מצוקת הדיור של המגזר החרדי: איך מתכננים בניין ל־200 ילדים?
בכירי ענף הנדל"ן במגזר החרדי מתריעים כי המגזר צועד לקראת אסון נדל"ני, עם פחות מ־3,000 יחידות דיור המאושרות לבנייה. בפאנל מיוחד שכינס כלכליסט הם מניחים על השולחן הצעה מהפכנית למגזר החרדי: ויתור על בעלות בנכסים, ובנייה לשכירות במימון המדינה
"בבית קומות סטנדרטי בן ארבע־חמש קומות בשכונת מגורים במרכז הארץ מתגוררים עשרות בודדות של ילדים במקרים קיצוניים. לעומת זאת, בבניין באותו גודל בבני ברק, באלעד או בשכונות החרדיות בירושלים יש לפחות 200 ילדים", כך מעריך ח"כ הרב מאיר פורוש בפגישה עם "כלכליסט".
בחודשים האחרונים מעריכים מומחי כלכלה ונדל"ן רבים בארץ ששוק הדיור בישראל רחוק מאוד ממיתון, וכי יש סיכוי סביר שמחירי הדירות באזורי הביקוש יוסיפו לעלות. העלייה פוגעת בעיקר בשכבת הזוגות הצעירים, שחלומם על דירה הולך ומתרחק, אולם במגזר החרדי המצב נהפך לקשה הרבה יותר.
בפאנל בכירים במגזר, הפועלים בתחום הבנייה למגורים, אירח "כלכליסט" את ח"כ פורוש סגן שר הבינוי והשיכון לשעבר, את אברהם להב, בעליה של חברת הבנייה לחרדים אל. אר. אל, את יקי רייסנר, בעליה של חברת רייסדור ומרכז הנושא החרדי בהתאחדות הקבלנים ואת חנוך קס, סמנכ"ל ומבעלי חברת הבנייה נופי ישראל.
"בשל אופייה, העדה החרדית יוצרת שכונות סגורות שהיא מאכלסת במהירות גדולה", אומר ח"כ פורוש. "בשטח יש היום פחות מ־3,000 יחידות דיור בתכנון למגזר בלבד. מתבקשת התייחסות של כל הרשויות, שמתבטאת היום באמירות ריקות בלבד. ואם לא די בכך, גם במקומות מסוימים שבהם מבקשת המדינה למצוא פתרון נוהגים כמה מראשי הרשויות 'לשים רגליים' לניסיונות לחזק ביישוב שלהם את הקהילה החרדית".
ועדות שונות והצעות לא מעטות של פתרונות דיור לעדה החרדית נבחנו בשנים האחרונות על ידי משרד השיכון, אולם נכון להיום - אין לממשלה תוכנית ארוכת טווח לתחום זה.
"מלאי הדירות אוזל ומשרד השיכון לא מוצא לנו פתרונות", אומר אברהם להב. "מתחילת 2008 הוא שיווק רק 382 יחידות דיור לחרדים, לעומת אלפי יחידות בשנים קודמות. מצוקת המגזר באה לידי ביטוי במספרים מהשטח. מתקיים ויכוח על מספר הילדים הממוצע של משפחה בעולם החרדי, כדי שאפשר יהיה לקבוע את גודל הדירה שלו נזקקות משפחות במגזר. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדובר ב־6.2 נפשות למשפחה, אבל זה רחוק מהמציאות. בסופו של דבר הושגה פשרה עם משרד השיכון על 7.2 נפשות, וברור לכולם שהמספר גדול בהרבה. אין מה להשוות את צורכי המגורים לאלה של המגזר הכללי".
לדברי חנוך קס, התב"ע (תוכנית בניין העיר) צריכה להתייחס לחיי המגזר החרדי, המתאפיינים בקהילות סגורות ומחייבים תכנון מתאים. "שטח העסקים חייב לכלול עסקים זעירים, שהולכים ונעלמים מהמגזר החילוני אבל מהווים צורך יומיומי במגזר החרדי. כשיש תשעה ילדים, צריך לרדת למכולת פעם־פעמיים ביום. חוסר התכנון בולט, למשל, בשכונה הראשונה שנבנתה בביתר עילית, שבה אלף יחידות דיור. השכונה יועדה לחילונים, ועד היום מנסים להתאים אותה לחרדים. במשך הזמן התפתחו שאר השכונות החרדיות בצורה מסודרת יותר".
יקי רייסנר: "זה לא שעוד מעט לא יהיו דירות. כבר עכשיו אין דירות, והמחירים בשמים. מחיר דירה בביתר עילית היה לפני חמש שנים 100 אלף דולר, והיום המחיר קרוב לכפול".
