נדל"ן ישראלי בגיאורגיה: המשקיעים שומרים על אופטימיות
חברות ישראליות רבות משקיעות בנדל"ן במזרח אירופה, אבל בשונה ממדינות אחרות באזור, גיאורגיה משכה דווקא משקיעים פרטיים ויזמים קטנים יחסית. חברות גדולות לא תמצאו פה, אבל כן תמצאו כמה יזמים שטוענים שפוטנציאל הצמיחה של הקווקז גבוה מאי פעם - למרות המלחמה שמשתוללת שם עכשיו
המלחמה שהתלקחה בסוף השבוע האחרון בגיאורגיה (לשעבר גרוזיה), משקפת את הסיוט הגדול ביותר של יזמי הנדל"ן במדינות מתפתחות. לצד הנהירה של יזמים למזרח אירופה בעשור האחרון, רואי השחורות מעלים תדיר את החששות שבאותן מדינות שמושכות את אנשי העסקים הישראלים מרחפת סכנה שהמשטר יקרוס וחלקים נרחבים של השוק העסקי יולאמו או ייכנסו לקיפאון עמוק.
בניגוד למדינות כמו צ'כיה, הונגריה או רומניה, בהן פועלים יזמים וחברות גדולות משוק הנדל"ן הישראלי, בגיאורגיה המצב שונה. למרות ששגריר גיאורגיה בישראל מעריך את היקף השקעות הישראלים במדינה במיליארד דולר, מדובר בעיקר ביוזמות נדל"ן בהיקפים קטנים. לעיקר הפעילות העסקית, כך זה נראה, אחראית התעשייה הבטחונית.
עו"ד אמיר מלצר צבר ניסיון רב בתיווך בין אנשי נדל"ן מישראל לבין הממשל הגיאורגי. לדבריו, מרבית חברות הנדל"ן הגדולות בארץ נרתעו מלהשקיע בגיאורגיה אחרי שהבינו שהקרקע שייכת ברובה למדינה. כדי לקבל אישורי בנייה ולהתחיל לבנות צריך "לעבור" דרך הפקידות הבכירה.
הלב במערב, הראש עדיין לא
גיאורגיה קיבלה דחיפה גדולה בשנת 2003, כשאת מושכות השלטון תפסו גורמים פרו־מערביים, במה שכונה "מהפכת הוורדים". בשנתיים האחרונות הואץ קצב הפיתוח והבנייה במדינה, המייצרים מה שנראה כמו הזדמנות פז למשקיעים.
אבל נראה שהפתיחות למערב, זו שמרגיזה כל כך את הרוסים לאחרונה, גם היא בעירבון מוגבל, כפי שיעיד הסיפור הבא: בשנת 2004 שכרה עיריית טביליסי את שירותיו של ישראל גודוביץ', מהנדס העיר תל אביב לשעבר, כדי לגבש תוכנית אסטרטגית לעיר. השינוי הראשון שהציע: הרחקת רכבת המכליות הענקית שעוברת בכל רבע שעה בסמוך למרכז העיר. גודוביץ' תכנן כריית מנהרה ענקית שתחצה הר מחוץ לעיר. עלות הפרויקט נאמדה ב־300 מיליון דולר, כסף שגודוביץ' וראשי העירייה הצליחו לגייס מהבנק העולמי. אבל מיד לאחר גיוס ההוןהנשיא מיכאיל סאקאשווילי התרגז מכך שראש העירייה לקח לעצמו קרדיט על הפרויקט הלאומי, וסידר לו תפקיד אחר. הפרויקט נקבר.
קריצה של מס החברות
למרות היעדר חברות נדל"ן גדולות מישראל בגיאורגיה, חותמת ישראלית ניכרת באין ספור פרויקטים של בנייה ברחבי המדינה, בעיקר בעיר הבירה טביליסי. עו"ד קובי צרפתי, המומחה לתחום המיסוי, מנסה להסביר מה מושך את המשקיעים למדינה שעד לפני שנים ספורות לא היתה בה אספקת חשמל סדירה, והאזכור שלה בישראל הסתכם בעיקר בבדיחות עדתיות על שיני זהב: "גיאורגיה עומדת בעיצומה של צמיחה מהירה. המדינה שואפת להצטרף לאיחוד האירופאי, ועושה מאמצים להתפתח ולמשוך משקיעים מבחוץ. מס החברות שם עומד היום על 10% בלבד - שליש מזה שבישראל. דיבידנדים שם פטורים לחלוטין ממס, בעוד שבישראל חל עליהם מיסוי של 20%-25%".
