פאנל כלכליסט: בקניונים לא מרגישים את המיתון
האופטימים מדברים על כך שהמיתון יורגש רק בעוד חצי שנה לפחות, לניסיון להחזיר את המסחר לרחובות אין סיכוי ובפריפריה אין מספיק נכסים. מצד שני, הפסימיים מדברים על ירידה של 5%-10% בהכנסה משכירות. כלכליסט כינס שישה מבכירי ענף הקניונים בארץ לשיחה
עסקת הענק שבה מוכרת קבוצת אפריקה ישראל את הקניונים שלה לקבוצת עזריאלי, ובראשם את קניון רמת אביב, היא הזדמנות מצויינת ללמוד מראשי הענף על התמורות שחלו בו בשנים האחרונות, השפעת המשבר הכלכלי העולמי וניצני ההאטה בישראל.
"כלכליסט" אירח בסוף השבוע פאנל מנכ"לים שכלל את מנכ"ל אמות אבי מוסלר, מנכ"ל גזית גלוב ישראל רונן אשכנזי, מנכ"ל בריטיש ישראל עמיר בירם, מנכ"ל קניוני עזריאלי פאר נדיר, מנכ"ל מנופים פיננסיים דני וקנין ומנכ"ל פרץ בוני הנגב אייל פרץ, ושאל אותם לאן הולכות הקבוצות שהם מנהלים, כיצד נכון לתכנן קניונים ומרכזי קניות ועוד.
על השאלה אם ליציאת אפריקה מהתחום תהיה השפעה על שוק הנדל"ן, עונים ששת חברי הפאנל כי לדעתם לא תהיה השפעה כלל. "בצד הנדל"ני לא יקרה שום דבר", אומר נדיר מעזריאלי, "זה משחק בין גופים גדולים. הרכישה של נכסי אפריקה לא תשנה את המפה הצרכנית".
מוסלר מאמות מסכים וטוען שלא צריכה להיות השפעה, ומפרגן לנדיר: "גם אם הקניון ימכר לעזריאלי - הוא יהיה בידיים טובות". אשכנזי מגזית גלוב לא חושב שתהיה לכך השפעה מהותית על הענף, ומעריך כי הנכס מספיק טוב: "גם אם לא יהיו לו אמא ואבא הוא ימשיך להצליח. אני אומר את זה גם בתור תושב האזור". פרץ מפרץ בוני הנגב מזכיר שטיבם של מרכזים מסחריים הוא שהם מחליפים ידיים. "אין בזה כל פסול, ואני לא חושב שזה ישפיע על פעילות שוק הקניונים", הוא אומר. וקנין ממנופים אומר שהחלפת הידיים מתבצעת בין שני ענקים: "קבוצה ענקית אחת נכנסת וקבוצה ענקית אחרת יוצאת. לא תהיה כאן השפעה על השוק". לדברי בירם מבריטיש ישראל, העסקה מוכיחה שמגמת הקונסולידציה בתחום נמשכת.
הקניונים לא מאטים
בשבועות האחרונים פופולרי לומר שהמשק נכנס לתקופת האטה. אתם באמת מרגישים את זה בקניונים?
לדברי נדיר, מנכ"ל קניוני עזריאלי שבבעלותה תשעה קניונים בפריסה ארצית ועוד ארבעה קניונים שהיא רוכשת מאפריקה ישראל, חצי השנה הראשונה של 2008 דומה לחצי הראשון של השנה שעברה. "במאי ראינו האטה קלה אבל ביוני המצב התייצב, כך שזו לא מגמה. היה מכשול ואנחנו מקווים שהוא עבר".
פרץ בוני הנגב פועלת בפריפריה ומפעילה קניונים במגדל העמק, בדימונה ובשדרות. לדברי אייל פרץ, בפריפריה אין כל שינוי. "המצב דומה לשנה שעברה. ברמת היזמות לא מפסיקים לקום מרכזים חדשים כל הזמן. חשוב לומר ששוק ההון, קופות הגמל והמשקיעים בנכסים המניבים יוצרים מצב של ביקושים בלי שום קשר להיצע". פרץ מאמין כי על אף שלא נראה שינוי בחצי השנה האחרונה, הוא יבוא מאוחר יותר: "לדעתי ב־2009 נראה את ההשפעה על הרגלי הצריכה".
