כך מתאימים את המשרדים לצורכי החברה
כמעט כל הבניינים בפארקים למשרדים נבנים בהתאמה אישית לחברה שתשב בהם וכוללים חדרי כושר, פינות הנקה וחדרי משחקים. כלכליסט בדק לאיזו חברה משתלם להתאים את המשרדים, כמה זה עולה ומהם המוקשים שבשיטה
שיטת ההתאמה האישית - Taylor Made - צוברת תנופה בישראל כבר יותר מעשור. על פי ההערכות, יותר מ־90% מהבניינים בפארקים למשרדים נבנים בהתאמה אישית. בקומפלקס של חברת סלקום בנתניה נהנים העובדים ממגרשי כדורסל, חדר אוכל גדול ומטבח מפואר. משרדי אמדוקס ברעננה מחולקים למאות משרדים וכוללים חדר כושר, סאונה ומגרשי סקווש. פלאפון הקימה מחסן חכם שמופעל על ידי רובוטים, ושטראוס בנתה בעורף מבנה המשרדים שלה מקרר גלידות ענק בגודל של 3,000 מ"ר, שמשמש אותה לאחסון והפצה.
בכל הקשור לבניית קומפלקסים למשרדים או לתעשייה, הסטנדרטים והחוקים שהיו תקפים בעבר פינו את מקומם לבנייה בסגנון חופשי. החברות בישראל, בעיקר הגדולות שבהן, יודעות מה הן רוצות, וכבר מזמן לא מתפשרות על שכירת מבני משרדים ושדרוגם אלא מקפידות על תכנון מוקדם של מבנה החברה, הכולל את העיצוב וההתאמה לדרישותיהן המיוחדות. חברות הבנייה והיזמות הבינו את הפוטנציאל, ומציעות לחברות ליווי צמוד שיממש את כל הפנטזיות שלהן.
"אנחנו בונים ללקוח את הווילה הפרטית שלו. הבניין משמש כתעודת הזהות והפנים של החברה, וזה כולל את הלוגו, השומרים, הפרטיות וכמובן - ההתאמות המיוחדות", אומר מירון שניידר, מנכ"ל איירפורט סיטי.
לדברי שרון שוופי, מנכ"לית גב ים, מדובר בחלק בלתי נפרד מהתהליך האבולוציוני של חברה שמבקשת להתפתח. הצעד הבא של חברות קטנות, שהחלו את דרכן במשרדים שכורים בבניין סטנדרטי, הוא לתכנן מבנה או לפחות חלק ממנו לפי צורכיהן. מוטי סלע, מנכ"ל חברת אשטרום נכסים, מגדיר את התופעה כחלק מההתנהלות העסקית של החברות של ימינו: "חברות הייטק נוהגות לעשות ליסינג על כלי רכב, ואנחנו מאפשרים להן לעשות ליסינג על המבנה. אפשר להשוות את זה להלוואה - במקום שהלקוח יוציא כסף מזומן ומשלם על ההתאמות, הוא פורש את זה על פני תקופה ארוכה. בצורה זו יכול הלקוח להשקיע בגורמי הייצור שלו ולא לשים כסף מיידי על בנייה".
מלבד מימוש החלומות והנוחות שנגזרת ממעבר למבנה העונה על הצרכים הנקודתיים של כל חברה, שיטת ההתאמה האישית מספקת חיסכון עצום בשטחים ציבוריים. כשהבניין אינו מותאם למידותיה, תיאלץ החברה לשכור שטחים עודפים שיעלו לה הרבה כסף לאורך זמן. "היקף השטחים הציבוריים מצומצם בהתאמה אישית ל־15% לעומת 25%–30% בבניין רגיל", אומר שניידר.
לדברי יורם גת, המהנדס הראשי של חברת מבני תעשיה, עיצוב ותכנון המשרד מושפע באופן ישיר מאופי החברה ומדרישותיה. הדבר בא לידי ביטוי לא רק במשרדים אלא גם בחדרי אוכל, מטבחי בישול, חדרי שירות, מתקני קפטריה ושטחי רווחה לעובדים. "התופעה קיימת כבר 15–10 שנה. בעבר רק פלח קטן של חברות שכר מבנים קיימים והתאים אותם, וכיום אין כמעט חברה שלא בוחרת באפשרות זו, כבר משלב תכנון הבניין", הוא אומר.
חשיבות התאמת המבנה היא קריטית לא רק למבני משרדים, אלא גם בתחום המחסנים והלוגיסטיקה. רוב העבודה של חברת מבני תעשיה מתבצעת דווקא בתחום זה. לדברי גת, במבנה לוגיסטי יש לתכנן בצורה קפדנית את שטחי האחסון, יכולת השינוע ועוד. מלבד התכנון האדריכלי יש צורך לשכור את שירותיהם של יועצים מיוחדים - חברות הקבלנות המבצעות.
