רכישה מכונס נכסים כבר אינה אטרקטיבית

חטיבת קרקע גדולה בשטח של כ־50 דונם, מצפון למתחם הסינמה סיטי שבצומת גלילות, מוצעת בימים אלה למכירה בהליך של התמחרות באמצעות עורך דין. הסיבה לכך אינה פשיטת רגל של הבעלים, אלא הערכה כי באמצעות תהליך זהה למכירה פומבית יצליחו בעלי הקרקע להשיג מחיר הגבוה ממחיר השוק.

אנשי נדל"ן שעוקבים אחר שוק כינוס הנכסים מדווחים כי בשנים האחרונות, עם הזינוק במחירי הנדל"ן באזור המרכז, המיתוס שלפיו אפשר להשיג נכסים במחירים אטרקטיביים - התנפץ. "שלאף אחד לא יהיו אשליות. דירות מכונס נכסים כבר מזמן אינן זולות יותר", אומר עו"ד איתן ארז, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין, העוסק כבר 20 שנה בכינוסים ובפירוקים. לדברי ארז, כונס נכסים בתל אביב ימכור את הדירות שלו במחיר מלא - ואף ביותר מכך. במרבית המקרים נמכרות הדירות במחיר הגבוה ב־5%–10% ממחיר השוק, וכבר היו מקרים שבהם דירות נמכרו במחיר הגבוה ב־20% ממחיר השוק. "אפשר למצוא מציאות בכינוס נכסים, אבל רק בפירוק חברות, רכבים ומפעלים - ולא בדירות. זה פשוט לא שווה, לפחות לא בערי המרכז", הוסיף ארז.

מכירת דירה במכירה פומבית נחשבת למקובלת בבריטניה ובמדינות שהיו תחת שלטון הממלכה הבריטית, כגון אוסטרליה וניו זילנד. בארצות הברית, לעומת זאת, כוחות השוק עשו את שלהם, ובעקבות משבר הסאב־פריים והמיתון "נזרקו" לשוק אלפי דירות ויצרו הזדמנות אדירה עבור אלו שנותרו עם כסף נזיל להשקעות. עם זאת, בארץ אין כל זכר להשפעה הזו ועדיין מדובר במספר נכסים קטן יחסית שמגיע לכינוס, מרביתם במסגרת הליך של פירוק. "מספר הדירות שנמכרות היום מכונס נכסים זהה כמעט לחלוטין למספרים מלפני שנה ושנתיים", אומר ארז. "כדי שיקרה כאן מה שקורה בארה"ב צריך קודם כל שאנשים יקבלו משכנתאות בסיכון גבוה שאינן קיימות בארץ, שיהיה מיתון עמוק במיוחד ושמחירי הדירות יצנחו".

את האנשים שמחפשים עסקאות מכינוס נכסים אפשר לקטלג בצורה ברורה: בתחום כלי הרכב מדובר בסוחרי רכב, בתחום הקרקעות אלו בעיקר יזמים וקבלנים, ולרכישת משרדים מגיעים עורכי דין ורואי חשבון. שוק הדירות הפרטיות נחלק לשניים: קונים פרטיים למגורים וקונים פרטיים להשקעה. לדברי אהוד המאירי, יו"ר חברה לשמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי, "כדי לרכוש דירה מכונס נכסים צריך להיות זריז ומתוחכם, לבדוק את מחיר הדירה, את אפשרויות המימון ועוד. זה פחות מתאים לבעל משפחה שמחפש דירה למגורים וצריך לבדוק גם את הסביבה".

תלוי בכישרון עו"ד

עו"ד אילן שרקון, יו"ר ועדת מקרקעין בלשכת עורכי הדין, מעריך כי קיים גידול במספר הליכי ההתמחרות בארץ שנעשים מבחירה של בעלי הנכס ולא מאילוץ. "בעלי נכסים קובעים מחיר מינימום ויודעים בדיוק לאן הם רוצים להגיע. במרבית המקרים המחיר תלוי גם בכישרון המכירה של עורך הדין שמנהל את ההליך. גם מספר הרוכשים המגיעים לכל כינוס הולך וגדל, ונע מחמישה רוכשים ועד ל־20 קונים פוטנציאליים כאשר מדובר בנכס אטרקטיבי במיוחד".

