כפר סבא והוד השרון - יותר רעננות מרעננה
כפר סבא והוד השרון כבר אינן רק השכנות המזרחיות והזולות של רעננה. מחירי הדירות הגבוהים, היעדר מקומות החניה והפקקים החריפים הורידו את האפיל של רעננה, והמחירים בערים השכנות רק הולכים ועולים
זה שנים שרעננה מחזיקה בשיא מחירי נדל"ן הגבוהים בין ערי השרון. זוגות צעירים רבים שחפצו לרכוש דירה באזור פנו תמיד לשכנותיה ממזרח - כפר סבא והוד השרון - כי ידעו ששם יוכלו למצוא מחיר נמוך יותר. אולם נתונים חדשים ובדיקה בלעדית שערכה לשכת השמאים עבור "כלכליסט" מגלה שמצב זה אינו עתיד להימשך עוד זמן רב. מנתוני השמאים עולה שבשנתיים האחרונות החל שינוי מגמה הדרגתי במאזן הבנייה ומחירי הנדל"ן בשלוש הערים. לפי ההתרחשויות האחרונות, לשכת השמאים מעריכה שמחירי הדירות יגיעו לרמה זהה בשלושתן עד 2012.
"אנחנו יכולים להסביר את שינוי המגמה בשישה גורמים עיקריים", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים. "ראשית, רעננה מיצתה את מגמת העלייה התדמיתית הרצופה שאפיינה אותה משנות השמונים עד השנים האחרונות, ובפועל היא כבר נמצאת מעבר לשיא. ציבור הרוכשים הישראלי, המתאפיין בתנודתיות רבה, רואה את הוד השרון והשכונה הירוקה בכפר סבא כדבר הבא.
"הגורם השני הוא שרעננה סובלת יותר ויותר מבעיות פקקים ברחוב אחוזה וברחובותיה הפנימיים, בהיעדר כרוני של מקומות חניה ברוב חלקי העיר ובממשק בעייתי בין האוכלוסייה החילונית לבין אוכלוסייה דתית ואפילו חרדית בשיעורים גבוהים יחסית. עובדה זו גורמת בשנים האחרונות ללא מעט משפרי דיור מהעיר ללטוש עיניים לעבר הערים השכנות".
לדברי כהן, הגורם השלישי הוא התחלות הבנייה המעטות שמאפיינות את רעננה לעומת שכנותיה ממזרח, שכל אחת מהן מחזיקה בשטח לא קטן המיועד לבנייה חדשה. "גורם רביעי במספר מתייחס למחירים הגבוהים של הדירות ברעננה", אומר כהן. "מחירי הדירות הגבוהים בעיר מהווים כיום מכשלה לרוכשים המעדיפים לרכוש דירות חדשות בהוד השרון ובשכונה הירוקה בכפר סבא במחירים נמוכים יותר ב־10%–15% לעומת דירות יד שנייה ברעננה".
כפר סבא. 1.35 מיליון שקל דירת 4 חדרים
המשוואה משתנה
שני גורמים נוספים שעליהם כהן מבסס את בדיקתו הם הטענה שרעננה, שנתפסה במהלך השנים כעיר ירוקה, מתחילה לאבד את הייחודיות בנושא זה לאחר שגם הערים הסמוכות לה החלו לפתח את הנושא בתחומן, וכן קידום התב"ע (תוכנית בניין עיר) החדשה, שעתידה להפשיר מאות יחידות דיור חדשות ברעננה, עשויה לדברי כהן לגרום להצפה ואפילו לירידת מחירים מתונה בעיר.
