שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

נשיא התאחדות הקבלנים: "המשבר יביא לעלייה בביקושי נדל"ן"

ניסים בובליל צופה פגיעה קלה בלבד בשוק המגורים והמשרדים ובטוח שמחירי הדירות במרכז לא יירדו. הוא מעריך שתשומות הבנייה יירדו בקרוב ויתרמו לרווחיות הענף, אבל פסימי בנוגע לפריפריה: "אם הממשלה לא תוביל שורה של הקלות, החייאת הפריפריה תהיה קשה מאוד"

שי פאוזנר 09:1107.10.08

"כולם אוהבים ללכת אחרי סיסמאות, וכעת הסיסמאות אומרות שהסערה בעולם תגיע לישראל. אני אומר שבאופן כללי מחירי הדירות במרכז הארץ לא יירדו", כך קובע נשיא התאחדות הקבלנים ניסים בובליל.

 

לדבריו, "ענף הנדל"ן בישראל היה במשבר תקופה ממושכת ורק לפני כשנתיים התחלנו לצאת ממנו. למרות שחלה עלייה בביקושים לדירות ובמחירי הדירות עדיין לא הגענו לשיא חיובי. מחירי הדירות בישראל עלו בשנים האחרונות בכ־10% בממוצע, לעומת עלייה של 200% ו־300% במחירי הנדל"ן בארצות הברית".

 

רמות המחיר העתידיות היא שאלה בוערת בישראל ובעולם, אך לא פחות חשוב לנסות להעריך עד מתי יימשך המשבר. "אני מעריך שנראה עצירה בעליות המחירים באזורי הביקוש עד סוף שנת 2009. יותר מזה קשה לי לראות", אומר בובליל.

 

כשל ניהולי בערים

 

בובליל מבקש להזכיר כי כשבוחנים את ענף הבנייה בכללותו רואים שבאזורי הדרום והצפון המחירים לא רק שלא עלו, אלא אף ירדו נומינלית. גם באזורים ספציפיים במרכז הארץ נרשמו ירידות, לדוגמה בחיפה ובלוד".

 

מה שקורה בשווקים הפיננסיים לא יגיע בסופו של דבר לכיס של רוכשי הדירות?

"ההשפעה המהותית שצריכה להיות למצב בשוק היא עלייה בביקוש".

 

בובליל מנצל את הבמה שניתנה לו כדי לקדם את ענף הבנייה. "לאותם אנשים שיושבים עכשיו על הגדר כדאי לקחת בחשבון שאי־עשייה היא לפעמים טעות. דווקא עכשיו כדאי לנצל את ההזדמנויות ולא להמתין. בבאר שבע מוכרים היום דירות במחירים נמוכים מעלות הבנייה. זוגות צעירים יכולים לרכוש דירה בבאר שבע, להשכירה ולשכור במקביל דירה במרכז. מי שמסמן את ההזדמנות צריך להיות נחוש ולנצל אותה. להזדמנויות עסקיות יש נטייה לא לחזור".

 

מדוע יש ירידות במרכז, הרי התקיים שם "שוק של מוכרים" יותר משנתיים?

"הבסיס לירידות היה כשל ניהולי של ערים. בלוד זה הרי הגיע להדחה ומינוי אדם חיצוני שינהל את העיר. עם זאת, יש ערים שבהן הניהול היה מה שהקפיץ את הביקוש והמחירים, כמו בבת ים ובראשון לציון".

 

בובליל מבקש להדגיש כי ענף הבנייה למגורים בישראל עדיין רווחי לקבלנים. אחת הבעיות המרכזיות שעליהן הלינה התאחדות הקבלנים בשנתיים האחרונות היא מחירי התשומות הגבוהים והחישוב של מדד תשומות הבנייה, שלטענת הקבלנים לא תאם את המציאות בשטח. בנושא זה בובליל הוא איש בשורות. "הצפי הוא שמחירי התשומות יירדו עתה, בעיקר בגלל יציאתם של הספקולנטים משוק הסחורות, לאחר שהם נוכחו לדעת שהמגמה התחלפה. הנפט ירד, הדולר נמוך ומחירי הברזל ירדו מכ־5,200 שקל לטונה לכ־4,300 שקל לטונה. כשתשומות הבנייה במגמת ירידה הפעילות בענף רווחית יותר".

 

אם התמונה המקומית אכן ורודה ביחס לעולם, אתה מצפה שיזמים הפועלים כיום בחו"ל יחזרו לכאן?

"חלקם יחזרו. גם בין הגדולים נראה כאלה שינסו לחזור ויבדקו כאן אפשרויות. את עיקר החזרה נראה בקרב קבלני תשתיות לאומיות. משברים הם זמן טוב להשקעה בתשתיות, ואני מקווה שהממשלה תבין זאת".

 

דרישות ביורוקרטיות

 

בגלל המחסור הבולט בקרקעות לבנייה בערי המרכז הפך תחום "ההתחדשות העירונית" למוקד משיכה ליזמים מכל הסוגים בענף הנדל"ן, ואף הביא לכניסת גורמים מתחרים לקבלנים. תחום זה כולל את הפרויקטים לתוספות בנייה תמורת חיזוק מבנים ישנים לפי תוכנית הממשלה (תמ"א 38) ואת תוכניות הפינוי־בינוי בשיכונים ישנים.

 

ניסים בובליל ניסים בובליל
עד כה יצאו לפועל מעט פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. מה צפוי בעתיד?

