גבעתיים: העתיד תלוי בפינוי-בינוי

גבעתיים היא עיר קטנה שכמעט לא בונים בה. את מספר הפרויקטים שנמצאים בימים אלה בבנייה בעיר ניתן לספור על אצבעות כף יד אחת. הסיבה לכך פשוטה: בעיר שמונה בסך הכל 55 אלף תושבים אזל מלאי הקרקעות. מדובר במצב מתסכל עבור הקבלנים והיזמים, וכמובן עבור אלה שמחפשים פתרון למגורים בגבעתיים.

קבלנים ויזמים שמחזיקים בקרקע בעיר נחשבים לבני מזל, והיתר משוועים למצוא פיסת אדמה ריקה. לאור הביקוש העצום לדירות מסתמן כי גם בפרויקטים שנבנים או שנמצאים בשלב התוכניות חלק גדול מהדירות כבר שווקו. רוב היזמים שפועלים בגבעתיים מתלוננים על המחסור החמור בקרקעות.

לדברי ירון צוברי, ראש אגף השיווק באפריקה מגורים, "אנחנו מרגישים שיש ביקוש אדיר לגבעתיים ומקבלים פניות רבות עוד טרם שלב השיווק. גבעתיים מתאפיינת באוכלוסייה איכותית ושומרת על מיצוב גבוה מאוד לאורך שנים. לצערנו אין לנו יותר קרקעות בעיר, ובשטח 9 הפרויקט שאנחנו בונים עליו הוא הקרקע האחרונה".

פרויקט נוסף שנבנה בעיר בימים אלה שייך לקרן פייר שבבעלות שלמה גרופמן וזלמן שובל. הקרן מסיימת בימים אלה בנייה של 82 יחידות דיור ששיווקן הסתיים, ומנסה לאתר קרקעות נוספות שזמינות לבנייה. "אם הייתי מוצא קרקע נוספת בעיר לא הייתי מהסס לקנות", אומר גרופמן.

בנייני מגורים בשטח 9 בגבעתיים צילום: בועז אופנהיים

אלון סולקין מחברת ס.אלון, הבונה כבר 20 שנה בגבעתיים, נאלץ בשל המחסור בקרקעות לחפש אלטרנטיבות בערים אחרות: בתל אביב, בנתניה ובמקומות אחרים. "כיום נותרו מגרשים בודדים בגבעתיים בני 300-500 מ"ר, בדרך כלל עם בתים פרטיים שהתב"ע שלהם אינה מאפשרת להקים עליהם בתי קומות ראויים. כדי להגיע למגרש סביר לבנייה צריך לחבר כמה מגרשים ולהגיע לפחות לגודל של דונם", הוא אומר.

יעד מבוקש לזוגות מת"א

סקר של לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, שבוצע לאחרונה בקרב זוגות צעירים תושבי תל אביב, מצא כי גבעתיים ורמת גן הן היעד המועדף עליהם אחרי תל אביב. כמעט 50% מ־500 הנשאלים, בני 21 עד 36, הצהירו כי יהיו מעוניינים לרכוש דירה בגבעתיים או ברמת גן. בין הסיבות שציינו הנשאלים היו הקרבה לתל אביב, נגישות טובה לכביש 4 ולאיילון, ואפשרות לרכוש דירות מרווחות בנות 3 חדרים במחיר נמוך ממחיר דירת 2 חדרים בתל אביב - כמיליון שקל.

הדרישה לדירות בגבעתיים באה מצעירים וממשפחות שנמלטים ממחירי הנדל"ן הגואים בתל אביב ומחפשים מקום איכותי קרוב לעיר הגדולה, אך בעיקר הביקושים באים ממשפרי דיור תושבי גבעתיים או מתושבים שמתעקשים לחזור ולהתגורר בעיר הולדתם. תושבים אלה אינם מוכנים לשמוע על מגורים בעיר אחרת, ומעבר לעיר השכנה, רמת גן, שמצטיירת בעינם כנחותה יותר, נחשב לבגידה של ממש.