למרות המחירים הגבוהים, רוכש הדירה נהנה מיתרון מרכזי ברור - ביטחון כי הנכס הנרכש נקי מכל שעבוד וחוב. עם זאת, ההסבר העיקרי לנהירת הרוכשים להליכי התמחרות במרכז הוא הביקוש הגובר לדירות ולקרקעות. "אנשים מגיעים להתמחרות כי קיים מחסור בדירות למכירה באזור המרכז. אם יהיה מגרש עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) לבנייה של עשר יחידות דיור בצפון תל אביב, אני מבטיח לך שיגיעו עשרה קבלנים וישלמו מחיר מלא", מסביר ארז. כך לדוגמה, בשנת 2001 מונה ארז לכונס הנכסים של שני מגרשים שיועדו לבניית 84 דירות ברחוב ז'בוטינסקי בראשון לציון. ההערכה באותם ימים היתה כי המגרשים שווים 55 אלף דולר לקרקע ליחידה. לכינוס הגיעו כמה קבלנים, ולבסוף המגרשים נמכרו במחיר של 6.2 מיליון דולר, שמשקף מחיר של 74 אלף דולר לקרקע ליחידה - 25% מעל מחיר השוק.

הזדמנויות קיימות גם כאשר מדובר בעסקאות מסובכות, כמו מכירה של חלקי מגרשים. עסקאות כאלו ירתיעו רוכשים שלא מתעסקים בתחום בשגרה. במקרים אלה מי שמבין - קונה ומרוויח. גם כאשר לנכס יש משמעות רבה עבור קונה ספציפי מדובר בעסקה משתלמת. תושב אחד ממושבי השרון גילה לפני כשנתיים כי המשק של שכנו הצמוד עומד למכירה אצל כונס נכסים, והחליט כי זו הזדמנות פז ליצור אחוזה משפחתית שבה ישכן את שני בניו. הוא שילם מחיר הגבוה בכ־100 אלף דולר מהמחיר המוערך, אבל בסופו של דבר המחיר השתלם, וכיום הוא בעל אחוזה ייחודית בשטח של כעשרה דונמים, ממש באמצע המושב. לדברי ארז, מדובר בעסקה משתלמת גם עבור רוכשים בעלי חזון. "לפני כשלוש שנים מכרתי 3,000 מ"ר של משרדים ישנים ברחוב החשמונאים במחיר של 700 דולר למ"ר. היום המחירים שם נעים סביב 1,100 דולר למ"ר".

לא חדר לפריפריה

כמו בשוק הנדל"ן החופשי, "השתוללות" המחירים של אזור המרכז לא הצליחה לחדור את חומת הפריפריה, ושם עדיין ניתן לאתר מציאות. א' מאשקלון עוקב בקביעות אחר דירות שמוצעות למכירה באמצעות כינוס נכסים בעירו. לפני שנתיים ראה מודעה לרכישת דירת 3 חדרים בשכונת עתיקות בתמורה ל־35 אלף דולר, מחיר ששיקף אז את מחיר השוק. הוא הציע 26 אלף דולר ורכש את הדירה. היום שווה אותה דירה כ־50 אלף דולר (על בסיס שער דולר זהה).

לדברי המאירי, בפריפריה המחירים נמוכים בדרך כלל ב־15%–20% ממחיר השוק: "אני לא מדבר על ערים מוכות קסאמים כמו שדרות, אלא על ערים כמו חדרה. בכינוס נכסים אין זמן להתמקחות ארוכה. יש שווי שוק ויש שווי למימוש מהיר. ככל שהאזור פחות מבוקש, כך השווי למימוש מהיר נמוך יותר".