$
נדל

שינוי כיוון באוגוסט: מחירי הדירות מיד שנייה רשמו עלייה

זאת למרות החודש החלש ועצירת מגמת העלייה במספר העסקאות; המחירים חוזרים אט אט לרמתם בימי טרום המשבר, המשקיעים חוזרים לשוק והפעילים בענף טוענים: "יש הרבה יותר ביקוש מהיצע"

שי פאוזנר 11:0415.09.09

אוגוסט הוא באופן מסורתי אחד החודשים החלשים בשוק הדירות בישראל, ובייחוד בשוק היד שנייה. נתוני מדד נדלניסט הראו כי חודש אוגוסט האחרון לא היה שונה, ומגמת העלייה במספר העסקאות בשוק החלה להיעצר.

 

לצפייה במדד נדלניסט

 

באפריל 2009 החל תהליך של יציאה מהקיפאון העמוק שבו היה שרוי שוק הדיור הישראלי, שנמשך כשבעה חודשים ברציפות. היציאה מהקיפאון התגברה מאוד לקראת יוני - חודש שיא של מכירות - וביולי החלה המגמה להשתנות והשוק החל להאט את הקצב. נראה כי בחודש שעבר חזר היקף הפעילות לרמה שנראתה בארץ ערב קריסת השווקים הפיננסיים בשנה שעברה.

 

תהליך דומה קורה גם בתחום מחירי הדירות. אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', מציין כי ברחובות, בפתח תקווה ובעיקר באשקלון ובראשון לציון ניכרת עליית מחירים בשוק היד שנייה בעקבות עליית המחיר בדירות היד ראשונה (דירות מקבלן). אם משווים את רמת המחירים כיום לזו שהיתה בארץ בספטמבר 2008 - שבו עמד שוק דירות היד שנייה בהמתנה עם נטייה לירידות - נראה כי מגמת המחירים שינתה כיוון והחלה לעלות.

 

המאירי מציין עוד כי במרכז תל אביב ובמרכז ראשון לציון המחירים כיום גבוהים ב־3%–5% מאשר בתחילת התקופה, וברוב האזורים המחירים ממשיכים לעלות ומתקרבים לרמתם לפני שנה. "בצד זאת", הוא אומר, "במרכז נתניה, בקריית מוצקין, ברובע י"ב ובסיטי של אשדוד, ובעיקר במרכז אשקלון עדיין יש פער בין המחירים כיום למחירי טרום המשבר".

 

המאירי מדגיש כי קצב השינוי בשוק דירות היד שנייה מפגר תמיד אחרי המגמות במכירות דירות של קבלנים, ולכן הוא צופה שבטווח קצר למדי ייסגרו הירידות ששויכו למיתון. "עם עליית מחירי דירות היד ראשונה גוברת הנטייה לעבור לרכישת דירות היד שנייה", הוא מוסיף.

 

קריית מוצקין - פעילות ערה

 

בקריה הורגשה פעילות ערה באוגוסט, אף שהוא מאופיין בחופשים. "עד לפני כחודשיים עלו המחירים וכעת הם התייצבו", אומר זכיין אנגלו־סכסון בקריית מוצקין אלי אזולאי. "למשל דירות 4 חדרים נמכרות כיום ב־650–700 אלף שקל לעומת 550 אלף שקל בתקופת המיתון", הוא מספר. אזולאי מעריך כי המשקיעים ממתינים כעת לראות לאן הרוח נושבת, לאחר תקופה של כמה חודשים שבה השקעה בדירה היתה מועדפת על פני השקעת הכסף בבנק. עוד אומר אזולאי כי הדירות המבוקשות להשקעה בקריית מוצקין הן בנות חדר או 2 חדרים במחיר של 200-350 אלף שקל. "מדובר בדירות ישנות בבניינים ישנים ובקומות אחרונות. המשקיעים הם בעיקר מקומיים. דירות כאלה אפשר למצוא במרכז ובמזרח מוצקין", מדווח אזולאי.

 

חיפה - המחירים מתייצבים

 

דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בחיפה, מספר כי בחודשים האחרונים דירות היד שנייה נמכרות במחירים גבוהים מאלה שהיו נהוגים בעבר.

 

"נראה כי עליית המחירים נבלמת, וכעת המחירים מתייצבים על הרף הגבוה ברוב סוגי הדירות בשוק", הוא מדווח. להערכתו, מחירי הדירות יירדו מרף זה בעתיד. "בחודשים האחרונים הסתמן ביקוש גדול יחסית לדירות שמחירן 500–200 אלף שקל. דירות כאלה אפשר למצוא באזורים כגון קריית אליעזר, הדר עליון, רוממה, בת גלים, נווה שאנן וכרמל צרפתי. מחיריהן עלו בחודשים האחרונים בעיקר בגלל הביקוש והמחסור בבנייה חדשה בחיפה", הוא אומר. עוד מדווח אלוני כי בתחום הדירות שמחירן עד מיליון שקל הביקוש גדול יחסית והמחיר יציב: "גם בדירות היקרות יותר נרשמים ביקושים, ובגלל היעדר היצע, המחיר נותר גבוה".