וקנין, מנכ"ל מנופים פיננסים - בעלת קניון ארנה בהרצליה וקניון סטאר סנטר אשדוד שבונה בימים אלה את קניון ארנה בנהריה, טוען כי גם החברה שלו לא מרגישה פגיעה. "יש מרווח זמן בין תחילת המיתון לבין ההשפעה שלו. המיתון לדעתי יגיע, וזו רק שאלה של זמן. יש לנו תמונה של כל מה שקורה בישראל, ועד עכשיו חצי שנה עברה עם גידול יפה מאוד לעומת השנה שעברה. איך זה קורה - אני לא יודע".
בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל שהיא בעלת 16 קניונים בפריסה ארצית רחבה, מסכים עם הקביעה שלא נראה שינוי במחצית הראשונה של השנה. "אני לא יודע להגיד כמה זמן זה יימשך או מתי נרגיש שינוי, בכל מקרה לא בשנה הקרובה. נכסים שהיו בבעלותנו ב־2003, בזמן האינתפאדה, שמרו כל התקופה על פעילות קבועה".
"הרגלי הקנייה משתנים רק כעבור שנה, ולכן להערכתנו נראה אותם רק בעוד כחצי שנה", אומר מוסלר, מנכ"ל אמות שבבעלותה שבעה קניונים בפריסה ארצית. "בקניונים שלנו עדיין לא מורגשת האטה בהשוואה לשנה שעברה. אני חושב שנעבור את זה בשלום".
גזית גלוב ישראל היא בעלת 14 קניונים ומרכזי קניות פתוחים (פאואר סנטרים) ברחבי הארץ. לדברי המנכ"ל אשכנזי, השפעת המשבר, אם תהיה, תשתקף בעיקר בירידת ערך הנכסים. "יכולה להיות ירידה של 10%-5% בהכנסות משכירות. אני מעריך שבתוך שנה עד שנה וחצי, מרכזים קטנים שלא יושבים על צירים מרכזיים - בעיקר בפריפריה או באזורי תעשייה שאינם מנוהלים טוב - ייסגרו. אבל מדובר עדיין בשוליים. בפריפריה ניתן עדיין להגיע למאסת קניות. אנחנו נקים מרכזים רק במקומות שבהם נוכל להגיע למאסה הרצויה לנו".
לא קופאים בפריפריה
ברוב אזורי הפריפריה בולט בשנים האחרונות קיפאון בשוק הנדל"ן. זה נכון גם בתחום שלכם?
פרץ: "נכון להיום, בפריפריה אין מספיק נכסים. בתוכנית העסקית של שנות ה־80 וה־90 תוכננו מרכזים בערי המחוז, שאליהם מגיעים מהערים הקטנות יותר. התפיסה הזו לא הוכיחה את עצמה וערי הלווין הלכו וגדלו בעצמן. נוסף על כך, עם כל הפרסום היום, צריך להגיע לקהל עד הבית. חבל שלא מקימים יותר מרכזים מסחריים בפריפריה".
פרץ מוסיף כי בערים מסוימות יש התפתחות גדולה, אך המסחר אינו מתפתח במקביל: "לעזריאלי, למשל, לקח הרבה זמן להבין שכדאי להקים קניון במודיעין. רק כשהעיר כבר הגיעה ליותר מ־90 אלף תושבים הקימו את הקניון. אין לי ספק שהוא יצליח". כדי להדגים את האפשרות לרווח גם מחוץ למרכז הארץ מדווח פרץ: "אני משכיר בשדרות שטח לקופת חולים ב־12 דולר למ"ר ובאותו הזמן אני משכיר קומת משרדים ברמת גן ב־7 דולר למ"ר".
נדיר: "זה לא נכון שהפריפריה מוזנחת. להפך - היום יש מקום למרכזים קטנים בערים של 50 אלף איש ומעלה. המרכזים המסחריים בהחלט הגיעו למעגל הערים השני".
בירם: "אנחנו פרושים בכל הארץ וגם בפריפריה, ואנחנו מאמינים בה. מה שקורה במרכז קורה גם בפריפריה. אני מסכים עם מה שפרץ אמר על אוכלוסייה חזקה. קנינו למשל את הקניון במעלה אדומים, בפריפריה, טיפלנו בו והוא עובד מצויין".
