קבוצות רכישה - לא רק לחילונים
טרנד קבוצות הרכישה מגיע גם למגזר החרדי, שאינו מחפש דווקא דירות להשקעה אלא בעיקר מרפסת לסוכה. הגידול המהיר באוכלוסייה והתקציב המצומצם גרמו גם לרבנים להבין שקבוצות הרכישה יכולות להוזיל את עלויות הדיור
קבוצת רכישה חרדית תקים פרויקט מגורים בן 110 יחידות דיור במודיעין עילית. הקבוצה קיימה לפני כמה ימים מכרז לביצוע עבודות ההקמה של הפרויקט בשכונת קריית ספר ביישוב. הפרויקט כולל חמישה בניינים בני 22 דירות כל אחד, בהן דירות בנות 3, 4 ו־5 חדרים. במכרז לביצוע העבודות זכתה חברת הבנייה יצחק שטרן מקבוצת שטרן גרופ, שתבנה את הפרויקט עבור החברה בקבלנות עד מפתח. היקף עבודות הבנייה של הפרויקט מוערך ב־51 מיליון שקל.
חברת הבנייה יצחק שטרן בנתה כמה פרויקטים עבור המגזר החרדי בשנים האחרונות. בקריית ספר בנתה החברה כ־300 יחידות דיור בהיקף כספי כולל של כ־114 מיליון שקל. כיום מבצעת החברה עבודות הקמה של פרויקט מגורים הכולל כ־167 יחידות דיור בקריית ספר עבור החברה היזמית צפחה אינטרנשיונל. היקפו הכספי של הפרויקט נאמד ב־65 מיליון שקל.
איתור ממוקד
קבוצות הרכישה כבר מזמן אינן נחלתו הבלעדית של הציבור החילוני. זה כמה שנים מתארגנות קבוצות רכישה רבות במגזר החרדי כדי לספק את צורכי הגידול המהיר באוכלוסייה. מדי חודש נישאים במגזר כ־1,500 זוגות המתווספים למעגל דורשי הדיור, ולפי הערכת הרבנים הבולטים במגזר, כיום קיים מחסור של כ־20 אלף יחידות דיור. עם עליית מחירי הדירות הבינו גם במגזר החרדי כי קבוצות הרכישה יכולות להוזיל מאוד את העלויות, ואף הרבנים המאשרים את העסקאות מעודדים זאת.
בעוד השוק החילוני מבוזר ופונה למגוון רחב של אוכלוסיות בעלות צרכים שונים ואפשרויות רכישה שונות, קבוצות הרכישה במגזר החרדי נחשבות ממוקדות ובעלות מאפיינים דומים.
למשל, בעוד חלק גדול מקבוצות הרכישה החילוניות נועדו מראש למטרות השקעה, החרדים אינם מצטרפים לקבוצות למטרות השקעה אלא למטרות מגורים בלבד. מרבית הקבוצות מורכבות מזוגות צעירים וחסרי מימון המסתמכים על כספי ההורים ועל כספי גמ"חים (ארגוני גמילות חסדים) שנאמדים בעשרות אלפי שקלים עד כ־200 אלף שקל לזוג. התקציבים המקובלים הם כ־500 אלף שקל לדירת 3 חדרים ו־700 אלף שקל לדירת 4 חדרים - תקציב נמוך במיוחד שאינו מוכר לאוכלוסייה החילונית. סטייה מהתקציב אינה מתקבלת על הדעת.
לדברי עו"ד משה כהן־זאדה, שמארגן קבוצות רכישה למגזר החרדי, כדי להגיע למספרים הללו מארגני הקבוצות חייבים להיות זהירים, לקצץ בהוצאות ואף להביא בחשבון ששכרם יהיה נמוך מהמקובל המגזר החילוני. העמידה בתקציב מחייבת איתור ממוקד של הקרקע וניצול של כל מרכיבי ההטבות שאפשר לקבל עבור קבוצות רכישה. "לאחת מקבוצות הרכישה איתרתי עסקה מצוינת ליד מתחם הולילנד בירושלים, אבל הם לא יכלו לעמוד בעלות המגרש", מסביר כהן־זאדה.
שכונת קריית ספר במודיעין עילית. 51 מיליון שקל צילום: דני סלומון
אחד המרכיבים החשובים ביותר עבור צרכני הדירות החרדים הוא המיקום, הנקבע בהתאם לקרבתו למוסדות חרדיים כגון ישיבות, בתי כנסת, בית הרב ועוד. האזורים המועדפים הם המוקדים התורניים בין בני ברק לירושלים, בערים כגון מודיעין עילית, ביתר עילית, אלעד ובית שמש, אם כי יש ביקושים גם לערים כגון אשדוד וחדרה, שבהן יש קהילות וישיבות.
