אלכס ספיר על ההתמודדות עם משבר הנדל"ן בניו יורק: "זה כבר לא קול לבזבז כסף"

"תגיד, אתה רוצה שאכבה את הטלוויזיה או שאשאיר את 'מודעות האבל?'", תוהה אלכס ספיר כשאני מבחין בנתוני הבורסה המרצדים באדום על מסך הפלזמה שבמשרדו, סימן למשבר שממשיך ומכה בשוק הדיור האמריקאי ומדיר שינה מעיני רבים. "רוצה לדעת את מי אני מאשים במשבר? את התקשורת ואת חברות דירוג האשראי. פיפטי־פיפטי. כלומר, התקשורת עוזרת לנפח את המשבר ומעלה את מפלס הפאניקה, ובגלל התקשורת מדברים על זה כל הזמן. אבל חשוב לדעת שלמרות המצב הקשה עדיין יש כמה נקודות אור במשבר. יש עדיין דיירים שמשלמים שכר דירה, והשוק עדיין לא קרס לחלוטין. כשמביטים בתמונה הגדולה של עסקי הנדל"ן אז אין ספק שהעולם השתנה ושיש חוקי משחק חדשים לחלוטין, אבל נכס מסוים שווה בדיוק את מה שמישהו מוכן לשלם עבורו וזה הכל".

ספיר, בסך הכל בן 28, הוא נשיא ארגון ספיר (sapir organization), קונגלומרט נדל"ן ניו יורקי המחזיק בכ־650 אלף מ"ר של שטחי משרד, מסחר ודיור במנהטן לבדה (בעיקר בדרום הרובע). משרדו המפואר ממוקם בשדרה החמישית, לא הרחק ממדיסון סקוור גרדן, והטלפון שעל המכתבה מצלצל בלי הפסקה. הוא מביט במכשיר הבלקברי שלו תוך שהוא מציץ בשעון הממותג, מיישר את חליפת המעצבים ומתגאה בפעילות החברה. מלבד השכרתו של המבנה בשדרות מדיסון, המשמש מטה של קרדי סוויס, חתם לאחרונה הארגון על אחד החוזים הגדולים בתולדות העיר, השכרה של כ־150 אלף מ"ר של שטח משרדים לתאגיד המטרו הניו־יורקי. כעת הוא מנהל פרויקטים בשווי של יותר מ־2 מיליארד דולר, והיד עוד נטויה.

הסיפור של ספיר, שזכה למינוי הבכיר לפני כשנתיים וחצי, בגיל שבו צעירים רבים מחפשים עבודה רצינית ראשונה, מתחיל דווקא באביו, תמיר. לפני כ־35 שנה היגר תמיר מגיאורגיה לישראל עם יהודים רבים אחרים שקיוו למצוא עתיד טוב יותר בארץ הקודש. כמה חודשים ומלחמה אכזרית אחת לאחר מכן שכנעו את ספיר האב כי עתידו יהיה ורוד יותר דווקא בקנטקי הרחוקה. לאחר שהות קצרה במדינת העשב הכחול עשה תמיר את דרכו לתפוח הגדול; שם, ממש כמו בסיפורי האגדות הניו־יורקיים, הוא נהג במונית צהובה והיה בעל חנות למוצרי אלקטרוניקה במשך כעשור. בעזרת קשרים שיצר בצמרת הממשל הסובייטי ובזכות חוש עסקי מפותח החל תמיר לסחור בנפט. והשאר, כאמור, היסטוריה.

כשמונית לנשיא החברה, מה היה הדבר הראשון שעבר לך בראש?

"פחדתי. אמרתי לאבא שלי שהוא חייב למצוא לי מנכ"ל שיעבוד תחתיי והוא ענה - כבר מצאתי. אתה. חשבתי שהוא משוגע לתת לי לנהל לבד, אבל הוא זרק אותי לאש ואני עדיין חי. אבא הוא החבר הכי טוב שלי. שמע, רציתי לסחור בנפט, אבל מזל שהקשבתי לו".

אתם שוקלים הנפקה?

"אני לא רוצה לומר לעולם לא, אבל אין סיבה נראית לעין שנעשה את זה. את הכסף אנחנו יכולים לגייס באופן פרטי. המימון שלנו מאז ומעולם הגיע רק מהמשפחה. אבל דווקא עכשיו, בגלל הכמות הגדולה הצפויה של עסקאות טובות אנחנו שמחים לחשוב על שותפים עסקיים חיצוניים. גם מישראל, אגב. ככה יהיה לך יותר כוח קנייה ותקבל יותר חתיכות מהעוגה. לא רק במנהטן, אלא גם במיאמי ולאס וגאס, לצורך העניין".

בחזרה לנדל"ן

ספיר אומר כי "ממש לפני משבר האשראי השגנו מימון מבנק ואקוביה הענקי והייתי בטוח שזו רק בועה בשווקים. לא צפיתי שזה יקרה, ובטח שלא בחומרה שכזו. אבל אנחנו כאן היום ומתמודדים עם הבעיות".

ומה קורה אצלכם, במספרים?

"למזלנו אף אחד מהשוכרים שלנו לא פשט רגל, וכשאני מביט ברשימת הלקוחות אני לא מזהה מישהו שזה עלול לקרות לו (לקוחות רבים של ספיר הם משרדים וגופים ממשלתיים - א"ק), ואפילו יש חברות שמתכננות להתרחב".

