הישראלים גילו את קפריסין

האופנה של בנייה למגורים בקבוצות רכישה בישראל עושה דרכה אל מעבר לים, ואחד היעדים החמים הוא האי השכן, קפריסין. חברת זרף קשרי נדל"ן, הנציגות הישראלית של חברת פאפיליה (Pafilia), אחת משלוש חברות הבנייה הגדולות בקפריסין, מקדמת משא ומתן עם שתי קבוצות רכישה מקומיות שרוצות לרכוש מהחברה הקפריסאית דירות באזור פאפוס (Pafos).

הקבוצה הראשונה כוללת אנשי הייטק שמעוניינים לרכוש את הדירות לשימושם הפרטי, ובה כ־40 איש מאזור השרון. הקבוצה השנייה מצומצמת יותר ומונה כעשר משפחות של חברים מאזור המרכז.

במקביל פועלת באי עוד קבוצת רכישה שאורגנה על ידי חברת גלובל ריאלטי, שרכשה לאחרונה מגרש ברובע קפסלוס היוקרתי במרכז העיר לימסול ב־470 אלף יורו. הקבוצה, המורכבת מכמה אנשי עסקים ישראלים פרטיים מרמת השרון ומחיפה, מתכוונת לבנות במקום בית מגורים שבו שבע דירות של שלושה חדרים בשטח ממוצע של כ־100 מ"ר לדירה. ההשקעה בפרויקט נאמדת  ב־1.1 מיליון יורו. לפי הערכה, הדירות יימכרו בכ־240 אלף יורו לדירה והיקף ההכנסות הצפויות נאמד ב־1.5 מיליון יורו. אנשי גלובל ריאלטי אמרו כי קהל היעד לפרויקט הוא זרים, שמציפים את האי בשנים האחרונות.

הכפר הומודוס בקפריסיןצילום: עומר הכהן

זינוק בתשואה

למרות הקרבה לקפריסין, שאליה אפשר להגיע בתוך 40 דקות טיסה, הישראלים עדיין מעדיפים לחפש השקעות נדל"ן במזרח אירופה, ומרחיקים אפילו לארה"ב ולקנדה, אף שהתשואה השנתית הממוצעת על דירה להשקעה בקפריסין היתה כ־20% בחמש השנים האחרונות.

הישראלים מכירים את שוק הנדל"ן של קפריסין ומשקיעים בו, אך לעומת הרוסים והאנגלים שהתנפלו על האי בשבע השנים האחרונות, הישראלים הם עדיין מיעוט באי. את קפריסין מאכלסים היום, מלבד 700 אלף תושבים מקומיים, כ־100 אלף בריטים; מספר דומה של רוסים רכשו דירות מגורים להשקעה, ולחלופין העדיפו לפרוש בנוחות לגמלאות באי הפסטורלי ושטוף השמש. אליהם הצטרפו במספרים מצומצמים יותר גם אירים, סקוטים וסקנדינבים.

הצטרפותה של קפריסין ב־2004 לאיחוד האירופי והמעבר של דרום האי ליורו ב־2008, הפכו אותו לאטרקטיבי במיוחד עבור האירופים. האנגלים יכולים לעבוד בו כאוות נפשם, למשוך את קצבת הפנסיה מבריטניה ואפילו לקבל דמי אבטלה. "הם אוהבים מאוד את האי, שהיה בעבר מושבה בריטית", מספר אנדרו, סוכן מכירות של פאפיליה בעיר החוף פאפוס. "הנהיגה מתבצעת גם כיום בצד השמאלי והחוקים זהים. נוסף על כך, המחירים בספרד, שהיתה עד כה יעד אטרקטיבי עבורם, נהפכו לבלתי אפשריים לחלק מהם".

איי יוון, שהיו בעבר יעד מועדף על האנגלים הפכו לאופציה למיליונרים בלבד. לדוגמה, באי מיקונוס, דירת 100 מ"ר עם נוף לים הוצעה לאחרונה למכירה תמורת 6 מיליון יורו.

המתעשרים הרוסים נהנים בו ממס מופחת, וחלקם, מדווחים אנשי נדל"ן מקומיים, נוהגים להלבין באי כספים. "הדרך שבה הרוסים רוכשים נדל"ן בקפריסין שונה מהותית מזו של יתר הרוכשים. הם מאוד כוחניים - אם הם החליטו שהם מעוניינים בנכס מסוים, הכסף לא עוצר אותם", אמר לנו מתווך נדל"ן קפריסאי.

לימסול לרוסים - פאפוס לאנגלים

"בקפריסין קיימת חלוקה ברורה: האנגלים מעדיפים את פאפוס, ואילו הרוסים מתגוררים בלימסול", סיפר אדאמוס שאמאס, סוכן נדל"ן מלימסול. במבט ראשון עיר הנמל נראית מנומנמת, בייחוד אם משווים אותה לערים בישראל או באירופה, ואפילו בהשוואה לבירה ניקוסיה. עם זאת, מתחת לחזות העייפה מסתתרות תוכניות פיתוח מרחיקות לכת. בימים אלה נבנית בעיר מרינה חדשה, שתאפשר את עגינתן של 1,200 יאכטות, ומתוכננת הקמתה של אוניברסיטה. בשנים האחרונות העיר התאימה את עצמה במהירות לזרם הזרים, וכך נפתחו בה שבעה בנקים רוסיים, בנק ערבי ובנק מדובאי.