המיקום קשור גם לתב"ע של המגרש. בגלל האיסור לעלות במעלית בשבת, בנייה לגובה אינה רלבנטית, ולכן מחפשים קרקעות עם תב"ע שמאפשרת בנייה של שלוש־ארבע קומות.
מארגני קבוצות הרכישה החרדיות משקיעים מאמץ רב בניסיון לענות על צורכי האוכלוסייה המיוחדים. חשוב שתהיה מרפסת לסוכה ואפשרות להרחבת הדירה בהמשך. כמו כן ניתנת תשומת לב מיוחדת לכך שיהיה מרחק בין בית לבית ובין חלון לחלון כדי לשמור על צנעת הפרט. בתוך הדירה מקפידים על הפרדת כיורים ומערכות חשמל שמותאמות לשבת.
השיטה המקובלת לשיווק במגזר היא בעיקר פסקווילים (מודעות שנתלות ברחוב החרדי). לאחרונה החלו לפרסם גם בעיתונות החרדית ובאמצעות כנסים. "רב שיזם קבוצת רכישה עבור אנשיו מינה קבוצה שביצעה עבורו עבודת שטח, שכללה כתבות חיוביות בעיתונות וארגון כנס שהתקיים במוצאי שבת. לכנס הגיעו כ־3,500 איש והוצגו כמה בניינים פוטנציאליים בבית שמש. הרשימה נסגרה כבר באותו הערב", אומר כהן־זאדה.
העיר החרדית אלעד. רוב הפעילות במגזר צפויה להיות בקבוצות רכישה צילום: אוראל כהן
פחות מתוחכם
"לא היה קל לרכוש את אמון המגזר החרדי", הוא מספר. "עובדים לאט על העסקה וצריך להגיע לרבנים ולקבל את אישורם. אבל מרגע שהצלחת בעסקה אחת - אתה נהפך לשליח האלוהים. אם תפשל פעם אתה שרוף, ואם תביך את הרבנים - גמרת".
לדברי כהן־זאדה, ההתנהלות מול החרדים קלה יותר מאשר במגזר החילוני. במגזר החרדי עיקר העבודה מתבצעת מול הרבנים, וברוב המקרים למארגן הקבוצה אין בכלל מגע עם הרוכשים. הרבנים הם אלה שקובעים עבור הקבוצה, שנשמעת להנחיותיהם. "קבוצות הרכישה אצל החילונים הרבה יותר מתוחכמות. כל אחד הוא רואה חשבון או עורך דין. כאן זה פשוט, אין ישיבות מרתוניות של ועדים על בחירת הקבלן או על הארכיטקטורה של המבנה".
לדבריו, אנשי קבוצת הרכישה מגיעים מתוך הקהילה ומאותו הזרם ומאושרים על ידי הרב. הם מקבלים עסקה נתונה וכמעט לא בודקים אותה. "הם מגיעים וחותמים בלי לקרוא בכלל את החוזה. לעתים אלה חבר'ה לפני שנות ה־20 שלהם ואז ההורים מעורבים יותר".
חנוך קס, מנכ"ל חברת חיש נופי ישראל המתמחה בשיווק ובנייה לציבור החרדי, מעריך כי בתקופה הקרובה יתבצעו רוב הפרויקטים למגזר באמצעות קבוצות רכישה. לדבריו, הסיבה העיקרית לכך היא פסיכולוגית ושיווקית, שכן גם במגזר זה - קבוצות הרכישה הן הדבר הכי חם בתחום. "אלה כוחות השוק, ואם אתה רוצה להישאר במשחק, אתה צריך לעבוד לפי הכללים", הוא אומר. קס הוסיף כי במגזר החרדי קיימים שני סוגים של קבוצות - אלה הפתוחות לכלל הציבור החרדי ואלה הפתוחות לחסידויות בלבד. "על קבוצה שמארגנת חסידות לא תשמע. אלה עסקאות שנסגרות בתוך שלושה ימים",
קבוצות רכישה חרדיות בולטות
גבעת זאב החדשה: 100 יחידות דיור של קבוצת חיש נופי ישראל
בית שמש: 200 יחידות דיור של קבוצת רוכשים פרטיים
רמלה: 700 יחידות דיור של קבוצת מארגנים פרטיים על קרקע פרטית ללא מטרות רווח
מודיעין עילית: 160 יחידות דיור של חסידות בויאן