 

נתניה - השקעה בירידה

 

"אוגוסט מאופיין בהתנהגות לא יציבה של השוק מבחינת המחירים. המוכרים שומעים על עליות המחירים ומעלים את המחיר המבוקש", אומרת זכיינית אנגלו־סכסון נתניה שוש ערער. "אלא שהתנהגות זו מובילה לבלבול בקרב הרוכשים, מאחר שהם גייסו תקציב מסוים וכעת עליהם להוסיף כמה עשרות אלפי שקלים. בעקבות זאת, הנכסים שנרכשו עד כה לצורכי השקעה פחות מבוקשים בעיר, מאחר שהם פחות אטרקטיביים. קונים מסוימים מחכים עם החלטת הרכישה בשלב זה". ערער מספרת כי דירת 3 חדרים בסמוך לקריית השרון נמכרה לפני שלושה חודשים ב־790 אלף שקל, ודירה דומה מוצעת כעת ב־840 אלף שקל. דופלקס פנטהאוז, שהוצע עד לפני כחודשיים ב־1.39 מיליון שקל וקיבל פניות רבות, מוצע כעת על ידי המוכרים ב־1.47 מיליון שקל והביקוש רושם ירידה.

 

מודיעין - העלייה ממשיכה

 

מודיעין. השוק ערני מודיעין. השוק ערני צילום: עמית שעל

ליזה טולדנו, זכיינית רי/מקס 2000, מזכירה כי לאורך כל שלושת החודשים האחרונים נרשמה עלייה במחירים במודיעין, "השוק ער מאוד ומספר העסקאות גדול מאוד", היא מדווחת, אך מבקשת לציין כי בעיר נרשמה האטה מסוימת באוגוסט לעומת יולי, שלדעתה נובעת מהקרבה לתחילת שנת הלימודים. "יש התעניינות בעיקר מצד משקיעים, אף על פי שהמחירים עדיין במגמת עלייה. הם מחפשים בעיקר דירות 3 חדרים הקרובות לרכבת ולמרכז התחבורה או לחלופין ליציאה מהעיר", היא מדווחת. לדבריה, מחירי הדירות הללו עלו במידה ניכרת ודירה שנמכרה לפני שלושה חודשים ב־850 אלף שקל נמכרת כיום במיליון שקל. טולדנו מניחה שבחודשים הקרובים, עם בוא החורף והחגים, תורגש האטה בשוק היד השנייה בעיר, אולם לקראת דצמבר תחול שוב התעוררות.

 

ירושלים - ממשיכה להתעורר

 

"ההתעוררות בשוק הנדל"ן בירושלים נמשכת", אומרת עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בבירה. "השוק שוקק, יש אנשים שמחפשים דירות, יש עסקאות, יש התעניינות, השוק זז". לדבריה, ההתעוררות בשוק נמשכת זה שלושה חודשים ויש עניין רב יותר בעיקר בדירות הקטנות, אולם מדי פעם יש גם עסקאות גדולות כגון מכירת קוטג' באזור ארנונה ב־3.1 מיליון שקל, ובית לשימור בימין משה שנמכר באותו סכום. פרידלנד מעריכה שמדובר בעלייה של 50% לפחות בפעילות הנדל"נית בירושלים מאז תחילת השנה. "גם הדירות הקטנות למשקיעים, שמחירן 800 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, ממשיכות להיות אטרקציה ומעוררות את השוק. אלו העסקאות הנפוצות ביותר בירושלים כיום, כי אלו נכסים טובים בעלי תשואה גבוהה ורווח עתידי". היא צופה כי המגמה תימשך, וכי בניגוד לערים אחרות, גם בחגים תהיה פעילות נדל"נית בירושלים, בעיקר מצד תושבי חוץ. "זה אמנם לא כמו שהיה בשיא לפני שנה־שנתיים, אך בכל זאת יש התעניינות", היא מסכמת.

 

הרצליה - שוק של ביקושים

 

לדברי דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון בהרצליה, במחצית השנייה של אוגוסט היתה תחושה שאנשים התעסקו בחופשות ולא במכירת דירות. עם זאת, לדבריו, הדבר לא השפיע על המחירים ומדובר בשוק של ביקושים. "רוב האנשים דחו ביצוע עסקאות לתחילת ספטמבר. המגמה בשוק היד שנייה בעיר היא של עלייה באחוזים בודדים במהלך ארבעת החודשים האחרונים", הוא מספר.

