שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

הפרויקטים תקועים, הדיירים מרוויחים: חלומות פינוי־בינוי בהקיץ

המשבר הפיננסי גורם למחפשי הדירות לחפש השקעה שמחירה לא יצנח בקרוב, וכך נהפכים פרויקטים של פינוי־בינוי ללהיט. מחירי הדירות עולים במתחמים המיועדים לפינוי ובשכונות הסמוכות להם, אולם מומחים מזהירים: זו אינה השקעה בטוחה, הוצאת הפרויקטים לפועל עלולה להימשך שנים

דותן לוי 09:0109.11.08

פעילות איתור אזורי השקעה המבטיחים עליית ערך במהירות היתה עד כה עניין למשקיעים מקצועיים בלבד. כעת, בעתות משבר, מצטרפים גם אזרחים רבים לפעילות מחשש שהעמקת המשבר תאלץ אותם למכור את דירתם בזמן קצר. אזורים המיועדים לפרויקטים של פינוי־בינוי נתפסים בעיני משקיעים כאופציית השקעה בתולית, הטומנת בחובה הזדמנות לרווח קל בתוך כמה שנים. נראה כי אזורים כאלה ייהפכו ללהיט גם בקרב רוכשי דירות המתכננים לשנות את מקום מגוריהם.

 

לכאורה, התוצאה המתבקשת היא עלייה בהיקף העסקאות באזורים המיועדים לכך, אך מתווכים הפועלים באזורים המיועדים לפינוי־בינוי מדווחים דווקא על עצירה מוחלטת של העסקאות במתחמים אלה, ועל מודעות הולכת וגוברת של התושבים ל"מתנה הנדל"נית" שנפלה לידיהם.

 

הדילמה שעומדת לפני המוכרים או הרוכשים היא לרוב השאלה: האם הפרויקט באמת ייצא אל הפועל? הוצאתו לפועל של פרויקט כזה יכולה להימשך שנים רבות, עניין הדורש תמחור שונה.

 

בישראל נמצאים כיום מאות מתחמים בתהליך של פינוי־בינוי. כ־170 מהפרויקטים הם בעלי תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת ביוזמה של משרד השיכון והבינוי, ואילו בעשרות בניינים נוספים נמצאים התושבים והיזמים בהליכים של קידום שינוי התב"ע מול הרשויות והחתמת הדיירים על הסכמה לביצוע הפרויקטים.

 

 

בניינים המיועדים לפינוי-בינוי ברעננה בניינים המיועדים לפינוי-בינוי ברעננה צילום: עמית שעל

 

עליות המחירים באזורים אלה עומדות לעתים קרובות על יותר מ־30%. למשל דירת שיכון בפרויקט עתידי של פינוי־בינוי ברחוב שלמה המלך שבקריית אונו נמכרת בימים אלה במחיר של 850-750 אלף שקל, כ־200 אלף שקל יותר מהמחיר הריאלי ללא התוכנית. לאחר בנייתן נמכרו דירות בפרויקט קריית אונו הירוקה תמורת 1.4-1.2 מיליון שקל - בעל הדירה הצליח להכפיל את שווי הדירה ואף מעבר לכך. עם זאת, אין מדובר בהשקעה בטוחה.

 

לא פחות מ"בועה"

 

עופר נגב, זכיין של רשת התיווך ERA המתמחה בפרויקטים של פינוי־בינוי, סבור כי מדובר בלא פחות מ"בועה". לדברי נגב, הפועל בקריית אונו - אחת הערים בעלות הפעילות הערה ביותר של פינוי־בינוי והעיר שבה הושלמה בניית המתחם הראשון בישראל - רכישת דירה בבניין שעשוי להיכנס לתוכנית פינוי־בינוי היא הימור. "הבעיה בפרויקטים האלה היא שכל אחד מסתכל על ההתקדמות בצד שלו, אך אף אחד לא יודע מתי הפרויקט יתבצע בפועל. ההערכות הן שהפרויקט של חברת הבנייה תדהר במתחם שלמה המלך ייצא לפועל בקרוב, אך בינתיים אף דייר לא פונה מהדירה והטרקטורים לא התחילו לעבוד", הוא אומר.

 

פריצת הדרך בכל הנוגע לעליית מחירי הדירות במתחמים כאלה היתה, לדברי נגב, לאחר השלמת הפרויקט הראשון של חברת מצלאווי, שהקימה את פרויקט אונו הירוקה. "לפני שהפרויקט הזה יצא לדרך ההתייחסות לפרויקטים הללו היתה סקפטית, ואף אחד לא האמין באמת שהם יתרחשו. בעקבות ההצלחה אנשים ראו שפינוי־בינוי אפשרי ושאפשר להשביח את ערך הדירה בלי השקעה כספית. אז גם החלה עליית המחירים ברמה הארצית. בקריית אונו העלתה ההצלחה את המחירים, עד שכיום אין בנמצא דירות שיכון בנות 3 חדרים שמחירן נמוך מ־750 אלף שקל", הוא מדווח.