חוזרים לרחוב?
מתכנני ערים בעולם מדברים על זה שלאנשים נמאס מקניונים והם רוצים לחזור לקנות ברחוב. האם זה עשוי לקרות גם פה?
בירם: "יש לדיון הזה משמעות גדולה. אני קשור גם לכל נושא איקאה, ואני חייב לומר שלפי גישת ועדות התכנון של משרד הפנים, ובעיקר במחוז מרכז, הקניונים הגדולים הורגים את מרכזי הערים. זו תפיסה שעלולה להשפיע על אישורי הבנייה. אני ירושלמי. אמרו כל הזמן שקניון מלחה הרג את מרכז העיר ואני אומר שזה שטויות. צריך לראות מה קורה בחו"ל - הקניונים והרחוב פורחים זה לצד זה בכל העולם. צריך לזכור שאצלנו יש מזג אוויר שונה ופיגועים".
נדיר מעזריאלי מזכיר שהנושא מדובר כבר 20 שנה. "כשהקמנו את קניון איילון אמרו את זה על רחוב ביאליק ברמת גן, וזה לא קרה. הדיבורים על החזרת החנויות לרחוב בארץ היא פעילות אינטרסנטית של כמה גורמים ולא צורך אמיתי. כשבמרכזי הערים המחסור במקומות חניה הוא כה חמור, לקניונים יש יתרון. יש ערים שלקחו משרדי יח"צ שפועלים לקידום המסחר ברחוב".
פרץ: "מדברים כאן על הרבה פתרונות אבל לא שואלים שאלה אחת חשובה: האם יש רוויה במסחר. אין כל הצדקה היום לכך שישראל היא מקום רביעי בעולם לקניונים פר נפש. אני מסתכל פאזה אחת למעלה".
אשכנזי: "אין הבדל בכמות הקהל שמגיע למרכזים הפתוחים לעומת סגורים, ואני אומר את זה כאחד שמחזיק בשני הסוגים. הבעיה של מרכזי הערים התחילה בגלל שחלק מראשי העיריות לא ידעו לנהל נכון את תמהיל העסקים שלהם, ואז המרכז נכשל".
מוסלר: "במתכונת הנוכחית, הנהירה למרכזי הפאואר סנטר תימשך. אני לא רואה התארגנות ברחובות, לא מבחינת חניה ולא תמהיל. אלה יחסי ציבור שנועדו לקדם בחירות. המסחר ברחובות ימשיך להתקיים אבל ללא מאסה קריטית. במרכזי ערים אי אפשר להגיע למאסה קריטית".
בעבר נבחנו קניונים על פי ה"עוגנים" (חנויות סופרמרקט או רשתות גדולות) שלהם. האם גם כיום אפשר לנבא את הצלחת הקניונים על פי ה"עוגן"?
וקנין: "אין מתודולוגיה סדורה. ההתייחסות צריכה להיות לכל מקום באופן נקודתי. כיום יש בכל קניון 'עוגנים' אבל הם שונים ממקום למקום ומקניון לקניון. קניון כמו מול הים באילת למשל לא צריך עוגן של 1000 מ"ר, וברמת אביב כל חנות יכולה להיות עוגן. המיקום הוא מה שקובע יותר מכל דבר אחר. גם העיתוי של ההקמה חשוב".
נדיר: "כל מקום מצריך התייחסות שונה. בעבר היתה תפיסה שלפיה בנו את כל הקניונים עם אותו תמהיל ואותם עוגנים קבועים, זה השתנה. זארה, סופר פארם, המשביר, כולם נחשבים היום לעוגנים. כמובן שגם הסופרמרקטים הם עוגנים, ולהערכתי בעתיד יש מקום לעוגנים של חנויות כלי בית".
ומה עם תרבות?
מה לגבי ההפרדה בין צריכה ובידור - האם סגירת הקולנועים ברמת אביב תאומץ גם במקומות אחרים?
