"כולם מציעים נדל"ן מניב מתחת לשולחן"

"השוק נמצא בבעיה, בעיקר בכל מה שנוגע לנכסים מניבים", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל מ.א.ן נכסים, אחת מחברות התיווך הגדולות בשוק הנדל"ן המניב בישראל. על רקע כמה דיווחים על מכירה או ביטול תוכניות לבנייה בשוק הנכסים המניבים - שהבולט שבהם היה הודעת נכסים ובנין כי היא מוכרת נכסים מסחריים ב־149 מיליון שקל - מעריך מוקמל בשיחה עם "כלכליסט" שאנו עומדים בפתחו של משבר בן שלוש שנים בשוק הנדל"ן המניב.

"המשבר יימשך עד שהגופים הפיננסיים יקבלו את החמצן בחזרה", הוא אומר. "אני חושב שהשוק ייכנס לסחרור בשנה הקרובה, אבל אני לא רואה את המשבר של 2002-2001 מתדפק על הדלת. לדעתי תהיה ירידה בשיעור של עד 15% בדמי השכירות ברוב חלקי הארץ, ואת זה השוק יוכל לסבול".

ג'קי מוקמל צילום: עמית שעל

לדבריו, העובדה שהשוק לא בנה רזרבות גדולות של משרדים ואין בו הרבה שטחים פנויים מקלה עליו במשבר הנוכחי, וכך גם עליית שער הדולר. עם זאת, מוקמל מעריך שבתל אביב יהיו ירידות מחירים גדולות יותר של עד 25% בגלל עליות המחירים הניכרות בשנים האחרונות. "מעתה תהיה מגמה של יציאה מהמרכז. הצורך של חברות לשבת במרכז נהפך לפחות רלבנטי, והשכירות מחוץ למרכז נמוכה בכ־50%".

מוכרים בשביל האג"ח

מוקמל טוען שהיום הבעיה העיקרית של שוק הנדל"ן המניב היא בעיית החובות לבעלי האג"ח. "אני לא חושב שכל 12 מיליארד השקלים שחייבות החברות כיום לבעלי האג"ח שלהן יעמדו בתנאי המימוש. מדובר בעיקר באג"ח מוטות נדל"ן ישראלי, והיד הקפוצה של הבנקים תהיה בעיה".

מוקמל צופה כי נכסי נדל"ן מניב רבים יועמדו למכירה בשנה הבאה אך לא באופן גלוי, כדי לא לאותת לציבור ולבנקים שיש בעיה. "נכון שהרבה חברות וגופים פיננסיים נחשפו למשבר, אבל עדיין קיימות כל מיני סנוניות שמחזיקות מזומנים ומחפשות להשקיע - בעיקר חברות בינלאומיות שמחכות בפינה לעסקאות נדל"ן מניב, אבל לא במחירים של היום. הפעילות הזו תיחשף כששוק ההון יירגע וכשנתחיל לראות אג"ח של חברות בינוניות נפרעות. חלק מהמימוש של בעלי האג"ח יהיה דרך הנדל"ן", אומר מוקמל.

לדבריו, חברות שצופות בעיות עם האג"ח לוקחות עכשיו את הזמן כדי לתכנן את צעדיהן הלאה. "בתקופה הזו החברות מעדיפות לשמור על הדברים האלו מתחת לפני השטח, אחרת הבנקים והציבור יידעו שהן בקשיים. אני נוטה להאמין שלכל חברה יש תוכניות עסקיות משלה. חברות שחשופות יותר מדי לפרויקטים בביצוע ומימון יתר, ושתזרים המזומנים שלהן עדיין קטן - ירצו לממש נכסים. אבל כל הפעילות הזו נמצאת עדיין מתחת לפני השטח ולא במצב שהחברות שמות את הנכסים על המדף לכל דורש, כי כך הן מכריזות שהמצב רע".

אזור התעשייה בנתניה צילום: עמית שעל

כמות אדירה למכירה

"יש כמות אדירה של נכסים שהחברות מציעות למכירה בשוק אבל בשקט", אומר מוקמל. "החברות מנסות לממש נכסים או להיפטר מהמצב הכספי לפני שהבנק יבין שהן נמצאות בבעיה".

לסיכום אומר מוקמל כי אם מצוקת האשראי לא היתה פורצת, היה השוק סובל מכמה מכשולים, אך עובר אותם באופן חלק. "יזמים רבים יצאו לחו"ל, וזה יצר סיטואציה טובה בשוק למי שנשאר בארץ. נכון להיום, אין הרבה גופים שחשופים לנדל"ן מניב בארץ שעומד ריק. גם הפרויקטים שנמצאים בהקמה ויאטו את קצב הבנייה ימצאו בעוד שנתיים שוק שצריך שטחים, אבל זה לא יהיה במחירים של היום".

"כולם נמצאים היום בחדר מיון", חוזר ואומר מוקמל, "כולם מציעים נכסים מתחת לשולחן כי כולם בבעיה". הוא סבור כי עוד מוקדם מדי להספיד את השוק. "המשבר הנוכחי רק יהפוך אותו למקצועי יותר, מכיוון שכולם הבינו שלשוק צריך לתת חופש פעולה, אך במקביל צריך גם לפקח על הפעילות שלו. אני לא רואה את השוק הולך להיסטריה, כל אחת מהחברות עושה עכשיו את חשבון הנפש שלה". השאלה, על פי מוקמל, היא לא מי ישרוד את 2009 - אלא מי יישאר עומד וחזק אחרי 2010.