"צריך להפריד בין השניים. תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, נראית מצוין על הנייר, אולם בפועל מדובר בפרויקטים לא פשוטים. לא רק הביורוקרטיה של הוועדות השונות והצורך בשיתוף הפעולה של הדיירים עם היזם עומדים בדרך לביצוע, אלא גם הדרישות של הגופים הביורוקרטיים השונים, כמו רשויות כיבוי האש. פרויקטים רבים נעצרו בשלב התוכניות מכיוון שהתברר שלאחר החיזוק המבנה לא יעמוד בתקנים לעמידות ברעידות אדמה. כאן יש חשיבות רבה למקצועיות ולניסיון של הקבלן".

 

אז לא נראה בנייה בהיקף רחב במסגרת תמ"א 38?

"קשה לראות את זה קורה כעת. צריך לשבת ולשנות שוב את הדרישות. חוץ מזה, לא יכול להיות שאנשים שהיו אתמול עורכי דין או בעלי דוכן בשוק יהפכו ליזמים. נדרשת כאן רמה מקצועית גבוהה מאוד. הדרישות ההנדסיות הן הרבה מעבר למה שמתבקש בפרויקט שיפוץ קטן. זה בדיוק המקום שבו יש חשיבות לדמות שמובילה את הפרויקט, וכל עוד אנשים לא מקצועיים מסתובבים בתחום, זה לא יקרה".

 

ולפינוי־בינוי יש סיכוי?

"אני אופטימי. תחום זה הולך ומתקדם. נכון שלקח הרבה שנים עד שהגענו למצב הנוכחי, אבל עכשיו מתחילים לראות את הפירות. אני מעריך שב־2009 ייצאו לדרך כמה עשרות פרויקטים של פינוי־בינוי. העיריות והיזמים מסכימים שזו הדרך הכי טובה לבצע בנייה בתוך העיר, ובערים רבות זה צורך אמיתי".

בובליל נבחר לנשיא התאחדות הקבלנים לפני כשנתיים, ואז אמר כי מטרתו היא לאחד את הגורמים המובילים בענף הבנייה.

 

נראה שהצורך של הקבלנים להגיע למקבלי ההחלטות במסדרונות השלטון הפך לקריטי בשנים האחרונות, עם יציאת ענ"ף הנדל"ן מהמשבר. הרצון לחזק את השקעות הממשלה בתשתיות, הצורך בזירוז תהליכים ביורוקרטיים והורדת רמות המיסוי בענף הביאו להצטרפות של מאות קבלנים להתאחדות. כמו כן קמה בהתאחדות זרוע של קבלני תשתיות, ולאחרונה הצטרפו אליה קבלני השיפוצים. בובליל עדיין מנסה להחזיר להתאחדות את קבלני ירושלים, שחלק מהם פרשו והקימו לעצמם התאחדות נפרדת.

 

מתעלמים מהפריפריה

 

אתה אופטימי גם באשר לפריפריה?

זו הפעם הראשונה בשיחה שבובליל נשמע פסימי. "בסופו של דבר", הוא מודה, "הקבלנים בונים דירות כעסק כלכלי. שוב ושוב אנחנו צריכים להזכיר לקובעי המדיניות שאנחנו חיים בארץ המחולקת לשתי מדינות מהבחינה הנדל"נית". בובליל מאשים את הממשלות שמתעלמות מהצורך הבוער, לדבריו, לטפל בפריפריה.

"מאז שנבחרתי אני מדבר על הפריפריה. כולם מבטיחים הבטחות וכלום לא קורה. קבלנים קורסים, בעיקר באזור הצפון. אני מעריך שהפריפריה תמשיך ותדעך. אם לא תיקבע שורה של הקלות, כמו החזרת מענקי המקום, מתן הטבות לעסקים והכרה בריבית על המשכנתאות לזוגות צעירים, נאבד את הפריפריה ותהליך ההחייאה שלה יהיה הרבה יותר קשה".

שוק נוסף שעלול להיפגע לפי רוב התחזיות הוא שוק המשרדים. הבעיה המרכזית לאורך השנים האחרונות היא מחסור הולך ומחמיר בשטחים להשכרה ולמכירה. פרויקטים בודדים בלבד לבניית משרדים יצאו לדרך, רובם במעגל הראשון סביב תל אביב.

 

מה אתה צופה בענף המשרדים?

"להערכתי, צפויה ירידה מתונה של 5%–7% במחירי השכירות עד סוף 2009". בובליל מציין כי גם בתחום המשרדים היתה תקופה ארוכה של מיתון. "בשנתיים האחרונות החלה בנייה של שטחי מסחר ושל שטחי משרדים. אם מספר התחלות הבנייה לא יגדל בצורה משמעותית, מחירי המשרדים ישמרו על עצמם או יירדו באופן מתון".

 

יהיו מקומות שבהם נראה עלייה במחירי הדיור?

"כולם אוהבים להסתכל על אזורים יוקרתיים. זה לא מדד נכון. אם נבחן את המצב בשכונות כמו כפר שלם בדרום תל אביב, נראה שיש שם עוד הרבה מקום לעלייה".

 

בסופו של דבר המחיר הוא עניין של ביקוש, לא?

"נכון, אבל לא רק. תראה את הירידה בהתחלות בנייה. ירדנו לקצב של 26 אלף דירות בשנה, אך הביקושים לדירות גבוהים בהרבה. לכן אני מעריך שבאזור המרכז המחירים באמת לא יירדו".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x