פרויקטים למגורים בסין: מערבי מבחוץ, מקומי מבפנים

בימים אלה של אולימפיאדה ישראלים רבים משוטטים בין תחרות לתחרות ברחבי בייג'ינג, ונחשפים לקדמה המדהימה במדינה הכי מעניינת בעולם. אצל לא מעט מהם עולה השאלה - האם סיני וישראלי ממעמד הביניים שרוצים לקנות דירה מחפשים מוצר דומה?

משלחת מקצועית של 25 יזמים, קבלנים, אדריכלים ובעלי חברות בנייה, שאותה יזמה קבוצת ח.ג.י.י., ביקרה ערב האולימפיאדה בתערוכת הבנייה הגדולה ביותר בסין. המשלחת סיירה בפרויקטים שלהם מחפשים כיום משקיעים, ונפגשה עם בכירים בענף. חברים במשלחת חושפים כאן לראשונה נתונים ופרטים שמאחורי הקלעים של ענף הבנייה למגורים במדינה הקומוניסטית.

ליאורה מייגנרס־אוזן, בעלת חברת פתרונות שיווקיים, העוסקת בשיווק פרויקטים ובייעוץ לחברות בנייה ויזמים, מספרת כי הופתעה לגלות שההבדלים בין הישראלי והסיני אינם רבים. אך בכל הנוגע לגודל הפרויקטים, למפרטי הדירות ולפיתוח הסביבתי, נשארה מייגנס־אוזן פעורת פה.

"בבייג'ינג ובשנגחאי הפיתוח מואץ מאוד, וכך גם בערי השדה הקטנות יותר, שכל אחת מהן היא בערך בגודל של מדינת ישראל. רמת הבנייה וההשקעה הכספית בפרויקטים מטורפות. תהליכי הבנייה עצמם שונים לגמרי ממה שקורה אצלנו. אתר בנייה פעיל 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע. הפועלים גרים בתוך אתרי הבנייה ועובדים במשמרות. בפגישה במחלקת הנדל"ן של אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בסין הם נתנו לנו דוגמה לפיתוח המואץ ולעבודה המהירה: אזור תעסוקה ענק שראינו עמד ופעל בחוץ, אף שרק לפני חמש שנים היה שדות אורז. הם פשוט מסמנים אזור ומקימים בבת אחת פרויקטים ענקיים, עם פיתוח סביבתי מדהים ותשתית תחבורתית מפותחת של כבישים פנימיים וטבעות חיצוניות של דרכים מהירות".

עבודות בנייה בבייג'ינגצילום: בלומברג

"לא מבשלים בתוך הבית"

מנהלת השיווק של קבוצת ח.ג.י.י., מיכל נוף, מספרת שבסין בונים פרויקטים למגורים על פי התקן האירופי, בדומה למקובל בישראל. אך מכאן רב השוני בין גישות הבנייה בתחום זה.

המשלחת ביקרה בין השאר בפרויקט חדש בבייג'ינג - YANLORD TOWN, שבנייתו הסתיימה לא מזמן. הפרויקט מורכב ממגדלים בני 25–30 קומות וכולל 3,500 יחידות דיור. "גודלו, שנחשב לנדיר בישראל, נחשב לפרויקט ממוצע בסין", אומרת מייגנרס־אוזן. גם בתוך הפרויקט אפשר לראות הבדלים: "הדירות בפרויקט מיועדות למעמד הביניים ומעלה. מחיר דירה ממוצעת בפרויקט הזה עולה כ־5 מליון יואן (2.6 מיליון שקל) והיא משתרעת על פני כ־150 מ"ר. דירה ממוצעת בעיר עולה 2.5 מיליון יואן (כ־1.3 מיליון שקל).

מיכל נוף מוסיפה כי בערים המרכזיות בסין זינק מחיר דירה ממוצעת מ־1,200 דולר למ"ר (עשרת אלפים יואן) בשנת 2003, לכ־3,500 דולר למ"ר כיום. לדבריה, "הממשל מתמקד כיום בהורדת מחירי הדיור, בשל תרומתו המשמעותית לעליית מדד המחירים לצרכן (7.4% בסוף 2007). ייסוף היואן תרם גם הוא ללחצי הממשל לצינון הכלכלה המקומית, ובהתאם צומצמו ההטבות הממשלתיות בענף הנדל"ן והורחבו הרגולציות".