 

ב־ERA מספרים כי רוב בעלי דירות 3 חדרים בעיר נמצאים במו"מ עם חברות קבלניות המתכננות ביצוע פינוי־בינוי בשכונתם. במקרים אלה, מחיר הנכס נקבע על פי השלב וקצב התקדמות המשא ומתן לגביו. באזורים רבים לצד הפרויקטים העתידיים מתפתח שוק משני שבו עולים מחירי הדירות. ההערכות בשוק הן כי הפרויקט הקרוב לביצוע גרם לעצירה מוחלטת של מכירת הדירות במתחם. עם זאת, ברחובות הסמוכים לו - הצבר, ביאלי והרקפת - מוצעות דירות 3 חדרים בקומה רביעית ללא מעלית בכ־750 אלף שקל. בציר לוי אשכול הסמוך נמכרות דירות 3 חדרים בכ־800 אלף שקל. ברחובות שטרן, בר יהודה ויחזקאל - שרוב בעלי הנכסים בהם כבר חתמו על תוכנית פינוי־בינוי עם אפריקה ישראל - מחירי הדירות הם סביב 850-750 אלף שקל. דירות ברחובות רחבת האורן, הפנקס וצה"ל (בצדו הדרומי) נמכרות במחירים של 750-700 אלף שקל.

 

עצירה בערבי נחל

 

בגבעתיים - אחת הערים הבודדות שבהן החל פרויקט פינוי־בינוי - רושמים מחירי הדירות עלייה קלה ברחובות שבהם צפויות התוכניות להתבצע בעתיד. במקרים מסוימים לא הצליחו המוכרים לשכנע קונים כי מדובר באטרקציה, ונאלצו למכור במחירים נמוכים יותר. תושבי העיר היו עדים לעיכובים רבים בפרויקט הנוכחי ברחוב ערבי נחל בשל סחבת ביורוקרטית וקשיים בהוצאה לפועל.

 

מדובר בפרויקט שאושר בוועדה המקומית לפני יותר מעשר שנים, אך בנייתו החלה רק בחצי השנה האחרונה. "בגבעתיים כבר הבינו שפרויקט פינוי־בינוי יכול לקחת יותר מעשור מהרגע שמתחילים לדבר עליו ועד תחילת הפינוי", אומר אילן כהן, זכיין ERA סנטרל בעיר. "אנשים זהירים מאוד, ורואים את זה גם במחירי הדירות בפרויקטים שלא הגיעו לשלבים המתקדמים". עם זאת, כהן מציין שבפרויקט ערבי נחל נרשמו קפיצות מחירים גדולות. "כמה שנים לפני הפרויקט עלו מחירי דירות 3 חדרים במתחם מ־140 אלף דולר ל־180 אלף דולר לדירה. לאחר מכן הם עלו ל־220 אלף דולר ובשנה האחרונה המחיר כבר הגיע ל־270 אלף דולר. לאחרונה שמענו על בחור שניסה למכור את הזכויות על הדירה החדשה שלו ב־440 אלף דולר".

 

מחוץ לגבולות אזור מרכז הארץ, שם לא התבצע עד כה אפילו פרויקט פינוי־בינוי אחד, מדובר בשוק רווי בספקולציות. זכרון יעקב נהנתה בשנים האחרונות מעליות מחירים נאות בשוק הבתים צמודי הקרקע, אך במקביל עלו גם מחיריהן של דירות השיכון באזור נווה שרת המיועד לפינוי־בינוי. בעקבות גל שמועות על פרויקט המיועד להתבצע בשכונה נמכרות הדירות בכ־70 אלף דולר, עשרת אלפים דולר יותר מאשר קודם לכן.

 

לדברי יואב אתיאל מסוכנות בר־אל נכסים בזכרון, לעליית המחירים יש גם השפעה על מכירת הבתים הסמוכים בשכונה. מדובר בבתים ישנים וצמודי קרקע, וכאשר הרוכשים יודעים שאזורים אלה עתידים לעבור שדרוג רציני זה מסיר חסמים ומסייע בקידום עסקאות. עוד אומר אתיאל כי לאחרונה מתעניינים משקיעים רבים ברכישת דירות אלו.

גם בקריית ביאליק מתוכנן כיום פרויקט פינוי־בינוי. מדובר במתחם ישן ברחוב שדרות העצמאות, שכולל על פי התוכנית הקמה של כאלף יחידות דיור. הפרויקט נמצא בשלבי אישור מתקדמים, לאחר שכל הדיירים בבניינים המיועדים לכך כבר חתמו וסכסוכים בעניינו נפתרו בבתי המשפט. עם זאת, על הפרויקט מעיב כעת מחנק אשראי של היזם המקומי, שמחפש גב כלכלי. לדברי יוסי בן בוחר, זכיין ERA טופ בקריית ביאליק, בבניינים אלה נעצרו העסקאות לגמרי.

 

"זו התפתחות הגיונית, מכיוון שהדיירים מצפים שמחירי הדירות שלהם יזנקו לכ־750 אלף שקל לדירת 4 חדרים - מחיר גבוה למדי לעומת דירות 4 חדרים באזורים אחרים בעיר, שאפשר לרכוש תמורת 450 אלף שקל", אומר בן בוחר. לדבריו, הנהנים העיקריים מהפרויקט הם דווקא דיירי הבניינים והרחובות הסמוכים. דירות באזור הסמוך לפרויקט שאינן יכולות להיכלל בו נהנות מעליית מחירים של כ־25%, בעיקר בגלל השינוי הסביבתי ובשל הערכה שהבנייה תגרום להקטנת היצע הדירות הקטנות באזור.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x