

ראש העיר מנסה להגן על המתחם וטוען שהצלחתו נמדדת, בין השאר, בעליית מחירי הנדל"ן. "אנו מקדמים פרויקטים לזוגות צעירים בכפר סבא, אבל אי אפשר בלי מעורבות ממשלתית", הוא אומר, ומדווח כי במסגרת עסקת קומבינציה של העירייה והאוניברסיטה העברית קבעה לאחרונה העירייה כי 272 יחידות דיור במתחם יימכרו רק לזוגות צעירים. "להרשמה לתוכנית הזו הגיעו 3,000 זוגות ובהגרלה השתתפו 700. אבל זו בעיה כי אין לעיר קרקעות משלה. למינהל יש. המדינה צריכה לתת קרקעות לעניין זה. אפשר לקבוע מחיר לפי מדרג סוציו־אקונומי ולסבסד 10%–50% משווי הקרקע".

עוד אומר בן חמו כי הציע לממשלה לקדם תוכניות פינוי־בינוי שחלק מהן לפחות ייוחד לזוגות צעירים ושבמסגרתן יקבלו היזמים שיבחרו לבנות שם אישורים לתוספת בנייה משמעותית. "יש הרבה שכונות ותיקות שהבתים בהן נבנו לפני 50 שנה, כמו שכונת תקומה שיש בה כיום 300 יחידות דיור. כדי שהתוכנית שם תהיה כדאית צריך להציע ליזם יחס של 3.5 - כלומר 1,050 יחידות דיור. בשביל זה צריכים לבנות שישה בניינים בני 15 קומות".

עם זאת, לדברי בן חמו, משרד התחבורה אינו נותן אישור לתוכנית כזו - ובצדק. המשרד נוהג למנוע בנייה במתחמים חדשים אם אנשיו סבורים שתכנון המתחמים אינו כולל פתרונות מספקים שימנעו בעתיד עומסי תנועה באזור. "הצעתי לבנות שם בניינים בני שבע־שמונה קומות ולתת יחס של 1 ל־2, היחס שהקבלן יקבל במקום בשביל הפינוי־בינוי. במקביל, אפשר לתת לקבלן קרקע חלופית במקום אחר ולא במרכז הארץ, לפי ערך שמאי זהה לקרקע המקורית שעליה הוא מבצע את התהליך. פתרון כזה גם יאפשר את התוכנית בכפר סבא, וגם יתרום לפיתוח הפריפריה. זה יוכל גם לתת מענה לזוגות הצעירים".