מדובר בשיטה שמשתלמת ללקוחות, אמרו לנו כל מנהלי חברות היזמות שעמם דיברנו. "מנהלי חברות הייטק אינם מבינים בנדל"ן וצריכים חברה שתלווה אותם בתהליך ההתאמה. את הבניין מתכננים עם אנשי החברה, כך שיהיה יעיל יותר. זוהי עבודה משותפת שהמוטו שלה הוא הסתכלות על העבר ותכנון העתיד עד שמגיעים לפתרון האופטימלי", אומרת שוופי. "היתרון הגדול ביותר של השיטה הוא שהלקוחות מרוצים, הם קיבלו בדיוק את מה שביקשו", אומר שניידר.
מלבד יתרונותיה הרבים, שיטת ההתאמה האישית טומנת בחובה גם לא מעט מוקשים. חברה שמתכוונת להתאים מבנה לצרכיה אינה יכולה להתעלם מכך שמדובר בעלות יקרה יותר מאשר עלות שכירת משרדים רגילים, המחייבת גם התחייבות לתקופה ארוכה. לדברי סלע, עסקאות השכירות מתחלקות לשניים: שכירות עבור המעטפת וחוזה עבור התאמות הבניין.
נהוג להוסיף כ־12 דולר על כל 100 דולר של דמי שכירות. בחישוב על פי מ"ר, מדובר בתוספת של כ־1,000 שקל למ"ר ברמות הנמוכות של ההתאמה, ובסטנדרט גימור גבוה המחיר עשוי להגיע גם לכמה אלפי שקלים למ"ר. עם החברות שנמצאות בטווח העליון של ההשקעה נמנות סלקום, ONE וחברת ההייטק לומניס. ככל שהפרויקט גדול יותר, כך עולה איתנותה הפיננסית של החברה והיא מוכנה להתחייב לתקופה ארוכה, ולכן הסכום לכל מ"ר יפחת. "אין כאן מחיר קבוע. מתנהל משא ומתן עם הלקוח והמחיר משתנה בהתאם לאופיו", אומר שניידר.
יתרונן הגדול של חברות היזמות הוא שהן נהנות מדייר קבוע כבר מהיום הראשון שהבניין מושכר - יתרון משמעותי במיוחד בתקופות שבהן הנדל"ן נמצא בשפל. עם זאת, ההשקעה האדירה בבניינים עשויה להכביד גם על חברות היזמות, שעשויות להיתקע עם בניין המותאם לצורכי חברה שנקלעה לקשיים ונסגרה. לכן דואגות חברות היזמות לביטחונות שיבטיחו את השקעתן מול השוכרים. "חלק מהמבנים שהקמנו היו עם התאמות כל כך נקודתיות, כך שאם חברה אחרת תרצה להיכנס למבנה, היא תיאלץ להרוס את הכל", אומר גת. לדבריו, בעבר היה מקרה שבו פורקו משרדים של חברת הייטק והיא שילמה קנס של מיליוני שקלים.
לדברי שוופי, חברת גב ים מעדיפה להימנע מהרפתקאות מיותרות. "לא נבנה כל דבר. אם חברה באה אלינו עם תוכנית לבניין שנראית לנו הזויה, לא נבנה אותו. אנחנו נבנה בניינים שיהיו בני־השכרה ובני־חלוקה גם אם החברה תצא מהבניין", היא אומרת. גם גורם אחר בענף מציין כי החברה שבראשה הוא עומד תעדיף להתחמק ככל הניתן מהתאמות לא סטנדרטיות.
"הסבירות שחברות סטארט־אפ ייסגרו גבוהה יותר, ולכן אנחנו נוהגים לבדוק את המצב הפיננסי של אותה חברה, כולל מעבר על הדו"חות אם צריך ובקשה של ביטחונות", אומרת שוופי. "הכל תלוי בחברה", אומר מוטי סלע. "אם אנחנו מדברים על אמדוקס, קריאו או אורבוטק - כנראה שנסתפק בביטחונות השכירות הרגילים ולא נבקש תוספת ביטחונות על ההתאמות. אבל מחברות קטנות וקיקיוניות נדרוש ביטחונות, ובמקרים מסוימים נעדיף שלא לבצע את הפרויקט".
לפי נתוני חברות היזמות, משך התקופה שבה מכסים את כל הוצאות הבנייה הוא 15 שנה, ואילו כיסוי ההתאמות מושלם אחרי כעשר שנים, ולכן רוב החוזים הנם לתקופות דומות עם אופציה להארכה לחמש שנים נוספות. המחיר הגבוה יחסית ישתלם בעיקר לחברות השוכרות 3,000 מ"ר ויותר. "רוב החברות שאנחנו עובדים איתן לוקחות בניין שלם", אומרת שוופי. גורמים אחרים בענף מסבירים כי לא יסכימו לבצע התאמות לחברות קטנות, אם כי הם מעריכים כי גם חברות שמחפשות משרדים בני כמה מאות מ"ר ימצאו מי שיבצע עבורן התאמות.