 

פתח תקווה - ירידה קלה

 

פתח תקווה. ירידה קלה בביקושים פתח תקווה. ירידה קלה בביקושים צילום: דרור איתן

גם בפתח תקווה בלטה באוגוסט ירידה קלה בביקושים. לדברי רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה בעיר, עדיין לא ברור אם הירידה נובעת מסיבות עונתיות או מסיבות כלכליות של העלאת הריבית וחזרה של משקיעים להשקעה באפיקים אחרים בבנקים ובשוק ההון, בעקבות הדיווחים על יציאה מהמיתון. "אני מעריך שמדובר בירידה בביקושים של פחות מ־5% בחודש שעבר, ושהמגמה תימשך לפחות עד ינואר. אם הריבית תעלה ביותר מ־1%, זה ישנה את התמונה", הוא מציין. בויביץ סבור כי אם ההערכות על סוף המיתון נכונות, משקיעים יממשו את הנכסים ויחפשו אפיקי השקעה אחרים — גם נדל"ן בחו"ל. "כל הדברים הללו יכולים ליצור היצע בשוק הנדל"ן. אבל אם התחזיות לא יתממשו, המצב לא ישתנה", הוא אומר.

 

כפר סבא - רוצים דירות חדשות

 

זכיין אנגלו־סכסון בכפר סבא אודי בהלול מספר שהביקושים בעיר הם בעיקר לדירות חדשות יחסית בנות 4 ו־5 חדרים עם מרפסת, מצד זוגות צעירים או משפחות צעירות שלהן ילד אחד או שניים. לדבריו, דירות 4 חדרים כאלה נמכרות ב־1.4–1.45 מיליון שקל ומחירן יציב. "מחירן של דירות 4 חדרים חזר לרמה שלפני המיתון ואף יותר מכך", הוא מדווח. לשם השוואה, הוא אומר, מחירה של דירה דומה עמד לפני חודשי המיתון על 1.35–1.4 מיליון שקל. מנגד, בהלול מדווח כי בשוק ההשכרה בכפר סבא ניכרת האטה, מאחר שרוב העסקאות מתבצעות בחודש יולי וכבר נסגרו.

 

חולון - מתחילה להירגע

 

המצב בשוק הדירות בחולון רגוע כיום לאחר חודשי הקיץ הסוערים. "פחות עסקאות נעשות כאן, גם משום שאנשים מתחילים להתכונן לחגים", אומר דודי כהן, זכיין רי/מקס אביב בעיר. "אין די התחלות בנייה בחולון. גם כשיש בנייה חדשה צריך לחכות שנתיים. זה יוצר בעיה גדולה ובעיקר לחץ על שוק היד שנייה, גם משום שאנשים חוששים כיום לקנות דירות על הנייר", הוא מספר. לדבריו, זו הסיבה לכך שדירות היד שנייה בנות השנתיים־שלוש יקרות יותר מדירה חדשה בחולון. כהן מספר כי בכל שנה אחרי החגים יש התעוררות, ומניח שהדבר צפוי גם השנה. "בחולון היתה עליית מחירים של 10%–15% במהלך השנה האחרונה. לא תהיה עלייה דרמטית, כי אנחנו כבר אחרי עליית המחירים הדרמטית בעיר".

 

ראשון לציון - חוזרת לעליות

ראשון לציון. המוכרים מעלים מחירים ראשון לציון. המוכרים מעלים מחירים צילום: אוראל כהן

 

אריה שמילוביץ', זכיין רי/מקס טים, אומר כי מחירי הדירות יד שנייה בעיר מתחילים לעלות לאחר שעמדו במקום במשך תקופה מסוימת. "עם השינוי בשיעורי הריבית החלו המוכרים להעלות מחירים, והרוכשים שוב יושבים על הגדר. יש לנו דירת 5 חדרים בנווה ים שהוצעה במאי ב־1.65 מיליון שקל. בעלת הדירה הסכימה לרדת ל־1.5 מיליון שקל וכמעט נסגרה עסקה, אלא שהיא חזרה בה והחליטה למכור ב־1.6 מיליון שקל משום שהיא חוששת שלא תמצא דירה במחיר טוב יותר", הוא מספר.

