ראש מינהל מקרקעי ישראל הנכנס: "היזם לא תמיד מבין מה אנחנו רוצים מהחיים שלו"

"מינהל מקרקעי ישראל צריך להיות הרבה יותר יעיל. אני מודד יעילות ואפקטיביות במהירות תגובה שלי ללקוחות - משרדי ממשלה ויזמים, וגם אנשים כמוני וכמוך שרוצים לבנות בית, לא רק אלו שכבר יש להם חוזה חכירה עם המינהל", הצהיר מנהל מינהל מקרקעי ישראל הנכנס, ירון ביבי, בפתחו של ראיון ראשון בתפקיד. "כדי להשיג זאת, אנחנו צריכים לייעל את עצמנו, להיות הרבה יותר מובנים לציבור ולהוריד פעילות שאינה בליבת העסקים שלנו".

ביבי, האחראי ליותר מ-90% מהקרקעות בישראל, קיבל את התפקיד אחרי שנים של עבודה במינהל. לדבריו, הגיע הזמן לשינוי בגוף הוותיק, שנחשב לאחד המסואבים והבעייתיים במערכות הביורוקרטיות הישראליות. "כל מה שפעם אמרתי שצריך לעשות, עכשיו חובת ההוכחה עליי", אמר ביבי.

לפי גורמים בענף הנדל"ן, הבעיה הגדולה ביותר של המינהל כיום היא שיווק אטי מדי של קרקע לבנייה, שהוא הגורם העיקרי לעליית המחירים בשוק המגורים באזורי ביקוש. ביבי מצטרף לקודמיו בתפקיד ומצהיר גם הוא שיפעל ל"הפרטת" קרקעות של המדינה. אך לאור חוסר ההצלחה בעבר, עולה השאלה אם יצליח ביבי לוותר על מקור הכוח העיקרי של המינהל.

"כן, נצליח להפריט קרקעות", הוא אומר. "היכן שאני יכול להוציא מה שנקרא אצלנו ב'מכר', כלומר העברת בעלות, אני מעדיף לחסוך 'לקוחות' עתידיים ולעשות זאת".

איך זה יבוא לידי ביטוי בשטח?

"נגיד שאני משווק היום קרקע למאה יחידות דיור באור עקיבא. אם אני יכול להעביר אותה במכירה ולא בחכירה ולא בחוזה פיתוח, זה אומר שמהרגע שאני מסרתי אותה ליזם היא מתנהגת כמו קרקע פרטית, והמינהל לא מטפל בה יותר. אותו יזם יבנה מאה יחידות דיור, וכשתבוא לקנות ממנו דירה, לא תקבל חוזה חכירה מהמינהל אלא שטר בעלות בטאבו. ואז לא יזדקקו לשירותינו".

אז הקרקע הופכת להיות פרטית?

"כן. לא רע, אה?".

לפי חוק יסוד מקרקעי ישראל, לא ניתן כיום להעביר בעלות במקרקעי ישראל לבעלות פרטית. אך יש סעיף מילוט, המתיר להעביר בעלות על שטח של עד 100 אלף דונם שבעבר היתה הצעה להגדילו ל-200 אלף דונם. מאז שנות השישים בוצעה "הפרטה" אטית כזו. גורמים בענף הנדל"ן מעריכים שסעיף זה מאפשר למינהל "להפריט" קרקע שתאפשר בניית מאות אלפי יחידות דיור. אך יש לזכור כי ראשי המינהל מדברים על יישום המלצת ועדת גדיש להעביר קרקעות לבעלות פרטית כבר שנים ארוכות.

זו לא הפעם הראשונה שהמינהל מצהיר על רצונו להיפרד מקרקע. למה זה לא נעשה עד היום?

"המערכת החוקית לא אפשרה את זה, והתפיסה של מינהל מקרקעי ישראל או של המדינה בעניין ניהול הקרקעות היתה אחרת. אנחנו משתכללים. למעשה זה חלק מהמלצות ועדת גדיש. ההחלטות והמדיניות קיימות, עכשיו צריך ליישמן. יש לנו הרבה פעילות ואנחנו לא צריכים לחפש לעצמנו עוד. ברגע שבנו על הקרקע, אנחנו לא צריכים להמשיך ולנהל אותה עד קץ הדורות. אנחנו צריכים לדאוג שקיבלנו עבור הקרקע מחיר ריאלי ושאנחנו לא מחלקים מתנות. אנחנו לא צריכים להמשיך ולנהל את חיי היום יום של המשתכן".

תצליח ליישם את התוכניות, בניגוד לקודמיך?

"אם אני לא אצליח ביישום, נכשלתי בתפקיד שלי. זה הכל. המטרה היא להיות הרבה יותר יעיל. וזה אומר בין היתר לא להתעסק בדברים שאני לא חייב להתעסק בהם".

יש טענות על התערבות פוליטית בעבודת המינהל. מה דעתך?

"אין מקום להתערבות פוליטית בעבודה של אף משרד ממשלתי. נקודה סוף".

ירון ביבי. אין מקום להתערבות פוליטית, נקודה סוף צילום: גיא אסיאג

להפוך לנותני שירות ל"לקוח"

קבלנים ויזמי נדל"ן בישראל מתלוננים בדרך כלל שקשה להם לקדם תוכניות, מכיוון שאין כמות מספקת של קרקעות שמשווקות במרכז, כלומר שמוצעות לבנייה על ידי המינהל. הקבלנים מתלוננים עוד שכמעט בלתי אפשרי לקדם פרויקט כשלוקח שבע שנים לפחות להוציאו אל הפועל. אמנם רוב הטענות מופנות לוועדות של משרד הפנים, אך ביבי אמר כי חלק מהבעיה אכן נובע מעיכובים ביורוקרטיים, ובכוונתו לנסות לשנות זאת.

