הבור במזרח אירופה: ארגון מחדש
היזמים הישראלים במזרח אירופה נאלצים לאחרונה למצוא דרכים יצירתיות כדי לשכנע את הבנקים לממן פרויקטים בשוק מוכה משבר. מפתיחת חוזים ועד איומים מרומזים, כלכליסט מביא את הדרכים האלטרנטיביות להשגת מימון
הייצוג המובהק ביותר של התנפצות החלום הנדל"ני בשנים האחרונות הוא השוק במזרח אירופה, שיזמים ישראלים רבים נסחפו לתוכו מאז אמצע העשור הנוכחי. ריצת האמוק של חברות ויזמים אחרי קרקעות חקלאיות שאושרה בהן בנייה נעצרה באחת. האקזיטים המוצלחים של יזמים על שטחי קרקע, שהולידו אחוזי תשואה גבוהים מאוד, נעלמו וברוב המקרים מצאו עצמם הרוכשים עם קרקע שאינה שווה מחצית מהסכום הגבוה ששולם עבורה.
שתי תופעות נולדו בעקבות הקיפאון בשווקים המזרח אירופיים: היצירתיות שנוקטים היזמים כדי לקבל הלוואות מהבנקים, בעוד המימון לענף נעצר לחלוטין; ו"פתיחת חוזים" שנחתמו לפני המשבר, אשר מתבצעת על ידי עורכי דין שמחפשים דרכים שונות להציל את כספי לקוחותיהם.
בים הפרויקטים ששקעו בתרדמת במזרח אירופה אפשר עדיין למצוא יזמים שממשיכים לעבוד ואפילו מקבלים מימון לפרויקטים על ידי שימוש בדרכים יצירתיות.
"אחרי ההלם הראשוני של המשבר אנשים החלו לחפש דרכים אלטרנטיביות שאפשרו להם להמשיך לעבוד בתוך כל הבלגן", אומר עו"ד אורן הרפז, שותף וראש מחלקת נדל"ן בינלאומי ומימון במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות'. "הקטנים עדיין תקועים, אבל חלק מהגדולים מחפש דרכים יצירתיות כמו גיוס כספים ממקורות שונים ופנייה לבנקים שעדיין לא עבדו איתם".
גמישות מדודה
לפי הערכות, בשוק המזרח אירופי מסתובבים כ־500 מיליון עד מיליארד יורו שעדיין מחפשים השקעה. פעילים בענף מדווחים כי הכספים גויסו על ידי קרנות בינלאומיות כדי להשקיע בשוק, ומצפים שבתקופה הקרובה יתורגמו הכספים לפרויקטים או לרכישות של נכסים מניבים.
רומניה היא אחת המדינות שבהן נהפכה הציפייה לכסף קל - למפלת רבים, גם מי שלא היה מעורב בעסקי נדל"ן. "השוק ברומניה התאפיין במימון נדיב לקרקעות, אולן תוקפן של חלק מההלוואות - שניתנו לתקופה של 24–12 חודשים - עומד לפקוע", אומר עידו קפנר, מנהל הפעילות בישראל של קרלטון - קרן ההשקעות האמריקאית של איל ההון הווארד מייקל. הקרן עוסקת במימון פרויקטים בארצות הברית ובאירופה, במתן הלוואות מזנין ובהשקעה בנכסים מניבים. עד כה ביצעה הקרן עסקאות בהיקף של יותר מ־45 מיליארד דולר. "לאחרונה ראינו שחלק מהבנקים הפגינו קצת גמישות, שהתבטאה בהארכה של כשנה של מועד פירעון ההלוואה והזרמה של הון קטן יחסית לבנק", אומר קפנר, "אבל יהיה מעניין לראות מה יעשו הבנקים כשתגיע המסה הגדולה של הקרקעות".
גמישות כזו קיבלה חברת סיביל אירופה לאחרונה, כשהבנק המממן החליט להאריך לה את תקופת ההלוואה בעוד שישה חודשים עד לבנייה המתוכננת. סיביל לקחה הלוואה שתוקפה עמד לפוג לרכישת קרקע בטימישוארה שברומניה, כדי לבנות עליה מרכז מסחרי בשטח של כ־31 אלף מ"ר. ההלוואה תוחלף באחרת בסכום של 4.65 מיליון יורו. הרפז, שפעל בקרב הבנקים להארכת המימון לקרקע, מציין כי עצם קבלת הלוואה למימון קרקע בכלל וברומניה בפרט היא הישג עצום, בעיקר בגלל מדיניות הבנקים של ההקפאה המוחלטת לליווי עסקאות נדל"ן בשוק הקרקעות. "ככל הידוע לי, בחודשים האחרונים לא הצליחה אף חברה ישראלית לקבל מימון כלשהו בשוק זה ברומניה", אומר הרפז. מה שאפשר את קבלת המימון במקרה זה, לדבריו, הוא שאף על פי שסיביל אירופה עדיין לא החלה לבנות - חלק מההשכרות לנכס כבר סגורות מראש.