המחירים הללו משקפים תמונה שאיננה רחוקה כל כך מהמחירים באזורי הביקוש בארץ, אבל מייגנרס־אוזן מדגישה שמפרטי הדירות והבניין שונים לגמרי: "הדירות בסין משווקות כולן מרוהטות לחלוטין, מא' ועד ת'. כל הבניין נראה אותו הדבר מבפנים, כל הדירות זהות. בישראל, כל מי שקונה דירה מזמין את כולם לראות את הרכישה החדשה, ועושה סיור בכל החדרים. אצל הסינים לא נהוג לבקר בדירה של אחרים".

מייגנס־אוזן מוסיפה: "במבנה הדירה עצמה יש שינויים. אצל הסינים, החלק היחסי של המטבח בדירה קטן מאוד. הם כמעט לא מבשלים בבית. הוא קטן יותר מפינת האוכל. עוד דבר מעניין הוא שבכל אחת מהדירות יש חדר אחד שנמצא בחלק קצת מופרד מהדירה, ובו שירותים ומקלחת".

אין ריצוף לעניים

נוף מסבירה שבסין חדר השינה בדירה הוא חדר עיקרי, מושקע וגדול באופן יחסי, אבל שאר החדרים קטנים. על פי מייגנרס־אוזן, "גם הסלון שם קטן יחסית לסלון הגדול שאוהבים אצלנו". ההבדלים, הן מסבירות, אינם מסתכמים רק בעיצוב הפנימי של הדירות אלא גם בחללים המשותפים ובסביבת הבניין: "בארץ כל פרויקט מתהדר בלובי גדול ומושקע, גרנדיוזי מאוד. בסין אין דבר כזה - הלובי הוא הנקודה הכי פחות מושקעת בבניין, קטן מאוד ופשוט מאוד. באופן כללי, הסינים משקיעים הרבה בדירה ואפילו יותר מזה בפיתוח הסביבתי שמחוץ לבניין. אבל החללים המשותפים בבניין עצמו צנועים מאוד".

את הפרויקטים העממיים יותר בסין בונים באופן תעשייתי. השירותים בבניינים האלו נמוכים מאוד, וכך גם סטנדרט הבנייה. הרצפה בין הדירות עשויה מבטון חשוף, בלי ריצוף. על פי נוף, "בסיור סיפרו לנו שאחרי חמש־שש שנים הבניינים כבר נראים רע. הם נראים מאוד ישנים, ואתה לא מאמין שהם בני שנים בודדות בלבד. אין בסין דבר כזה לשפץ את הבניין כי הוא נראה רע. אם יש בעיה בבניין, פשוט מורידים אותו ובונים חדש תחתיו".

באופן כללי, מספרת מייגנרס־אוזן, בסיבוב ברחובות הערים ישנם מקומות שבהם מבט לצד ימין מגלה מגדלים מעוררי התפעלות, ומבט לצד שמאל חושף שכונות של צריפים: "הקוטביות בין העוני והעושר בולטת מאוד. בצד אחד אתה רואה מגדלים חדשים עם פיתוח סביבתי מדהים אבל בצד השני של הכביש שכונות שלמות של פחונים, שאנשים עדיין גרים בהן - 10 מ"ר למשפחה שלמה. על פי מה שאמרו לנו, כל האזורים האלו עתידים להתפנות משם. הפיתוח המואץ במדינה גורר אחריו תופעה המנוגדת לכל מה שחשבנו על סין ועל עקרונות הקומוניזם".

מעמד הביניים מרים ראש

הקוטביות בין המתעשרים החדשים במדינה לבין מעמד הנמוך רק הולכת וגדלה. בעקבות השינוי הזה הממשלה עוקבת אחרי הצמיחה במדינה, ומנסה לווסת את המצב. קבלת אשראי מבנקים נהפכה לקשה הרבה יותר בתקופה האחרונה. גם לחברות מקומיות, גדולות וקטנות, וגם למשקיעים זרים. על האפשרות שהיא תעבור לשווק דירות בסין אומרת מייגנרס־אוזן כי לא תעשה זאת בקרוב: "לדעתי, חברות ישראליות יוכלו לעבוד בסין בלי הרבה בעיות. ברור שצריכה להיות התאמה למקום ולשפה, אבל בסופו של דבר בשיווק באים מהכיוון של הלקוח ולא של המוצר. ברגע שיודעים מה הקהל הסיני מחפש, זה אפשרי. כשארצה להיכנס לתחום, אקח סיניות שימכרו את הדירות ללקוחות".