בפרויקטים של ס.אלון, קרן פייר ואפריקה מגורים, וכן בפרויקט נוסף של אזורים - שיעור הרוכשים תושבי גבעתיים עומד על כ־80%. עם זאת, לדברי לוי יצחק, במקרה של בתים צמודי קרקע, שנחשבים למצרך נדיר בגבעתיים, נאלצים תושבי גבעתיים "להתפשר" על רמת גן הסמוכה, ואכן זה מה שקורה - תושבי גבעתיים שצמאים לנכס צמוד קרקע רוכשים בית בתל גנים או ברמת חן הסמוכות. עוד עולה מהסקר של לוי יצחק כי משפחות רבות היו מעוניינות לרכוש דירות 4 חדרים ומעלה בגבעתיים, שכמעט אינן קיימות. דירות כאלה ניתן להשיג בעיקר בפרויקטים החדשים בשטח 9 ותל גנים, שם הדירות נחשבות למרווחות יותר.

גבעתיים. עיר שנגמר בה המקום

עליית מחירים של 15%–22% בשנה

המחירים בגבעתיים אמנם לא הגיעו לאלה של תל אביב וכנראה לעולם לא יגיעו, אבל הם בהחלט רשמו גידול משמעותי בשנים האחרונות. יזמים ששיווקו דירות בעיר מדווחים על קצב מכירות מהיר במיוחד. לדברי גרופמן, אף על פי שהחברה הציבה רף מחירים קשיח, הדירות נמכרו בתוך שנה בלבד בקצב של כארבע דירות בחודש. במהלך תקופת השיווק עלו המחירים בכ־15%–17% בדירות הרגילות וב־20%–22% בדירות הפנטהאוז. סולקין מספר כי המחירים תפסו תאוצה לפני כשנתיים, ולהערכתו העלייה הריאלית, בהנחה שמנטרלים את השפעת הדולר והזינוק בתשומות הבנייה, היא של 10%–15%. "כלל האצבע למחיר הנדל"ן בעיר הוא כ־400 אלף שקל לחדר", הוא אומר.

בפרויקט חלומות גבעתיים של שיכון ובינוי תימכר דירת 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר במחיר של כ־2.1 מיליון שקל. בבניין ברחוב ז'בוטינסקי, שהדירות בו שווקו לפני כחצי שנה, נמכרו דירות 4 חדרים במחירים של 1.64–1.66 מיליון שקל בקומות השנייה והשלישית בהתאמה. בפרויקט הדר בגבעה של קרן פייר נמכרו דירות 3–4 חדרים במחירים של 2–2.15 מיליון שקל. על פי לוי יצחק, דירות 5 חדרים בשטח 9 בגבעתיים נמכרות ב־2.5 מיליון שקל ומעלה, דירות 4 חדרים בכ־2.2 מיליון שקל ומעלה ודירות 3 חדרים ב־1.3–1.7 מיליון שקל.

בניגוד לתל אביב ולרמת גן הסמוכות, גבעתיים לא מציעה מגדלי יוקרה, והאפשרות שנותרה לדירות כאלה היא דירות הפנטהאוז. בפרויקטים החדשים נמכרות דירות פנטהאוז בשטח של 200 מ"ר בנוי ו־100 מ"ר מרפסת בכ־6 מיליון שקל, מחיר המשקף כ־8,000 דולר למ"ר בנוי.

לדברי ראש עיריית גבעתיים, ראובן בן שחר, "מה שקורה היום בגבעתיים זה שהשכל הקולקטיבי עובד והמגמה בעיר דומה לזו שביתר ערי המרכז, כלומר עלייה חדה במחירי הקרקעות והדירות. היום להערכתי מחירה של דירה בגבעתיים משתווה למחיר דירה בצפון תל אביב".

אם קריית אונו נחשבת לחלוצת פינוי־בינוי בישראל, על גבעתיים אפשר לומר כי האינטרס שלה לקידום תוכניות פינוי־בינוי הוא המובהק ביותר. אחד משלושת הפרויקטים שיצאו אל הפועל בישראל נמצא בגבעתיים ברחוב ערבי נחל, אך גם כאן, לפי גורמי נדל"ן שפועלים בעיר, זה מעט מדי ומאוחר מדי.

לדברי סולקין, "אין היום הרבה אפשרויות מלבד פינוי־בינוי, שזו משימה קשה מאוד שכרוכה באישורים רבים ויכולה להימשך כמה שנים ללא תוצאות".

מלבד ערבי נחל, פרויקט פינוי־בינוי במתחם לביא צפוי לצאת בקרוב לדרך. תוכנית נוספת, ברחובות האדמית וההסתדרות, תגדיל את היצע הדירות בעיר בקרוב ל־2,000 דירות נוספות. לדברי יזם בעיר, "לאור המצב, הגיע הזמן שהרשויות יקדמו במרץ תוכניות פינוי־בינוי חדשות".