קפנר מספק עוד דוגמה לסגירת מימון לפרויקט בפולין. מדובר בפרויקט בבעלות קבוצת נדל"ן ישראלית בעיר גדנסק המיועד לבניית כ־150 דירות, שקיבל הלוואה בהיקף של כ־30 מיליון יורו. "המימון מתייחד בכך שהוא הושג במהלך המשבר, בחודשים נובמבר־דצמבר, והוא כולל מימון עבור הקרקע ומסגרת מימון מלאה לבנייה", אומר קפנר, ומוסיף כי הסיבות להשגת המימון הן מיקומו המעולה של הפרויקט, הניסיון והאיתנות של חברת היזמות.
מגייסים מהבריטים
בחינה כללית של הנעשה במזרח אירופה בימים אלה מגלה כי באוקראינה וברוסיה נעצר המימון לגמרי. בשוק זה פעלו ארבע קבוצות אוסטריות חזקות, שכולן הפסיקו את פעילותן. קבלת מימון בפולין עבור בניית פרויקט מגורים אינה באה בחשבון כיום, אולם הבנקים עדיין מוכנים לממן בניית משרדים ושטחי מסחר בתנאים קשוחים יותר.
מספר הבנקים שנותנים הלוואות לבנייה במזרח אירופה הצטמצם באופן ניכר, ומעשרות הבנקים שהזרימו כספים לשוק בעבר נותרו כיום רק שלושה בנקים חזקים הפועלים בעיקר בצ'כיה, בפולין ובקרואטיה. תנאי המימון הקודמים בוטלו, וחלק מהתנאים החדשים כוללים את הגדלת הדרישה ל"מכירה על הנייר" (pre-sale) - אם בעבר הלא רחוק דרשו הבנקים מהחברה להציג מכירה על הנייר של לפחות 10% מהפרויקט, כיום יכולה הדרישה להגיע גם ל־50%, משימה בלתי אפשרית בימים אלה. "אך גם כאן יש כלים להתמקח עם הבנק", אומר קפנר.
היקף המימון, שהיה בעבר 80%-90%, ירד גם הוא ל־60%–70%, וגם תנאים אלו ניתנים רק אם החברה חזקה ובעלת דו"חות טובים, איתנות פיננסית וערבויות.
החוצפה הישראלית מתבטאת גם בתחומי המימון. יזמים ישראלים וחברות קטנות נוטים לאחרונה להשתמש יותר ויותר בביטוי "לזרוק את המפתחות" - קלף מיקוח אחרון נגד בנקים שמהססים לאשר הלוואות המשך. משמעות הביטוי היא שאם היזם לא יקבל מימון המשך, הוא יחזיר את הנכס לבנק - מהלך בעייתי עבור הבנק, שיעדיף להימנע מצבירת נכסים שלא יהיה להם קונה. במקרים מסוימים הפרובוקציה מצליחה, והבנקים מעבירים מימון בתמורה להעמדת ערבויות חברה, בעוד המימון הראשוני שניתן היה non-recours (הערבות היחידה היא הנכס עצמו), או בתמורה להסכמים אחרים שלפיהם ההכנסות שמניב הנכס יועברו ישירות לבנק. עם זאת, כבר היו מקרים במערב אירופה שבהם הבנקים לא נבהלו מהצהרות היזמים, ובמקום להאריך את ההלוואות לקחו נכסים מניבים ואפילו קרקעות.
כחלק מפעילות המימון היצירתית של היזמים ואנשי המימון, קפנר פועל כעת כדי לחבר בין קרנות נדל"ן בלונדון ליזמים ישראלים. בעבר כבר נעשו ניסיונות כאלה, אך אז העדיפו היזמים הישראלים לגייס כסף משוק ההון או מהבנקים, בדרכים שהיו אז פשוטות וזולות יותר. "כעת", אומר קפנר, "גילינו שחלק מהקרנות עדיין פעילות ומתעניינות בעיקר בעסקאות נכסים מניבים או וריאציה מסוימת שלהם, כגון פרויקט לבניית קניון שאמור להסתיים בקרוב, וליזם יש כבר חוזים חתומים עם שוכרים".
