מה מציעים פארקי התעשייה הגדולים בארץ

שנת 2007 הוגדרה בענף הנדל"ן כשנת המשרדים. הגאות בשוק, שהתחילה ב־2005 לאחר ארבע שנים של שפל, הגיעה לשיאים חדשים מאחר שההיצע בשוק לא עמד בזרם הביקושים ומחירי השכירות עלו בהתאם. במקביל, התפוסה במרבית אזורי התעשייה חצתה את ה־90% ובחלק מהבניינים אף נשקה ל־100% תפוסה. כך עולה מנתונים שאספה חברת נ.ת.מ. נכסים, המספקת שירותי ייעוץ לענף הנדל"ן המסחרי.

לפי התחזית של נ.ת.מ. נכסים, שוק אזורי התעשייה לא מיצה עדיין את הפוטנציאל, וצפוי להמשיך לצמוח גם ב־2008, עד לתחילת שיווקם של פרויקטים חדשים הצפויה ב־2009. להערכת כלכלני החברה, רק ב־2010 יחזור השוק להיות שוק של שוכרים ולא של משכירים.

בינתיים, לצד בנייני המשרדים שהתמלאו במרכזי הערים, צוברים תאוצה הפארקים לתעשייה, שממוקמים בעיקר באזורי הפריפריה ובשולי הערים. מדובר בפארקים מפוארים הבנויים במתחמים סגורים ומתחרים על תקציבי השכירות של חברות ההייטק הגדולות.

מתחם שמצליח למשוך אליו את אחת הענקיות בענף — כמו אינטל, מיקרוסופט, יבמ, אמדוקס או גוגל — זוכה בחוזה שכירות ארוך טווח וממתג את עצמו כפארק מוביל ואטרקטיבי. בעקבות החברות הגדולות באות חברות קטנות יותר, שמעוניינות לשמור על קרבה גיאוגרפית ומיתוגית לענקיות ההייטק.

עיקר המאבק על לבן של חברות ההייטק כבר מזמן אינו נוגע רק לטיב המשרדים. רוב המתחמים מספקים סטנדרט גבוה של מבנים מוכנים או מבנים עם מעטפת ברמת Class A, שבהם מערכות מלאות של מיזוג אוויר מרכזי, מעליות רבות, רמת גמר פנימי גבוהה וחברה שמספקת אחזקה שוטפת של הבניין.

המתחם המשודרג יספק גם מגוון רחב של מסעדות, גני ילדים שעובדים עד שעות אחר הצהריים, כולל חגים, חדרי כושר, בנק, דואר, תחבורה ציבורית נוחה ועוד היד נטויה.

"היום כבר לא מספיק לתת לעובדים רכב וכרטיס שמשמש אותם לארוחות צהריים במסעדות. הדרישות גבוהות בהרבה", אומר עמוס גלזר, מנהל החטיבה העסקית באנגלו־סכסון. החברות מתמודדות ביניהן בתחרות עצומה על גיוס העובדים, והמתחם שבו ממוקמת החברה הוא אחד הפקטורים.

חשוב לציין את השיקולים הכלכליים של החברות. אף שלא קיימים הפרשי מחירים מהותיים בין הפארקים, כל דולר יכול לשמש כשיקול. חלק מהפארקים מציעים חיסכון בחשמל, חניות בחינם, ואפילו מספר גדול מהרגיל של מסעדות, שיקצר את זמן ההמתנה של איש ההייטק בדרך לארוחת הצהריים היומית ויתרום להתייעלות העבודה.

כתב "כלכליסט" בדק מה מציעים פארקי ההייטק הגדולים ברחבי הארץ.

פארק מת"מ

מיקום וסגנון: הפארק, הנמצא בבעלות חברת גב ים מקבוצת נכסים ובנין והחברה הכלכלית חיפה, הוא קמפוס סגור השוכן במבואותיה הדרומיים של חיפה, בצמוד לכביש 4 ולכביש 2 ובקרבה לים. הפארק משתרע על שטח של כ־220 דונם וכולל מבנים בשטח של כ־200 אלף מ"ר, מה שהופך אותו לאחד מהפארקים הגדולים בישראל. כ־8,000 עובדים עושים מדי בוקר את דרכם לעבודה בפארק. ניהול הפארק מתבצע על ידי חברת שת"ם, שמניותיה מוחזקות בידי חברת מת"ם ודיירים בפארק.