אלכס ספיר

לדבריו, "בשוק כזה הזדמנויות יכולות לצוץ. החברה שלנו לא קנתה בניין משרדים בעיר כבר חמש שנים והעדיפה להתמקד בפיתוח ובנייה, אבל עכשיו אנו מרגישים שאפשר לקטוף כמה נכסים מחברות שפשטו רגל או מחפשות כסף מהיר. בשנה הקרובה אנחנו הולכים לראות הרבה מזה. הרבה מזה זה עניין של זמן, כי כולנו נמצאים קרוב לתחתית ויש סיכוי שהקיפאון יימשך מבחינת המחירים לאורך שנה ואז יעלה בחזרה".

אתם מרגישים שאנשים מתקשים לעמוד בתשלומים או לשכור משרדים חדשים?

"שוק השכירות השתנה לחלוטין. זה תלוי מיקום כמובן. כרגע אנחנו גובים 45 דולר לרגל רבוע, אבל יש ירידה כללית של בין 10% ל־30% במחירי השכירות בעיר. בעלי משרדים מתחרים כעת זה בזה כדי להשיג חוכרים והמחירים יורדים. אני מניח שנראה הרבה רשתות קמעונאיות שיסגרו את שעריהן, ואפשר לצפות למספרים דומים שם. הירידה הגדולה ביותר תגיע בשוק הדיור הביתי, שם אין מימון חיצוני וההיצע גדול מאוד".

מה אתם עושים בלאס וגאס?

"יש לנו שותפות עם כמה חברות, בהן אפריקה ישראל, ושטח של 450 אלף מ"ר על הסטריפ. לפרויקט אין עדיין שם, אבל זה יהיה אתר נופש. אני יודע שהכל שם בירידה, אבל לפחות זה מוזיל עלויות בנייה, וכך אתה גם מקבל יחס טוב יותר כי אתה מספק עבודה לאנשים".

כמה הייתם שווים לפני המשבר וכמה כיום?

"לפני המשבר 4 מיליארד דולר. כיום - לא יכול להגיד לך. בעוד עשור נהיה שווים פי שניים או שלושה".

בימים אלה שוקד ספיר עם חברת ביירוק על פיתוח מלון טראמפ סוהו בדרום מנהטן, שמתנשא לגובה של 137 מטר ויכלול 36 אלף מ"ר של סוויטות, מרכזי כנסים ויחידות דיור, שאפשר לרכוש, ולשהות בהן עד 120 יום בשנה. "זה מלון שיהיה אחד הטובים בניו יורק או בעולם בכלל, כי הוא משלב בין איכות למגניבות. המיקום שלו מעולה ונמצא בלב העניינים. לגבי טראמפ, אנחנו אוהבים מאוד את המשפחה ואת הניהול שלהם".

כמה עוד אפשר לבנות במנהטן?

"זו נקודה טובה. אין עוד הרבה מקום לבנות במנהטן, אבל יהיה צורך להרוס ולבנות מחדש את השוק, לשפץ או לשדרג את הקיים כדי להוציא את המיטב. מאז ומתמיד אני מעריץ גדול של הדאון טאון ושם אני גר. מסעדות, חבר'ה צעירים, חנויות, יש שם הכל. אבל אני מרגיש שזה כבר לא קוּל לבזבז כסף. בימים אלה יותר מגניב לחסוך ולא להתפרע. עם זאת, אנשים עדיין אוהבים לצאת לבלות, לשתות ולהירגע. סצינת חיי הלילה של האזור עדיין חיה ובועטת".

מוזיאון ב־40 מיליון

תמיר, אביו של ספיר, בונה כרגע בית דירות בן 15 קומות ("רק לטובת המשפחה", מפטיר ספיר) המשקיף על מפרץ אקפולקו במקסיקו. ספיר האב הוא בין היתר בעליהן של אחוזה ענקית בלונג איילנד, דירה במגדלי טראמפ ויאכטה בעיצוב של ורסאצ'ה. הונו מוערך ב־2 מיליארד דולר והוא ממוקם באופן קבוע ברשימת עשירי ארה"ב של "פורבס". "המטרה שלי היא להמשיך ולעזור לו לעלות בדירוג", מבהיר אלכס.

לפני כמעט שלוש שנים הדהים ספיר האב את עולם הנדל"ן הניו־יורקי כשקנה את אחוזת דיוק סימונס, מבנה הניצב בפינת הרחובות 82 והשדרה החמישית, בסכום מדהים של 40 מיליון דולר בתקופת שיא כל הזמנים של מחירי הנדל"ן במנהטן. ההפתעה רק גדלה כשספיר דיווח שהוא עומד להפוך את המבנה למוזיאון עבור אוסף חפצי שנהב עתיק שברשותו, מהגדולים שבעולם.

"כן, כבר זמן רב. השוק הישראלי נמצא בפריחה ואנחנו מדברים על זה המון. זה ישמח אותנו מאוד, ואפילו כבר יש לי שותף ישראלי במיאמי בשם סם בן אברהם. אחותי נולדה בישראל, ובדיוק ביקרתי שם בחגים ושהיתי במלון מונטיפיורי בתל אביב. אני מאוד אוהב מלונות בוטיק ולאכול שווארמה".

ויש לו גם רעיון לממשל כיצד לפתור את המשבר. "אני חושב שמה שהממשל צריך לעשות זה לתקן את שוק הדיור, ואתה יודע איך עושים את זה? מחלקים גרין קארדס לאמריקה! עוזרים לאנשים להגשים את החלום האמריקאי ולחיות כמו שצריך. אם תאמר לאזרחים זרים שאם הם עוברים את הבדיקה הביטחונית וקונים כאן בית וגרים בו שלוש שנים הם זכאים באופן אוטומטי לגרין קארד, זה יתקן הכל. כל המשבר התחיל בדיור, ואם תמכור עכשיו 3 מיליון בתים, הכל יחזור לקדמותו".