שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

המשבר, הדירה ואתה: כך מתמודדים עם חוזי נדל"ן שנחתמו ערב המשבר

המשבר הכלכלי ומחנק האשראי עשויים להקשות על עמידה בתשלום עבור דירות חדשות שנרכשו לפני הירידות הגדולות בשוק. כלכליסט בדק אם אפשר לבטל רכישת דירה וגילה שבזמן משבר, ברוב המקרים זה קל יותר מכפי שזה נראה

שי פאוזנר, אורי חודי ודותן לוי 08:3916.10.08

המשבר בשווקים הפיננסיים, מעריכים יותר ויותר פעילים בשוק הנדל"ן, ישפיע בסופו של דבר גם על שוק הדיור. ההערכות הזהירות הן שברוב המקרים יירשמו ירידות קלות בלבד במחירי הדירות החדשות, וירידות בולטות מעט יותר בשוק הדירות מיד שנייה. עם זאת, הערכות אלה אינן מרגיעות את מי שאיבד

או יאבד את מקום עבודתו ואת היכולת להחזיק בנדל"ן בשל חובות לבנקים, או את מי שמפסיד כיום כסף "על הנייר" בגלל המשבר.

 

"כלכליסט" פנה לעורכי דין המתמחים בשוק הנדל"ן ובדק אם אפשר לבטל חוזה לרכישת דירה, ובאילו כלים להשתמש כדי לאפשר את ביטול החוזה.

 

"ראשית, צריך להבין שחוזים סטנדרטיים המקובלים בשוק הדירות בישראל הם חוזים שנכתבו על פי חוק המכר, ובאופן כללי אין מהם אפשרות מילוט", מסביר עו"ד שי רוה ממשרד עורכי הדין בועז רוה. עם זאת, לדברי רוה יש בשוק הנדל"ן הישראלי חוזים אחרים בעלי בסיס המאפשר את ביטולם. מדובר בחוזים המקובלים כמעט רק בעסקאות יד שנייה, בעלי תנאים מתלים מסוימים או חוזי אופציה. "אלה חוזים שבהם מעורב 'צד שלישי', כמו למשל רשויות שונות", אומר רוה. דוגמה לתנאי מתלה, שקיומו הוא תנאי לביצוע המכירה, הוא ביטול החוזה אם אישור תוכנית הבנייה אינו מתקיים. בחלק מהחוזים יש גם תנאים מפסיקים, כמו למשל שער המטבע שבו מבוצעת העסקה שיורד מתחת לרף שנקבע מראש, "אולם אלה מקרים נדירים ביותר בשוק הישראלי",

אומר רוה.

 

עו"ד רם אפרתי מחזק את דבריו של רוה ואומר כי גם במצב קיצוני שבו אדם חותם על חוזה לרכישת דירה וביום לאחר מכן מפסיד את כל כספו בבורסה, עדיין אין זו עילה להפרת החוזה. "גם אם הוא מפסיד 30% מערך הדירה כיוון שקופת הגמל שלו הפסידה, בית המשפט לא יכיר בכך מכיוון שכל אדם אחראי על כספו ועל השקעותיו".

 

עו"ד צבי שוב מדגיש כי יש חשיבות מכרעת לשלב הרכישה: "אם מדובר רק בשלב ראשוני - חתימה על מסמך כוונות או כתב הזמנה - לרוב יש פיצוי מוסכם שהרוכש יצטרך לספוג, בסכום של 5,000 עד 20 אלף שקל". רוה מזהיר כי לעתים, גם כאשר החוזה כולל סעיף פיצוי במקרה של ביטול החוזה (בשווי של כ־10% ממחיר הדירה), המוכר יכול לדרוש מבית המשפט לאכוף את החוזה. במקרה כזה עלול הקונה למצוא את עצמו משלם את הקנס של 10% ממחיר הדירה ונאלץ להשלים את רכישתה.