מה הוא מציע? מסעדות, מעונות יום לילדים הפתוחים עד 17:30 אחר הצהריים (גם בחגים), לצד מרפאה, סוכנות דואר ותחנת דלק. לרשות העובדים שמגיעים ברכב כ־5,000 מקומות חניה. הפארק מציע גם שירותי אבטחה, גינון, פינוי אשפה ותאורה. קירור של 5,000 קוב מים בשעות הלילה מאפשר לנצל אותם לשימוש מערכות המיזוג ולהוזיל את מחירי החשמל לחברות.

תחבורה ציבורית: הפארק ממוקם בסמוך לתחנת הרכבת חוף הכרמל. הנהלת הפארק מספקת מערכת הסעות מהרכבת למתחם ולתחנה המרכזית של אגד שהולכת ונבנית בימים אלו.

מי השוכרים במתחם? בעיקר חברות שעוסקות במחקר ופיתוח ובטכנולוגיות מתקדמות. כיום נמצאות בפארק כ־50 חברות הייטק, ובהן אינטל, אלביט מערכות, מיקרוסופט, פיליפס וצורן, חברות עסקיות כמו צים ומשרדי האחים עופר ומשרדי עורכי דין ורואי חשבון גדולים.

מחירי שכירות: בעקבות ירידת הדולר עודכנו מחירי השכירות לשקלים. שכר הדירה כיום הוא כ־60 שקל למ"ר, על כל חניה תת קרקעית תשלם החברה 450 שקל בחודש והמחיר לחניה עילית הוא 350–400 שקל בחודש.

ממשיכים לצמוח: עתודות הקרקע מאפשרות בנייה עתידית של יותר מ־100 אלף מ"ר. לאחרונה נבנה מגדל מת"מ 3 וכן מוקם מבנה חניה עם 950 מקומות חניה שמשתרעים על פני חמש קומות וכ־27 אלף מ"ר.

סיבות להשתקע: גישה נוחה - הקרבה לרכבת מאפשרת גם לתל אביבים להגיע לעבודה תוך 45 דקות. מנהרת הכרמל העתידית תספק מעבר מהיר גם לתושבי הגליל והעמקים. בפארק יש את כל מה שהעובד צריך ואין כל סיבה לצאת מהמתחם. חברות קטנות נהנות מהסמיכות לחברות הגדולות. לחברות נציגות בהנהלת הפארק וכל פעולה מתבצעת בתאום מלא עימן.

סיבות לחפש פארק אחר: למרות המיקום האסטרטגי, עדיין מדובר בעיר חיפה ולא במרכז העסקים של תל אביב. חברות רבות סבורות כי הנוכחות במרכז היא הכרחית.

פארק אזורים פתח תקוה

מיקום: על כביש 4 (גהה), בסמוך לכביש מספר 5 (חוצה שומרון).

סגנון: חמישה בניינים על שטח של 70 אלף מ"ר, המשתרעים על 43 דונם. הפארק מנוהל על ידי נכסי אזורים.

דיירים נוכחיים: בעיקר חברות הייטק, ובהן יבמ, אינטל, אלקטל, פוליקום, מארוול ותדיראן תקשורת, וגם מכללת מגמות ללימודי שוק ההון.

מה יש: 3,300 מקומות חניה עם כניסה אוטומטית לחניונים ושירותי רחיצת מכוניות (חניה עולה כ־380 שקל לחודש), ארבע מסעדות, גן לילדים עד גיל 6, ספא עם חדר כושר, בריכה וחדרי טיפולים, בית כנסת, דראגסטור, כספומט ושירותי הסעה לעובדים.

עוד משהו: כל המים להשקיה ממוחזרים.

תחבורה ציבורית: כמה קווי אוטובוס מתל אביב והסביבה. תחנת הרכבת הקרובה נמצאת בצומת סגולה והנהלת הפארק מארגנת שירות הסעות. הטרמינל העתידי של הרכבת הקלה יהיה בקרית אריה הסמוכה.

מחירי שכירות: 77 שקל למ"ר כולל מעטפת. חברת הניהול גובה 15 שקל נוספים למ"ר. הנהלת הפארק משתתפת עם החברות בהתאמות לגימור בכ־250 דולר למ"ר.