האותיות הקטנות
"אופי העבודה של עורכי הדין השתנה לחלוטין", אומר עו"ד מני גורמן, שותף במשרד סאמט שטינמץ הרינג גורמן. "עבדתי הרבה מול משקיעים ישראלים בהשקעות במזרח אירופה ובעיקר ברוסיה. אני לא חושב שהמצב במזרח אירופה שונה מהמצב בכל מקום אחר בעולם. כעורכי דין אנחנו מרגישים שיש שינוי חד מאוד באופי העבודה. עד לפני חצי שנה או תשעה חודשים עסקנו בבדיקות נאותות, בבדיקת העסקה, בעבודה מול הבנק ובניהול משא ומתן. היה סוג של רדיפה אחרי ההזדמנות הבאה, סוג של תחרות לייצר עסקה טובה יותר במיקום טוב יותר. היום אנחנו מתנהלים מול שוכרים שמחפשים לברוח מהחוזה, ומול בנקים שמחפשים סעיפים שיאפשרו להם לברוח מהסכמי המימון שעשו לפני המשבר".
לדברי גורמן, בעוד בעבר היו הבנקים מחפשים את הסעיפים הקטנים כדי לצאת מהחוזה, היום גם היזמים עצמם בודקים אפשרות זו. "משעטה קדימה עברנו להסתכלות פנימה", אומר גורמן. "כולם מנסים לקחת חוזים שנחתמו באווירה אחרת ולהתאים אותם לסופה שמתנהלת עכשיו בחוץ".
לדבריו, המצב היום במזרח אירופה וברוסיה שונה לחלוטין ממה שהיה טרם המשבר: "היום הטיסות ריקות, בתי המלון כבר לא מלאים כשהיו. וזה לא רק היזמים הישראלים, זה כולם. אופי הפעילות שלנו כעורכי דין השתנה מהותית באותן מדינות. חברה שהחזיקה מסמך עקרונות מחייב מסניף מקומי של בנק אירופי בינלאומי בעשרות מיליוני דולרים קיבלה הודעה מהבנק, המשתמש בסעיף מסוים בחוזה כדי לא לאפשר את המימון. במקרה אחר הודיע בנק לחברה אחרת שיש לשנות את מבנה העסקה. המשמעות היא להתחיל את כל המשא ומתן על מימון פרויקט מהתחלה בגלל סעיף אחד בחוזה".
הבנקים מנצלים פרצות
עורכי הדין משה מטלון ורועי טננבאום ממשרד עמית פולק מטלון ושות' מספרים כי גם הם נתקלים בבעיות דומות בתקופה האחרונה. "מאז הרבעון האחרון של 2008 לא רואים שום עסקאות. הכל על הגדר", אומר עו"ד מטלון, שותף ומנהל מחלקת נדל"ן חו"ל במשרד. "כרגע רק ממשיכים עסקאות שהחלו קודם. פעם הנסיעות למזרח אירופה היו תכופות מאוד, והיום הן כבר כמעט לא מתקיימות".
לדבריו, גם עסקאות לבניית פרויקטים גדולים ממשיכות לזוז, אך הרבה יותר לאט. "הכל נעשה עכשיו באווירה יותר קשה. אתה מוצא את עצמך מתעסק בקריאת ההסכמים מחדש כי ניהול הפעילות נעשה בתנאים חדשים לחלוטין. צריך גם להתמודד עם בעיות חדשות בהתנהלות מול קבלנים ובעלי קרקעות בזמן כזה".
עו"ד טננבאום, שותף במשרד, מספר כי דווקא הבנקים החלו לנצל את הסעיפים בחוזים לטובתם: "הסנונית הראשונה היתה הבנקים. פתיחת ההסכמים בין שני הצדדים נעשתה בעיקר מצדם. הם עוקבים אחרי הפרויקטים באופן קפדני יותר ומחפשים את הכסף. הם מנסים לנצל את החוזים שחתמו לטובתם. שינוי המצב גורם לכך שכל עסקה נבחנת בזכוכית מגדלת. כמו כן, בחוזים רבים יש סעיף סטנדרטי המאפשר לבנקים לשנות את תנאי המימון, ובתקופה האחרונה הבנקים נוהרים לכיוון הסעיף הזה".
עו"ד מטלון מוסיף: "מדובר במאבק לא פשוט עם הבנקים ותמיד נשאלת השאלה - האם הם עומדים בהסכם או לא, או האם יש להם הזכות לעשות את זה או לא? בסופו של דבר וברוב המקרים מגיעים הצדדים לפשרה, כי היזמים מבינים שהם מוכרחים לשמור על היחסים עם הבנקים לקראת היום שאחרי המשבר. זה החמצן של היזם וזה חשוב מאוד בעיקר בפרויקטים גדולים".
במקביל מדגישים מטלון וטננבאום כי אין ניסיונות בריחה של חברות מפרויקטים. "אנחנו מתעסקים עם חברות גדולות ופרויקטים מתוכננים. מה שקורה עכשיו הוא התאמות למצב הקיים", מסביר מטלון ומוסיף, "כל פרויקט נבחן מחדש כדי לא ליצור פילים לבנים בשטח".