 

לנצל אופציות

 

לדברי שוב, יכולתו של הרוכש לנצל את כתב ההזמנה קשורה תמיד להיצע ולביקוש במקום הפרויקט ולגישת הקבלן, ויש מקרים שבהם תשלום הפיצוי בסוף אינו מתממש. "יש מקרים", הוא אומר, "שבהם אחד התנאים הוא בדיקת החוזה על ידי עורך דינו של הלקוח. אם עורך הדין לא אישר את החוזה, הלקוח לא תמיד יצטרך לשלם את הפיצוי שנקבע". לדבריו, זהו המקרה הפשוט, אולם לאחר שהרוכש חתם על חוזה מחייב, הדבר יכול להיחשב להפרת חוזה. שוב אומר שבדרך כלל אין סעיפים המגנים על הקונה במקרה הזה. "לרוב תנאי החוזה הם דווקא לטובת המוכר, ומאפשרים לו לדחות, למשל, מועדים של מסירת הדירה".

 

עוד אפשרות מרכזית ל"בריחה" מחוזה מכר הדירה היא הפרת חוזה. "אפשר לבטל את החוזה בשני מקרים - אם שני הצדדים חתמו על מסמך ביטול או שישנו פסק דין מבית המשפט שקובע כי העסקה מבוטלת", אומר שוב. "כדי לבטל את החוזה בבית המשפט יש להיכנס לתביעה חוזית, שיכולה לארוך שנים ארוכות. זה תמיד תלוי בשאלה אם הצד השני יתווכח - ובדרך כלל הוא יתווכח. אם הצד השני אינו מתווכח, אפשר להגיש בקשה לפסק דין בתוך 30 יום. אבל קבלנים בדרך כלל לא ימהרו לתת לרוכשי הנכס להיעלם להם".

 

לדברי רוה, סוג אחר של הסכם לרכישת דירה הוא הסכם אופציה לביצוע חוזה מכר, כלומר, חתימה על חוזה ביניים לפני המכירה עצמה. בחוזי ביניים, המקובלים בעיקר בעת מכירת מגרשים, מקבל הרוכש אופציה לקנות את הנכס בזמן קצוב מראש תמורת תשלום מראש שנע בדרך כלל סביב 2%–3% ממחיר הנכס. אם לא ירכוש את הנכס עד המועד שנקבע - יבוטל ההסכם. לרוב יופחת מחיר האופציה ממחיר הנכס עצמו.

 

לרוב מעניקים חוזים כאלה אופציה לתקופה של 12 חודשים. לדברי רוה, אלה אינם חוזים חריגים בשוק העסקאות הגדולות בענף. "ראיה לכך היא העובדה שבחלק מהמקרים יש אפילו מס אופציה שעל המוכר לשלם המוגדר בחוק", הוא אומר. "אם יש התלבטות לגבי נכס, בהחלט כדאי לבחון כדאיות של רכישת אופציה. עם זאת, אין לדעת אם בתקופות קשות במשק ישקלו המוכרים בחיוב מכירת אופציה כזו, מכיוון שמכירת הדירה נהפכת לקשה יותר".

 

עוד מתייחס רוה ל"מוצר" משפטי שאינו אהוב על עורכי דין, בלשון המעטה - זיכרון דברים, שהוא חוזה לכל דבר. "זיכרון דברים מציע זמן חופשי לרוכש, שנועד בדרך כלל רק כדי לבחון את החוזה אצל עורכי דין ולקבל הלוואה מהבנק, אך בפועל הוא בעצם כלי שבאמצעותו ניתן לבטל רכישת דירה". לדברי רוה, רוב רוכשי הדירות בישראל שבויים בחוזים שבלוניים ומפסידים אפשרות לגמישות בעסקאות. "לכך", אומר רוה, "תורמת העובדה שרוב עורכי הדין בתחום הזה אינם מהסוג המתוחכם, ושרק עורכי דין המנוסים בעסקאות גדולות ומורכבות בשוק יודעים שגם בעולם השבלוני הזה יש מקום ליצירתיות".