להב טוען שהבעיה טמונה בחשיבה לטווח ארוך, שאינה קיימת במגזר החרדי. "אריאל שרון הכין בשעתו תוכניות אסטרטגיות, אבל תחלופת השרים המהירה במשרד השיכון אינה מאפשרת קידום תוכניות. עוד לא מצאנו שכונות שבנויות בדיוק לפי צורכי המשפחה החרדית. בביתר עילית, למשל, שנבנתה על ידי משרד השיכון, יש הרבה 'שטחים חומים', וכך גם באלעד, אבל גם שם טעו בחלוקה".
לא גרים לגובה
צרכיה המיוחדים של הקהילה מונעים ממנה אפשרויות דיור רבות. לדברי פורוש, חיי הקהילה והדת הם הגורם המכריע בבחירת מקום מגורים - השטחים המסומנים בצבע חום בתוכניות הבנייה של הערים. "יש להכניס שטחים לבניית בתי כנסת בפרויקט לאוכלוסייה חרדית. לחרדי חשוב מאוד שיהיה בית כנסת מתאים וקרוב. כמו כן חשוב שיהיו מוסדות חינוך של העדה החרדית בהיקף גדול, בגלל המספר הרב של ילדים; יש לזכור שבתי הכנסת מופרדים לבנים ולבנות. אלה דברים שהאוכלוסייה הכללית צורכת פחות או בכלל לא".
מימין: אברהם להב, בעלי חברת הבנייה אל.אר.אל; חנוך קס, מבעלי חברת נופי ישראל; סגן שר הבינוי והשיכון לשעבר, מאיר פורוש; ויקי רייסנר, בעלי חברת הנדל"ן רייסדור צילום: אוראל כהן
לדברי קס, על רוב החרדים חל איסור רבני להשתמש במעלית שבת, כך שמגורים בקומה גבוהה נפסלים והופכים לנטל. "הקומה האידיאלית עבור חרדים היא קומה שנייה, ולכן לא אושרה בבני ברק בניית בניין גבוה מארבע קומות עד כה. האילוצים משנים את התמונה גם פה".
רייסנר מסכים עם קס, ומוסיף כי מה שתוחם כיום את התפשטות החרדים לעוד ערים במרכז הם המגדלים של קריית אונו ושל גבעתיים, שחרדים אינם יכולים לגור בהם. "בדרך כלל בשוק הדירות, ככל שהדירה גבוהה יותר, היא גם יקרה יותר. במגזר החרדי - בדיוק להפך. הדירות המבוקשות ביותר הן דווקא אלו שבקומה שנייה - לא על הכביש אבל גם לא גבוהות מדי כדי לעלות במדרגות. מחיר פנטהאוז בבני ברק יורד אוטומטית ב־10%–15% בגלל הביקוש הנמוך".
אין מקומות שעונים על הצרכים?
להב: "עד שיתחילו לבנות את חריש, האלטרנטיבה היא מגורים באלעד ובביתר עילית. באלעד, כאמור, נשארו כ־382 יחידות דיור, ובביתר עילית יש כ־2,500 יחידות דיור שמאושרות בתב"ע. משרד ראש הממשלה ומשרד השיכון סימנו את חריש ואת נחל שורק כמוקדים הבאים עבור חרדים. ראש עיריית באר שבע יעקב טרנר הציע לקלוט חרדים בעיר, אבל בינתיים לא זז שום דבר. היעדר תכנון והעובדה שהאוכלוסיות השונות רוצות לחיות בנפרד יכולים לגרום מתח. מי שלא מתכנן עכשיו, או יותר נכון, מי שלא תכנן לפני חמש שנים גרם למחסור הגדול בדירות היום".
"חרדים לא באים לבד. אם חרדים מתחילים לקנות בערים - באים אלף איש יחד, וכשמתחיל תהליך ההתעניינות וקניית הדירות, המחירים עולים באופן מיידי", אומר להב.
רייסנר: "תסתכלו על מה שקרה לפרדס כץ. כבר שמעתי על מקרה שבו דפקו לעולה מרוסיה בדלת באמצע הלילה והציעו לה 100 אלף דולר עבור דירה של 70 אלף ביום טוב, אז היא לקחה והלכה משם. אבל למרות זאת, פרדס כץ המתחרדת לעולם לא תגיע לרמת המחירים של בני ברק, מכיוון שאת רחוב ז'בוטינסקי לעולם אי אפשר יהיה לסגור בשבת. אם המחירים בפרדס כץ יגיעו ל־300 אלף דולר לדירה, המחירים בבני ברק יגיעו ל־400 אלף דולר".
מה עושים הזוגות הצעירים?
פורוש: "בזמן האחרון גרמה מצוקת הדיור לתופעה שמעולם לא היתה דוגמתה בעולם החרדי - צעירים גרים עם הוריהם גם לאחר החתונה. צעירים אחרים שוכרים מרתפים ומחסנים, סוגרים חניות ומצטופפים בדירות של 20–15 מ"ר".