 

הוד השרון - דירות להשקעה

 

"אף שאוגוסט מאופיין בפעילות נמוכה בדרך כלל, עדיין התבצעו מכירות בהוד השרון", אומר זכיין אנגלו־סכסון בעיר משה שנברון. "לאחר תקופה של יציבות במחירים בעיר הורגשה ביולי ובאוגוסט עלייה במחירי דירות היד שנייה - לרוב בשיעור של אחוזים בודדים. במחירי הבתים היקרים יותר, קוטג'ים ווילות, עדיין מורגשת ירידה של כ־5% בשלושת החודשים האחרונים". לדבריו, יש גם ביקוש לדירות לצורכי השקעה, בעיקר דירות בנות 3–4 חדרים עם מעלית, שמחירן 750 אלף שקל עד מיליון שקל. בשוק דירות ה־4–5 חדרים מורגשת ירידה במחיר: "דירת 4 חדרים באזור מגדיאל שנמכרה לפני כחצי שנה במחיר של 1.5–1.6 מיליון שקל תימכר כיום בכ־1.4 מיליון שקל".

 

רמת גן - מחסור בנכסים

 

מנהלת סניף אנגלו־סכסון רמת גן עדנה אגבר מספרת כי באוגוסט הורגשה עלייה במחירי דירות היד שנייה בעיר. "דירת 2 חדרים של 68 מ"ר נמכרה ב־950 אלף שקל לעומת כ־750 אלף שקל לפני כשנה", היא מדווחת.

 

לדבריה, בעיר עדיין ישנם ביקושים גבוהים בקרב משקיעים המעוניינים לרכוש דירות בנות 2–4 חדרים. לדבריה, אוגוסט אופיין בעיקר בפעילות של משקיעים. "באוגוסט ראינו עלייה של 2% במחירי הדירות לעומת המחירים ביולי. נעשו גם עסקאות למשפרי דיור בדירות בנות 4 ו־5 חדרים. דירת 4 חדרים נמכרה החודש בכ־1.22 מיליון שקל ודירת 5 חדרים נמכרה בכ־2.1 מיליון שקל", היא מדווחת. לדבריה, בעיר מורגש מחסור בנכסים למכירה, בדומה למגמה ברוב אזורי הארץ.

 

אשדוד - שוק בריא

 

הביקושים בעיר ממשיכים להתגבר, כך אומר זכיין רי/מקס פרפקט באשדוד יוסי שרון. "השוק בריא ועובד. עליית המחירים נמשכת וזה מכניס את הקונים ללחץ. מי שמבקש לקנות כיום דירה מצוי בדילמה. זה מה שמוביל רוכשים רבים לבצע עסקאות גם במחירים הנוכחיים, שהם גבוהים יחסית". לדבריו, הדירות מיד שנייה נמכרות באשדוד בעיקר למשפרי דיור מאשדוד המעוררים את השוק. הוא סבור כי המחירים לא יירדו בעיר, מכיוון שיש בה מחסור בנכסים ובהתחלות בנייה.

 

אשקלון - יותר ביקוש מהיצע

 

אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י באשקלון, אומר כי מגמת המחירים עדיין בעלייה. "עדיין מחפשים נכסים למכירה ולא מוצאים. הביקוש עדיין גובר על ההיצע באחוזים ניכרים. נכסים שמוצעים במחירי שוק נחטפים ביומיים, והדבר מוביל גם לעליית מחירים יומיומית. קטונתי מלתת הסברים למה שקורה. צפיתי את עליית המחירים והייתי זה שדיבר על עליית מחירים, אבל דבר כזה לא העליתי על דעתי". לדברי תמיר, לפי כוח המתיחה של הקפיץ הזה, לרכבת הזו יש עוד הרבה לאן לנסוע. "עם בקשות הרכישה שיש כיום באשקלון אפשר לעבוד חצי שנה מהיום בלי הפסקה. אין שום האטה ואין כל ירידה במחירים, רק להפך. קונים כאן ומכל הבא ליד", הוא אומר.

 

באר שבע. מחסור בדירות באר שבע. מחסור בדירות צילום: מאיר אזולאי

 

בבירת הנגב עדיין מרגישים את מגמת עליית המחירים שהחלה באפריל האחרון, אומר זכיין רי/מקס בבאר שבע אבי חיון. "בעיר יש מחסור חמור של דירות מיד ראשונה משום שאין כמעט התחלות בנייה. הקבלנים יתחילו לבנות כאן רק כשיראו שמחירי הדירות חוזרים לרף שנותן להם כדאיות כלכלית להתחיל את הפרויקט", הוא מעריך.

על שוק המשקיעים בבאר שבע, שנהפך לאחד המובילים בתחום זה, אומר חיון כי מי שמחפש בה דירות להשקעה דורש כיום תשואות של עד 9% ומוכן לשלם עבור נכסים כאלה לא מעט. הוא צופה שעליית המחירים תימשך, משום שיש בעיר מעט בנייה, ועדיין מתעניינים בה משקיעים המגיעים לעיר מכל רחבי הארץ וגם מחו"ל.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x