 

קנייה באותו פרויקט

 

עו"ד פנחס סיוון ממשרד עורכי הדין ריכטר, הרצברג, יוגב, סיוון אומר שרק כאשר נוצרות נסיבות שלא נצפו מראש, הדבר פותח פתח לביטול החוזה. לדעתו, אין טעם לנסח בחוזה סעיף כוח עליון, שכן פסיקת בתי המשפט לאורך השנים הפכה אותו ל"אות מתה". "כוח עליון הוא סעיף תיקון בחוק החוזים, ובית המשפט העליון לא אוהב אותו ולכן הוא לא תופס", אומר סיוון.

 

"להבדיל", אומר אפרתי, "כאשר אדם מפקיד את כספו בבנק והבנק קורס, או לחלופין בנק המשכנתאות שהיה אמור לסייע לו במימון לרכישת הדירה קרס, מדובר ב'כוח עליון' ואין כל ספק שניתן יהיה לדחות את ביצוע ההתחייבות החוזית". אפרתי סבור כי במקרה של קריסת בנק או משבר כלכלי, הממשלה תודיע על מצב חירום. "מצב דומה כבר נרשם בעבר בישראל, בזמן מלחמת יום כיפור ובשיאה של מלחמת שלום הגליל". הוא מעריך כי גם מצב של משבר גורף לא יוביל לביטול אלה לקביעת נקודות יציאה. "סעיפים כאלה יוציאו את הטעם מהחוזה ויגרמו לאי־ודאות ולמצב הפוך מהמתבקש. הקבלנים 'מוכרים' את הדירות לבנקים וכך הרוכשים מקבלים מימון. אם ההתחייבות תעורער, ייפגע איתה שוק האשראי לנדל"ן".

 

בשורה התחתונה, עורכי הדין אומרים כי הדרך הטובה ביותר לשינוי או ביטול רכישת דירה מקבלן היא חיפוש הדרך ללבו. שוב מספר כי נתקל לאורך השנים במקרים שבהם הסכים קבלן להפחית את המחיר או לפרוס את התשלומים בצורה שונה. אך גם הוא מזכיר כי על פי חוק, מצוקה כלכלית היא לא סיבה לכאורה לביטול חוזה שנחתם בהסכמת שני הצדדים. "יכול להיות שלפעמים הקבלן דווקא כן יסכים להתפשר עם הרוכשים כי כל התהליכים שהזכרתי, שאורכים זמן, נכונים גם לגבי הקבלן. הקבלן יודע שאם הולכים להליך משפטי זה ייארך זמן, ובינתיים הוא לא יכול למכור את הדירה למישהו אחר. יש כאן אינטרס לשני הצדדים לפתור את המצב".

 

סיוון סבור כי לאור המצב, יש מקרים שבהם קבלנים יסכימו לסעיפים מתלים בחוזים. "ככל שהקבלן יהיה לחוץ יותר למכור, כך הוא ייטה להסכים לסעיף מתלה. ניסיון החיים מראה שפסיכולוגית, אנשים לא יצאו מחוזה אחרי שחתמו עליו, ולכן קבלן יכול להסכים ל'סעיף מילוט' ויעדיף לקחת את הסיכון של ביטול חוזה על פני אי־חתימה כלל".

 

כמו רוה, גם אפרתי מזכיר כי ברוב החוזים בענף הדיור יש סעיף הפרה שבדרך כלל כרוך בהפסד של כ־10%–15% ממחיר העסקה. עם זאת, אפרתי סבור כי אם מחירי הנדל"ן צונחים בכ־20%, לפעמים שווה לרוכש הדירה לבטל את ההסכם ולרכוש דירה חדשה באותו פרויקט במחיר הנמוך ב־5%–10% מהמחיר ששילם לאחר הקנס. "אם העסקה החלופית תבוצע עם אותו קבלן באותו פרויקט, לקבלנים יהיה שווה להוריד מראש את מחיר הדירות ובכך למנוע נהירה של לקוחות שיבטלו חוזים ועלולים להוביל לקריסה של הפרויקט כולו".

 

"תנסו", אומרים עורכי הדין, "פשוט תנסו".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x