רייסנר: "עד עתה, זוג שנישא בעדה עשה זאת רק כאשר כבר היתה דירה ברקע. זה כבר לא קיים. הממשלה הורידה את הקצבאות, שעמדו על כעשרת אלפים שקל למשפחה ממוצעת, ל־1,470 שקל לחודש. אולי זה חיובי ואולי לא, על זה אפשר להתווכח - אבל זה נעשה מהר מדי. עד היום אב שרצה לחתן את ילדיו הכין להם דירה ושילם משכנתה עבורם שנים רבות. כיום המצב הוא כזה שישנם אנשים שמשלמים ארבע משכנתאות במקביל. זה גורם למצב קשה מאוד".
קס: "נפילת הדולר פגעה מאוד באוכלוסייה שלנו. רוב הציבור כבר נשען על תרומות מארצות הברית, ושווי הדולר החליש את האוכלוסייה".
רייסנר: "לדעתי, הפתרון הטוב ביותר הוא דירות להשכרה. נושא הקצבאות הוא בעייתי מאוד, ויכול להיות שהעזרה תהיה יעילה יותר בדירות להשכרה. אם קבלן יבנה 2,000 יחידות דיור שייועדו להשכרה, והמדינה תחתום איתו על חוזה שמבטיח הכנסה של 25 שנה, הוא יוכל לקבל תשואה קבועה של 3%. המדינה תממן 1,000 שקל לחודש שכר דירה לזוג צעיר, ואחרי שהזוג יחסוך ויעבור למקום אחר, הוא יפנה את המקום לזוג צעיר חדש. הזוגות הצעירים יבואו, וכולם יהיו מרוצים. אם יהיו פרויקטים גדולים של שכירות מסובסדת, המשפחה החרדית תעשה חישוב שאפשר לקחת משכנתה של 1,000 שקל לחודש ולהסתדר, ותבחר בזה כפתרון".
חברי הפאנל מעריכים כי העדה החרדית חזרה למצבה בשנת 1996, כשפורוש נכנס כנציגה של יהדות התורה למשרד השיכון. בתקופתו החל המשרד, לראשונה לאחר עשרות שנים, בשיווק קרקעות לתוכניות בנייה למגזר החרדי - התוכניות שנהפכו לשכונות בבית שמש, בביתר עילית ובמודיעין עילית. בחודשים האחרונים מובילים ראשי העדה תוכנית להפיכת היישוב חריש, הנמצא מצפון לעמק חפר, ליישוב בעל אופי חרדי. אף שהתוכנית רחוקה מאישור, כבר היום נשמעות התנגדויות רמות בקרב תושבי המקום.
חברי הפאנל מסכימים פה אחד שלא די בהפיכת חריש ליישוב חרדי. "מדובר שם בכ־3,000 יחידות דיור שיכולות לצאת לבנייה מיידית, אבל זה לא מספיק לציבור החרדי", אומר רייסנר. "הדייר הראשון ייכנס לדירה בעוד כארבע שנים במקרה הטוב, וגם זה לאחר שבמאי השנה הוקמה ועדת תכנון לתב"ע, שתקצר את הליך התכנון משלוש שנים לשנה. בשורה התחתונה, העלות לבניית יחידת דיור לקבלן תגיע לכ־130–140 אלף דולר ליחידת דיור, אם מחיר הקרקע לדירה יהיה כ־20 אלף שקל, לעומת כ־40 אלף שקל במקומות כמו מודיעין עילית".
להב: "צריך למצוא פתרונות אחרים. בבית שמש, לדוגמה, קיימת תב"ע מאושרת ל־2,800 יחידות דיור שאפשר להתחיל לבנות מחר, אבל ראש העירייה לא רוצה להכניס עוד חרדים ליישוב ומטרפד את התוכנית. הצד חיובי היחיד בעניין הוא שלאחר שמשרד השיכון הפסיד 300 מיליון שקל בעקבות תכנון כושל ביישוב חריש ושיווקו לחילונים, מבינים שם את החשיבות של תכנון נכון גם עבור החרדים".
האם ההתנגדות בחריש יכולה למנוע את ה'התחרדות' שלה?
פורוש: "לדעתי לא. את חריש נותנים לנו כי אף אחד לא רוצה ללכת לשם. במקומות אחרים לא רוצים את הציבור החרדי. בכל מקום התושבים המקומיים לא רוצים שיבואו פתאום אנשים זרים. זה נורמלי. עם זאת, קשה מאוד למצוא שכונות שמוכנות שציבור חרדי ייכנס אליהן. כל ראש עירייה מפחד שהחרדים ישתלטו לו על העיר".
