מחירי הווילות היוקרתיות בירושלים אינם מושפעים מהתנודות במצב הכלכלי
אחרי עשור קשה חוזרת בירת ישראל למעמד של עיר מבוקשת, ו־11% מהרוכשים דירה בארץ מבקשים לגור בה. כלכליסט מציע סיור בין נכסי הנדל"ן היוקרתיים ביותר בירושלים
ירושלים היא העיר המבוקשת ביותר למגורים בישראל. כך עולה מנתונים שפרסמה עיריית ירושלים על התפתחותה הכלכלית של העיר בשנים האחרונות, לקראת יום ירושלים החל היום. 11% מהמתעניינים ברכישת דירה בישראל מעוניינים לגור בבירה, עלייה של 35% בביקוש בהשוואה לשנת 2005. עוד פרסמה עיריית ירושלים כי מאז שנת 2000 חלה ירידה במאזן ההגירה השלילי מהעיר, שעמד בשנת 2000 על 8,200 איש ובשנת 2006 על 6,400 איש.
בעשור הארוך שקדם לשנה זו גאתה הבריחה מירושלים, והצעירים שגדלו בה עברו לערים קלות יותר למחייה כמו מודיעין או בית"ר עילית. עם זאת, בסופו של דבר, ירושלים היא עיר של יופי ייחודי גם בעיני אלה שלא ממש מאוהבים בה. כדי לזכור ולהזכיר זאת, בחרנו להביא כמה דוגמאות נדל"ניות ייחודיות, שכמותן יש רק בירושלים — שיר אהבה לבתי הבירה.
רק בשכונות ספורות
מספרם של הנכסים המיוחדים בירושלים דוגמת אלה שמוצגים בכתבה הוא קטן מאד. בירושלים אין כמעט צמודי קרקע הממוקמים במרכז העיר על מגרשים גדולים ועל קרקע פרטית. מדובר בנכסים הממוקמים במושבה הגרמנית, עין כרם, טלביה, רחביה ושכונות נוספות, המסומנות כשכונות היוקרה של העיר מבחינת הרכב האוכלוסייה וערך הנכסים הקיימים בהן. חלק מהבתים הם בתים שהוגדרו לשימור, ואחרים הם בתים שנבנו בשנים האחרונות אך משמרים את סגנונות האדריכלות האותנטיים שהיו מקובלים בעיר בסוף המאה ה־19 ובתחילת המאה ה־20. הבתים נבנו בסגנון בנייה טמפלרי או מוגדרים כבעלי סגנון בנייה ערבי. הם תוכננו על ידי אדריכלים אירופאים ונבנו על ידי ערבים נוצרים וארמנים, שהתיישבו בשכונות אלו בתחילת המאה ה־20.
ערן לוי, ממלא מקום מנכ"ל חברת אמבסדור המתמחה בשיווק מגורי יוקרה בירושלים, מסביר כי מדובר בבתים פרטיים לצורכי מגורים ולא למטרות השקעה, ולכן בולטת בהם השקעה במפרט עשיר, רמת גימור גבוהה וחשיבה על הפרטים הקטנים ושימוש במערכות סופר מודרניות. כל אלה נותנים לנכסים המדוברים יתרון יחסי על פני הנכסים הקיימים בסביבתם, וערכם גבוה יותר ממחירי השוק.
לא מושפעים מתנודות
לוי מסביר כי בגלל היצע קטן מאוד של נכסים אלה, פלח שוק זה אינו מושפע מהתנודות במצב הכלכלי או במצב ענף הנדל"ן. לדבריו, רוכשים המחפשים אחר נכסים נדירים מתייחסים לרכישתם בדיוק כמו לרכישת יצירת אמנות ייחודית, ולכן לעתים מוכנים להמתין חודשים עד שמתפנה נכס שכזה. "הרוכשים הם תושבי חוץ או ישראלים מהמעמד הגבוה, המוכנים לשלם עבור הנכס מחיר שלאו דווקא משקף את מחירי הנכסים באזור", הוא אומר.
גם שמאי מקרקעין מתקשים להעריך נכון את הנכס, מכיוון שהערכת שמאי מסתמכת על עסקאות שנעשו לאחרונה בנכסים דומים בשוק. לדברי לוי, לרוב יהיה המחיר המוערך בנכסים נדירים בירושלים כ־30% פחות משוויו האמיתי של הנכס. "לשמאי יש אפשרות להעריך את ערכו הסנטימנטלי של הבית ולחזות כמה רוכשים, שכאמור משווים את רכישתו לרכישת יצירת אמנות ייחודית, יהיו מוכנים לשלם עליו. לכן בעלי הנכסים אינם נוטים בדרך כלל להסתמך על הערכת השמאי, ולהוסיף למחיר גם ערכים סנטימנטליים או סכום נוסף המתבסס על הערך המוסף של הנכס", הוא מסכם.