בעתיד: כיום נבנה הבניין השישי בפארק, ועם השלמתו יגיע השטח הבנוי ל־80 אלף מ"ר.

סיבות להשתקע: קרוב למרכז העסקים של תל אביב. המתחם מפואר, נוח ומפנק. פתיחת הגשר לקריית עתידים והרכבת הקלה יקלו על הגישה למתחם בעתיד.

סיבות לחפש פארק אחר: השקתה של הרכבת הקלה עדיין רחוקה, ומרבית העובדים מגיעים במכוניותיהם וסובלים מפקקי תנועה באזור העמוס.

הגנים הטכנולוגיים בירושלים

מיקום: שלושה מתחמים הפרושים לאורך דרך בגין בירושלים: גן גבעת רם בסמוך לאוניברסיטה, גן מלחה בסמוך

לקניון מלחה, גן הר חוצבים בפאתיה הצפוניות של ירושלים, בסמוך לכביש מס' 1 ולכביש 443, המקשר בין ירושלים־מודיעין־תל אביב.

סגנון: גן גבעת רם כולל כ־65 אלף מ"ר בנוי בארבעה מבנים שמוצעים להשכרה לחברות הייטק. גן מלחה משתרע על כ־60 דונם. בגן הר חוצבים שלושה מבנים בשטח כולל של כ־45 אלף מ"ר.

דיירים נוכחיים: N.D.S, אינטל, טבע, A.V.X, אי סי איי, אמדוקס, רד תקשורת, מדינול סיגמה ישראל ואומריקס.

מה יש: תשתית תקשורת ולוגיסטיקה, גני ילדים ושמרטפיות. שלושת המתחמים מגודרים וכוללים פיקוח ושמירה 24 שעות ביממה.

תחבורה ציבורית: הסמיכות לדרך בגין, המשמשת כציר תחבורה ציבורית ראשי, מאפשרת גישה נוחה ממרכז העיר ומתל אביב. הרכבת הקלה של ירושלים צפויה לעבור בסמוך לגן מלחה, הסמוך גם לתחנת הרכבת של קו תל אביב־ירושלים. הכניסה החדשה המתוכננת לירושלים, מצפון לכביש 9 (עמק הארזים), תחבר את גן גבעת רם בגישה נוחה לעיר. גן הר חוצבים סמוך לכביש 1 ולכביש 443, המקשר בין ירושלים־מודיעין־תל אביב.

מחירי שכירות: 16–18 דולר למ"ר. דמי הניהול הם 3.5–4 דולר למ"ר.

בעתיד: תוכניות פיתוח עתידיות של עשרות אלפי מ"ר בשלושת הגנים.

סיבות להשתקע: חבילת תמריצים לחברות בירושלים הכוללת הטבות מס, מענקים ותשלומי ארנונה נמוכים יחסית. קרבתו של גן גבעת רם לאוניברסיטה מקלה על יזמים שנמצאים בתחילת דרכם לגייס סטודנטים. הרכבת הקלה

בירושלים תקל על התושבים המקומיים להגיע למתחם.

סיבות לחפש פארק אחר: הנסיעה ברכבת בין ירושלים לתל אביב אורכת זמן רב ואינה יעילה ביומיום, והעובדים

מהשפלה ומהמרכז נוסעים במכוניות ועומדים בפקקים בכניסה לירושלים.

פארק המדע קריית ויצמן

מיקום: ליד מכון ויצמן למדע ושלוחת האוניברסיטה העברית ברחובות.

סגנון: כ־100 אלף מ“ר בנויים על 15 דונם. הפארק הוקם ומנוהל על ידי אפ"י נכסים. החברה מתכננת ובונה את מעבדות הפיתוח והמשרדים לפי צורכי הדיירים ובכך מאפשרת את התרחבותם בקלות.

הדיירים הנוכחיים: עשרות חברות הייטק וביוטכנולוגיה, ובהן HP, אופטימל טסט, קמהדע, אמינולאב, אלביט, די פארם, X.T.L, Q.B.I, פארמוס ונובה מכשירי מדידה. במתחם תפוסה של 97%.

מה יש: מעון יום לילדי העובדים, משרד נסיעות, שירותי ביטוח, מכון כושר ובית כנסת.

תחבורה ציבורית: קו אוטובוס מגיע אל תוך הפארק.