"ששת הפרמטרים הללו", מדגיש כהן, "יוצרים משוואה בהחלט שונה מזו שהיתה בעבר. הוד השרון שדרגה מאוד את מעמדה בעשור האחרון, עובדה שמתבטאת בסגירת פערי מחירים הדרגתית בינה לבין רעננה. אם לפני עשור הפער נאמד ב־30%–35%, הרי שכיום הפער עומד כאמור על 10%–15% בלבד, ובמיקומים מסוימים הפער לעתים אף קטן יותר. הדבר נכון גם בשכונה הירוקה בכפר סבא, שרמות המחירים בה עדיין נמוכות ב־12%–18% לעומת רעננה. הצפי הוא שככל שתתקדם בנייתה, הפער ייסגר".
הוד השרון. 1.45 מיליון שקל דירת 4 חדרים צילום: עמית שעל
את מסקנות בדיקת השמאים מחזקים גם הקבלנים. שלומי חסון, הבעלים והמנכ"ל של חברת פריזט חסון מהוד השרון, מציין כי בשנתיים האחרונות מספר גדול יותר של רוכשים בהוד השרון הם משפרי דיור מרעננה השכנה. "רוכשים אלו", מציין חסון, "מחפשים עיר השומרת על צביון כפרי וירוק ונהנית מבנייה נמוכה ברוב חלקיה, המשלבת גם מגדלי מגורים. לדוגמה, בפרויקט רמת הדר החדשה שאנו בונים במערב הוד השרון בסמוך לפארק ארבע העונות, כ־20% מהרוכשים הגיעו מרעננה. מדובר בעיקר במשפחות בגיל 35–45 עם ילדים שמשדרגות לדירות צמודות קרקע עבור תוספת של כ־500 אלף שקל בלבד בממוצע".
יותר משפרי דיור
עוד דוגמה שמציג חסון היא מגדל גמלא שבונה החברה בשיתוף חברת אחים דוניץ בצפון הוד השרון, שבו, לדבריו, כ־24% מהרוכשים הגיעו מרעננה. "בפרויקט זה", מציין חסון, "מוצאים רוכשים בעלי אפיון משתנה כמו משפחות צעירות או מצמצמי דיור שמחפשים איכות חיים גבוהה בדירה חדשה במגדל מגורים, ובמחיר נמוך בכ־15% ממחיר דירה זהה ברעננה".
רעננה. 1.65 מיליון שקל דירת 4 חדרים צילום: יובל חן
עוד יזם המספר על שינויי המגמה הוא איל גלעד, בעלים ומנכ"ל של חברת גלעד את ענת, הבונה את פרויקט View בשכונה הירוקה בכפר סבא. "עד כה, מרבית הרוכשים והפונים היו משפרי דיור מערים יקרות דוגמת רעננה ורמת השרון", מספר גלעד, "לדעתי, פער המחירים והידיעה שיוכלו לרכוש דירה בשכונה חדשה לחלוטין ובהרבה פחות כסף תרמה להחלטתם לעבור לשכונה הירוקה".
מחירי הדירות בפרויקט VIEW מתחילים ב־1.4 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, 1.7 מיליון שקל לדירת 5 חדרים ועד כ־3.4 מיליון שקל לפנט־דופלקס.
גם חברת נווה, הבונה את פרויקט The Garden בשכונה הירוקה בכפר סבא בשיתוף שיכון ובינוי נדל"ן מקבוצת אריסון, מדווחת על היענות מרשימה לפרויקט ששיווקו התחיל לאחרונה. "להערכתי, כפר סבא נהפכת לאלטרנטיבה הנדל"נית של אזור המרכז ודרום השרון", אומרת רחלי בריזל, מנהלת השיווק של החברה. "באירוע המכירות שערכנו בפרויקט החדש בכפר סבא נרשמה התעניינות רבה מצד הלקוחות. מתחילת שיווק הפרויקט לפני כחודש מכרנו 25 דירות בסכום כולל של 32 מיליון שקל. לאור הביקושים החלטנו להקדים את היציאה לשיווק שלב ב' של הפרויקט. אני מאמינה שלאור הביקושים הגבוהים לאזור זה בכפר סבא, חברות נוספות יתחילו להעלות מחירים".