הכפר פוליס בקפריסיןצילום: עומר הכהן

באזור הגבעות, מצדו השני של כביש החוף, הופשרו מיליוני מ"ר לבנייה של שכונות וילות שמספקות נוף מרהיב לים ולעיר; "אנחנו קוראים לשכונה הזאת הבוורלי הילס של לימסול", אמר שאמאס. באותו רובע בונה פאפיליה את פרויקט פנורמה, פרויקט וילות שמרביתן מכורות. תושבים משוויץ, מאוקראינה, מפינלנד ומרוסיה כבר רכשו בתים זה לצד זה בחלק אחד של שכונה זו.

גם המגדל הראשון בקפריסין, שיתנשא לגובה של 18 קומות, צפוי להיבנות בעיר. בזירת חיי הלילה הוקמו בעיר מרכזי בילוי ומועדוני יוקרה. שאמאס הצביע על מועדון יוקרתי במיוחד. "כשמגיעים לכאן בלילה אפשר לראות בחניה מכוניות כגון בוגטי, למבורגיני ופרארי", אמר. האטרקטיביות של לימסול בעיני הרוסים מתבטאת גם בדירוגה בראש טבלת המחירים בקפריסין. אחריה בדירוג נמצאת פאפוס, אחר כך עיר הבירה ניקוסיה ובסוף לרנקה.

הכניסה לזרים בלבד

בעוד בישראל מסתכלים לא פעם על גל רכישת הדירות של התושבים הזרים בעין עקומה, בקפריסין מקבלים אותם בזרועות פתוחות. שוק הנדל"ן המקומי פונה כמעט כולו לתושבים זרים, וחברות הבנייה המקומיות מפנות את מלוא המשאבים לפיתוח ולמכירה בחו"ל. חברות אלה מבצעות פעילות שיווק אגרסיבית ולרוב פועלות ללא שיתוף פעולה עם חברות זרות. אנדרו, סוכן המכירות של פאפיליה, סיפר כי חזר לפני כמה ימים מלונדון, והוא כבר מתכונן לנסיעה הבאה, הפעם לשפילד. לפאפיליה נציגויות גם בדרום אפריקה, בצרפת, בצ'כיה, באוסטרליה, בקזחסטן, ברוסיה, באנגליה ובישראל.

סוכן אחר, ואקיס יאקובו, אמר: "החברה מארגנת נסיעה אחת או שתיים בחודש לערים שונות, בדרך כלל באנגליה, באירלנד או בסקוטלנד, שבהן עורכים מצגת. ללקוחות הרציניים מארגנים טיסה לקפריסין, שעבורה הם משלמים 'דמי רצינות' של 99 ליש"ט. זה משתלם, כי 80% מהם רוכשים אצלנו דירות".

לאחרונה החלה החברה לפתח גם את השוק הסקנדינבי ולארגן כנסים בשבדיה ובפינלנד. עבור הלקוחות הרוסים החברה מחזיקה סוכני מכירות דוברי רוסית. מיעוט הרוכשים הישראלים אינו מדאיג את אנשי פאפיליה. בחברה מצהירים כי אין בכוונתם לוותר על השוק הישראלי, אף שלא מדובר בנתח הלקוחות העיקרי שלהם, וכי הם מודעים לפוטנציאל הישראלי, בשל הקרבה הגיאוגרפית ומכך שבישראל מתגוררים לא מעט אנשים בעלי ממון. לזאת יש להוסיף את העובדה שגם נכסי הנדל"ן באי שונים מאלה המוצעים בישראל.

חברות הנדל"ן בקפריסין מציעות שירות מלא לכל רוכש: בפאפיליה, למשל, הקשר עם הרוכש נשמר באופן רציף לפחות עשר שנים מיום הרכישה. מדובר בפרויקטים שמציעים ניהול מלא ומותאמים ללקוחות שמבלים חלק ניכר מזמנם מחוץ למדינה. השירותים המוצעים הם בריכה, חדר כושר, מכירה חוזרת של הנכס ואף ניקיון הדירה ובייביסיטר לילדים. כל זאת בתמורה לדמי ניהול של כ־1,200 יורו לשנה בממוצע. עבור לקוחות שדורשים שירות נוסף, החברה תסייע גם בעיצוב הדירה ובבחירת הרהיטים.

נפגעים בשוליים

המחירים בקפריסין אינם נמוכים: חברת פאפיליה מציעה מגוון דירות, החל בדירות גן קטנות בפרויקטים סגורים שנמכרות ב־200-600 אלף יורו, וכלה בפרויקט הדגל "מינטיס היל", הכולל וילות ובונגלוס (בתים חד־קומתיים) סביב ובתוך מתחם מגרשי גולף, על שטח של כ־2 דונמים עם נוף. המחירים בפרויקט מתחילים ב־6,000 יורו למ"ר וצפויים לעבור את 3 מיליון היורו. בהתחשב בכך שהחברה פונה לתושבי חוץ, החשש מבועת מחירים ומפגיעה בשוק המקומי גבוה מתמיד. גורמי נדל"ן מקומיים כבר דיווחו על ירידה של כ־20% במכירות בהשוואה ל־2007.

לדברי משה דובי אור, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של חברת פאפיליה, בזכות ממשלת קפריסין פחת החשש מבועה בשוק הנדל"ן המקומי. "בזמן שברחבי העולם חילקו משכנתאות בסיכון גבוה לאוכלוסייה חלשה, בקפריסין הממשלה פיקחה באופן צמוד על תנאי שוק המשכנתאות, והתוותה עם הבנקים מדיניות מימון נוקשה של הלוואות ליזמים ומשכנתאות לרוכשים" אמר דובי אור. "אין ספק שגם קפריסין תיפגע בעקיפין מהמשבר העולמי, אבל המשבר שרואים בארה"ב ובחלק ממדינות אירופה לא יפגע בנו במלוא עוצמתו".