"נכון, לוקח המון זמן לתכנן בישראל", אמר ביבי, "לשמחתי או לצערי, אני עדיין לא אחראי לקטע הזה. נכון שגם מערכת האישורים במינהל היא מסובכת ולא מובנת, ולעתים לוקח זמן מיותר לאשר דברים במינהל גם לאחר שכבר יש תוכנית. זה חלק ממה שאני מקווה לשנות בתקופה הקרובה, להיות הרבה יותר יעילים וברורים. חלק מהעניין הוא שלא תמיד היזם מבין מה אנחנו רוצים מהחיים שלו. כשנהיה יותר ברורים, נוכל לחסוך 'הלוך ושוב' מיותר".

יש הרבה מכרזים גדולים שהמינהל מוציא ואף אחד לא ניגש אליהם. למה זה קורה?

"ברגע שיש תחושה שאין קרקע זמינה המחירים עולים. כשאתה אומר לאנשים שיש עוד היצע, אתה ממתן מחירים. כשאנחנו מוציאים מכרזים שאין להם מציעים אנחנו בעצם אומרים לשוק שיש עוד קרקע זמינה לבנייה. אנחנו מתכוונים לנסח את המכרזים אחרת ולדאוג שיהיה מגוון לכל השוק".

עוד חלשים יעברו לפריפריה

באחרונה עלתה לכותרות התוכנית של משרד האוצר להפסיק את שיווק הקרקעות ותכנונן באזור המרכז, ובשלוש השנים הקרובות להשקיע מאמץ בשיווק קרקע רק בפריפריה. ארגוני הקבלנים וכמה ממשרדי הממשלה העלו טענות רבות נגד התוכנית.

"כפקידים של הממשלה גם אנו במינהל מחויבים לתוכנית, אם תאושר", אמר ביבי. במפתיע, הוא מבקר את התוכנית: "אני לא חושב שזו מדיניות חכמה, להפסיק את התכנון במרכז. יותר מזה, כדי שהמדיניות הזו תהיה אפקטיבית, המחירים במרכז הארץ צריכים לעלות. התוכנית היא להקפיא את ההיצע ולגרום לאנשים להאמין שאין קרקע במרכז, ואז המחירים יעלו ואנשים יעברו לפריפריה. אבל צריך לזכור שיש לכך השפעה לא רק על האדם היחיד שרוצה לקנות דירה אלא על המשק כולו. כל עלייה של 1% במדד הדיור גורמת לעלייה של 0.25% במדד המחירים לצרכן".

"אם המדיניות הזו תהיה אפקטיבית, גם מי שיש לו דירה בדימונה ישלם עליה דרך עליית המדד וירידה בשכר הריאלי שלו". לדברי ביבי, "מדיניות כזו תגרום דווקא ליותר אוכלוסייה חלשה לנדוד מהמרכז לפריפריה. עדיף היה להשקיע את המשאבים האלו בשיפור תשתיות שימשכו אוכלוסייה חזקה מהמרכז".

באחרונה החלו להתפרסם תוכניות שעניינן הפיכת היישוב חריש לעיר חרדית, בין השאר בעקבות הכישלון להביא לאזור אוכלוסייה חזקה, בצד המחסור הקשה בדירות במגזר. "צריך הרבה יותר מעיר אחת לחרדים. יש להפנות אותם לאזורים בפריפריה ולא רק לירושלים או לבני ברק. סיפור חריש הוא התקדמות ודוגמה לפיזור נכון של האוכלוסייה", אמר ביבי.

מה התוכניות במגזר הערבי?

"רואים עכשיו שינוי בערים הערביות. הערבים החלו 'לעלות לגובה'. זו אוכלוסייה שיש בה ביקושים, וצריך לדאוג שיהיה היצע. אחרת יש בנייה לא חוקית בכל המגזרים".

מה תעשה בנושא הפשרת קרקעות חקלאיות באזור המרכז?

"אני חושב שמדינה מושכלת תפשיר דווקא היכן שיש קרקע שכבר נגועה בבטון, כמו נתניה או ראשון לציון, בשולי הערים או במרכזיהן. הכיוון של הפינוי־בינוי שהולך וצובר תאוצה הוא נכון. יש לאשר יותר תוכניות שם ופחות של קרקעות חקלאיות. אלה הריאות הירוקות שלנו, הרזרבה לדורות הבאים".

לשחרר חסמים בירושלים

ביבי, יליד ירושלים שהעתיק את מגוריו לתל אביב, מציג "טעימה" ממה שהוא מתכנן לעשות בתקופה הקרובה כראש המינהל. המהלך הראשון שעומד על הפרק הוא טיפול בתוכניות קיימות בירושלים וקידומן. "בכוונתי לשחרר את כל החסמים שאני יודע עליהם ולשחרר קרקע לכל האוכלוסיות בירושלים. החסמים הם הסכמי פיתוח בעירייה שלא הוחלט מי יבצעם, רשות העתיקות, שמעמידה כל מיני דרישות והליכים ביורוקרטיים במינהל", אמר ביבי.

"אני רוצה לקחת את כל התוכניות המאושרות בירושלים ולדאוג לשווק אותן. יש קרקע זמינה לבנייה בירושלים, והציבור צריך לדעת את זה. מדובר בכאלף יחידות דיור ואני מאמין שנוציא אותן עוד השנה. אני מתחיל בירושלים כי נוצר הרושם שיש מחסור ביחידות דיור בעיר. אחרי שנלמד לשחרר את החסמים פה, ניישם את זה בכל הארץ".