טמפלרים וערבים
בירושלים מתחלקים הנכסים הייחודיים לבניינים לשימור שנבנו בסוף המאה ה־19 ובתחילת המאה ה־20, ולבתים חדשים יחסית — בני שנים בודדות עד עשרות שנים — שמשלבים ישן עם חדש תוך שימור סגנון הבנייה הוותיק בתכנון הבית. מדובר בראש ובראשונה בבתי הטמפלרים שהגיעו לארץ בסוף המאה ה־19 מגרמניה, משם נודו בגלל אמונתם. הטמפלרים התיישבו במספר ערים ובנו את בתיהם מחומרים מקומיים ובשילוב אלמנטים מקומיים כמו הקשתות המזרחיות, במבנה הכפרים הגרמניים שמהם הגיעו. חלקם הגדול של הטמפלרים היו אדריכלים, והם אלה שתכננו את הבתים עבור הקהילה כולה. רוב בתיהם נבנו במה שמכונה כיום "המושבה הגרמנית", ברחובות דרך שכם ועמק רפאים וברחובות הקטנים סביבם. מדובר בבנייה באבן ירושלמית עם מרפסת קטנה מעל מבואת הכניסה, חקיקת כתובות מעל דלת הכניסה — בדרך כלל ציטוטים מהתנ"ך ועוד.
לצדם בולטים הבתים הערביים, שנבנו בעיקר בשנות העשרים של המאה ה־20 על ידי ערבים נוצרים תושבי העיר, וכן תושבי בית לחם, רמאללה ובית ג'אלה שרצו לעבור לירושלים, לאזור שהיום מוגדר כשכונת טלביה. השטחים, שהוחזקו בידי הכנסייה היוונית־אורתודוכסית, נמכרו להם בזול יחסית בעקבות ירידת הכנסייה מנכסיה באותם ימים. יזמי נדל"ן ערביים נוצריים רכשו קרקעות וחילקו אותן בשיטת הפרצלציה לחלקות קטנות. על החלקות בנו בתים המאופיינים בחללים גבוהים, שנמכרו כאמור למשפחות ערבים נוצרים מהמעמד הבינוני ומעלה וכן למשפחות ארמנים באמצע שנות השלושים. למעשה, היתה זו השכונה הערבית היוקרתית הראשונה בעיר. ב־1948, לקראת סיום המנדט הבריטי בארץ ישראל, החלו הערבים לנטוש את השכונה. לאחר מלחמת העצמאות נתפסו רוב הנכסים, שבעליהם נטשו את גבולות המדינה ועברו לירדן או למדינות אחרות, על ידי משפחות יהודיות.
• רמת מוצא: מבנה בסגנון פרובנס בן 11 חדרים, בשטח בנוי של 400 מ"ר על קרקע בשטח של דונם וחצי. מוצע למכירה ב־5.3 מיליון שקל.
• המושבה הגרמנית: בית לשימור שנבנה בשנת 1920, בשטח בנוי של 200 מ"ר עם אפשרות להרחבה. הבית נמכר לאחרונה לתושב חוץ ב־10 מיליון שקל.
• שכונת נחלאות: מבנה שנבנה בשנת 1920 בעל תקרות מקומרות אותנטיות בשלושה מפלסים: מרתף, מפלס עיקרי ועוד חצי מפלס, המשתרעים כל אחד על שטח של כ־80 מ"ר כולל אפשרות לבניית קומה נוספת. מוצע למכירה ב־3.7 מיליון שקל.
• שכונת מלחה: וילה חדשה בת 6 חדרים, 4 חדרי מרתף וחניה מקורה בארבע קומות, בשטח בנוי של 250 מ"ר על מגרש בשטח של 400 מ"ר. מוצע למכירה ב־6.5 מיליון שקל.
• שכונת עין כרם: בית שנבנה לפני עשור על אדמה פרטית יחידה בשכונה, שהיתה שייכת בעבר לברון רוטשילד. הבית, הבנוי בסגנון ערבי מודרני, משתרע על מגרש של חצי דונם בשטח הבנוי של 440 מ"ר. מוצע למכירה ב־10 מיליון שקל.