מחירי שכירות: 13.5–14.5 דולר למ"ר לרמת גמר.

סיבות להשתקע: מיקום אטרקטיבי לחברות הקשורות למדע וביוטכנולוגיה משום קירבתו למכון ויצמן ולפקולטה לחקלאות. תחנת הרכבת של רחובות קרובה למדי ומאפשרת לעובדים להתגורר מחוץ לעיר.

סיבות לחפש פארק אחר: צפון מערב רחובות נמצא בתנופת בנייה שתתרחב לשאר חלקי העיר ותגרום לעומסי תנועה.

פארק קיסריה

מיקום: סמוך לפרדס חנה, קרוב לכבישים 2, 4 ו־6.

סגנון: שטח בנוי של 400 אלף מ"ר על פארק של 3,500 דונם. הפארק מנוהל על ידי החברה לפיתוח קיסריה, שבבעלות משפחת רוטשילד.

דיירים נוכחיים: כ־165 חברות ומפעלים. תעשייה קלה של כרמל מערכות, מפעל מרכבים להרכבת אוטובוסים, מרכז לוגיסטי של לוריאל, משקר, פתקית, רוטו גלובל שקע והנפלד. מעבדות הייטק ומו"פ דוגמת סימה ננו־טק, איתמר מדיקל ורימון טכנולוגיות וכ־30 חברות לציוד רפואי. בפארק 5,000 עובדים.

מה יש: ארבע מסעדות ומגרש כדורסל וכדורגל.

עוד משהו: בזכות ההשקעות הוא אחד המובילים באיכות הסביבה.

תחבורה ציבורית: תחנת הרכבת קיסריה־פרדס חנה נמצאת בשטח הפארק, והחברה לפיתוח קיסריה מפעילה שירות הסעות חינם מהתחנה למפעלים.

מחירי שכירות: מ־10 דולרים למ"ר. הארנונה היא 75 שקל למ"ר לשנה.

סיבות להשתקע: אחד הפארקים המטופחים והמתוכננים ביותר בישראל. תחנת הרכבת במתחם מאפשרת גישה נוחה מאזור המרכז ומחיפה.

סיבות לחפש פארק אחר: לפארק שני צדדים (צפוני ודרומי), ובצדו הדרומי יש רק מסעדה אחת לשירות העובדים.

השירותים הנלווים עדיין אינם מתקרבים לאלו שבמתחמי ההייטק הגדולים. הפארק עדיין אינו מושך את חברות ההייטק

המפונקות, וספק אם רמת השירותים תשתפר בקרוב.

איירפורט סיטי

מיקום: סמוך לנתב"ג.

סגנון: 25 בניינים על 135 אלף מ"ר בשטח של 750 דונם. הפארק מנוהל על ידי חברה־בת של איירפורט סיטי.

דיירים נוכחיים: מוטורולה, מירס, אודיוקוס, נורטל, אגד, שטראוס, נביעות, DHL, שילב, פוקס, מחסני תאורה, מכתשים אגן, ג'יימס ריצ'רדסון, כנס קונגרסים, ענבל החברה הממשלתית, יוניטרוניקס וקינטיקס.

מה יש: בנק, דואר, חדר כושר, מסעדות ומרכז אירועים וקונגרסים.

תחבורה ציבורית: מסוף תחבורה הכולל מספר רב של קווים, ובהם קו מיוחד מנתב"ג המאפשר שימוש יעיל בתחנת הרכבת בנמל התעופה. בעתיד תוקם תחנת רכבת סמוך לפארק.

מחירי שכירות: 15-20 דולר למ"ר.

בעתיד: תשעה בניינים בשטח בנוי כולל של כ־83 אלף מ"ר בשלבי בנייה ותכנון. בכניסה לפארק מוקמים מרכז מסחרי בשטח של כ־8,000 מ"ר ומלון.

סיבות להשתקע: התחבורה הציבורית הנוחה והסמיכות לנמל התעופה הן יתרון לחברות בינלאומיות שאנשיהן נמצאים

בנסיעות מתמידות. הפארק יכלול את כל מה שניתן לרצות לאחר הקמתם של המתחם המסחרי, בית המלון ותחנת הרכבת.

סיבות לחפש פארק אחר: לא מצליח למלא את ייעודו כפארק בינלאומי המנצל את הקרבה לנתב"ג.