שיחות עם פעילים בשוק הגיאורגי מעלות הצהרה חוזרת ונשנית: כמעט כל אחד יכול לנסות ולהגשים את חלום ההתעשרות במדינה. המשקיע הפוטנציאלי לא חייב להיות כריש נדל"ן המגלגל מיליונים, כמו שמעיד עו"ד צרפתי: "זה מתחיל באנשים שבאים עם 30 אלף דולר ועד השקעות של מיליונים". דורי גיל־פז, חבר בקבוצת משקיעים ישראלית הפועלת בגיאורגיה, מנסה להגדיר את המשקיע הממוצע: "מצד אחד יש אנשים מהשורה שרוצים לקנות דירה, ואנחנו מוצאים להם נכס גם ברמת המיקרו של דירה בודדת או מגרש. אין כמעט אנשים שלא יכולים לקבל מענה על הכסף שלהם".
גיל־פז מסביר גם הוא על ההזדמנות לגריפת רווח נאה: "המחירים ברחובות הטובים ביותר במרכז העיר הם בסביבות 2,000-1,500 דולר למ"ר. רק לשם ההשוואה, בתל אביב אנחנו מדברים על 4,000 או אפילו 5,000 דולר למ"ר. במחירים האלה, הסיכוי לאקזיט מוצלח הוא גבוה מאוד".
מתנערים משאריות הקומוניזם
היזמים ש"כלכליסט" שוחח איתם עבור הכתבה הצהירו שמלבד תנאי המס המצוינים להשקעות, המדינה עושה מאמצים כבירים לנקות עצמה משאריות השחיתות של השלטון הישן, ולמצב עצמה כמדינה מסודרת ונוחה לעסקים. עסקאות שכוללות העברת כסף מתחת לשולחן - תופעה שהפכה לנפוצה במזרח אירופה - כמעט ולא קיימת בגיאורגיה. "אתה מרגיש שאין יותר מדי שחיתות באוויר", מעיד גיל־פז, שבעצמו מתגורר בגיאורגיה. "עבדתי גם ברומניה, ושם מתן שוחד היא חלק מהפעילות. כאן המושג הזה לא קיים. אנשי העסקים הגיאורגים אוהבים לקבל את הכסף באופן ישיר. אין לי בדרך איזה פקיד מושחת".
מלחמה לא, משבר כן
היזמים הישראלים בשוק הנדל"ן הגיאורגי לא נשמעו מוטרדים בעקבות אירועי הימים האחרונים. כששאלנו אותם אם הם מעריכים כי המלחמה תביא לקיצו של חלום הנדל"ן הישראלי בגיאורגיה - כולם ענו בשלילה. שמואל פלאטו־שרון, הפועל במדינה בתחומי הנדל"ן היוקרתי והמסחרי, מעריך שמדובר בעוד מעידה שלא תארוך יותר מכמה ימים או שבועות, ומספר כי האווירה הכללית במדינה לא השתנתה.
גם יזם הנדל"ן דניאל אמריו, שבונה שכונות יוקרה סגורות באיזור טביליסי, מעריך שמדובר בתקופה קצרה שלא תשפיע על הפעילות. עם זאת, אמריו הוא היחיד שמצהיר כי המשבר הכלכלי העולמי בהחלט מורגש במדינה. "זרים רבים חיסלו את הפעילות שלהם, אם היתה בשלבים ראשוניים. המדינה ספגה את הזעזועים בנדל"ן האירופי והאמריקאי, כי רבים מהיזמים פה מגיעים משם. בחודשים האחרונים הם בהחלט יושבים על הגדר ומחכים לראות כיצד יתפתח המשבר. זה לא המצב שהיה כאן לפני שנה־שנתיים".
אי־היציבות השלטונית במדינה איננה חדשה. בחורף האחרון נערכו ברחבי המדינה הפגנות ענק נגד השלטון. גם אז, רוב הישראלים שפועלים בשוק הנדל"ן בגיאורגיה הגיבו באדישות. איש עסקים ישראלי מספר: "כשבאנו אל סוחר מקומי וביקשנו שיוריד במחיר בגלל המצב, הוא לא היה מוכן להתגמש. מה שרואים משם לא רואים מכאן - הטלוויזיה מחפשת דרמות".
כתשובה לשאלה הכללית עד מתי צפויה החגיגה הגיאורגית להימשך, הדעות חלוקות. חלק מאנשי העסקים הישראלים במדינה מעריכים שבתוך תקופה של שנתיים המחירים יעלו והאטרקטיביות תרד. האופטימיים שבהם מדברים על פרק זמן ארוך יותר. עו"ד צרפתי הוא אחד מהם: "אני מעריך שבתוך חמש עד עשר שנים גיאורגיה תיראה כמו כל מדינה אחרת במרכז אירופה".