אשכנזי: "פעם בידור היה קולנועים ובאולינג, והיום הקולנועים התאגדו ועברו למרכזי ענק עם 30-20 אולמות קולנוע. אנחנו לא המצאנו את זה. הדרישות היום הן שונות. תופעה דומה התרחשה בכל העולם, ואנחנו בפיגור של חמש או שש שנים".
מוסלר: "כדי לספק בידור בסדרי גודל משמעותיים צריך מאסה של קונים, ולכן זה תלוי במיקום. קניון הוא סוג של מפעל יצרני עם חנויות שצריך לספק להן תשתית מתאימה ותנאים שימצו את פוטנציאל הקניות באותו האזור. במסגרת הזו, יש מקומות שבהם הקניונים צריכים לספק אלמנטים של בידור ותרבות פנאי לאוכלוסיה. לעזריאלי, לדוגמה, אין צורך בזה. בעבר היו בתי קולנוע אבל הם הוחלפו בחנויות שמכניסות יותר כסף".
נדיר: "עדיין צריך לבחון כל מקרה לגופו. 'יס פלנט' בקניון איילון מצליח מאד, ונראה שגם ה'יס פלנט' בחיפה שנפתח בשבוע שעבר הולך טוב. תחום הבילוי יצא מהמרכזים הקטנים, אבל אם יקום מחר פאואר סנטר במקום מרכזי, אני בטוח שהוא יכלול מרכז בידור".
כשאתם מתכננים קניון, אילו פרמטרים תבדקו כדי לוודא שהוא יצליח?
לדברי אשכנזי, מדובר במכפלה של הכנסה לנפש כפול כמות האנשים שמתגוררת באותו האזור, בניטרול חנויות ברחוב, כדי לבדוק אם ברדיוס הנבדק חסרים מרכזי קניות. "אף אחד לא מחפש להתאבד. אם אתה רוצה לדעת אם קניון יצליח, קח הליקופטר וטוס מעל האזור המתוכנן. אם תראה בו צפיפות של מגורים, דע שפגעת בול. אבל זה לא מספיק", אומר אשכנזי.
הוא מוסיף: "צריך ניהול טוב. בשביל לנהל קבוצת קניונים צריך בק־אופיס חזק שעולה 3-2 מיליון דולר בשנה. כדי להגיע לזה צריך יותר מקניון או שניים. זו הסיבה שרוב הקבלנים שהקימו וניהלו לבד קניונים נכשלו. לנו למשל יש סעיף בחוזה, שלפיו אם מנהלים חנות בצורה לא נכונה, אנחנו יכולים לסגור אותה".
נדיר טוען כי הדבר תלוי בניהול וברמה של הפרויקטים. "אם הקניונים נבנים ומנוהלים כמו שצריך זה יצליח. ניהול קניונים הוא מקצוע. כאן לא מדובר על השכרת נדל"ני. כשבודקים את הדרישות מקניון, הנגישות והחניה ממוקמים ראשונים, ורק אחר כך יגיע תמהיל החנויות ואחריו הבידול. אמרו פה שיש יותר מדי קניונים? אנחנו עומדים לבנות קומה שניה בקניון איילון - 10,000 מ"ר של מסחר, כי אנחנו סבורים שיש לכך מקום. בסופו של דבר צריך לזכור גם את הפרמטר של הרגלי נאמנות. אנשים שהתרגלו לעשות קניות במקום מסוים הם העניין".
מוסלר: "כשאני ניגש לפרויקט אני שוכר חברת מחקר חיצונית, וכל מספר חודשים מבצע סקר שוק שבודק את מערכת הטעמים של הציבור והדיירים. עם זאת, בסופו של דבר - הניהול הוא שקובע. אם לא אתערב כשדייר שלי מעמיד בחנות מוכר לא מתאים, אני איכשל. המנכ"ל צריך להיות מעורב ברמת השלט, הצוות, השירות - הכל".
פרץ: "אין נוסחה אחת לקניון מצליח".
בירם: "הניהול חשוב מאוד. הקניונים הם לא נכסים מניבים, זה עסק לכל דבר. צריך לדאוג לכל הפרטים וזה הכל בא מהניהול. קניון אחד בבעלות אחת לא עושה את זה, יש יתרון ברור לגודל. עובדה היא שקניון שנכנס לתוך קבוצה הופך למצליח".
