"ברמ"י ידעו על הבעיות ובכל זאת שיווקו את הקרקע" - חברה יזמית תובעת פיצוי על עיכוב בנייה
תביעה שהוגשה לאחרונה לבית המשפט המחוזי בחיפה חושפת כיצד שיווקה רמ"י קרקעות באור עקיבא מבלי שניתן יהיה לאשר אותן לבנייה; כעת החברה היזמית תובעת על עלויות המימון שנאלצה לשאת בגלל עיכוב של כשנה
"כאוס מערכתי", כך תיארה החברה היזמית שגראוי ליבוביץ' את העיכובים שגרמו לה הרשויות בקבלת היתר הבנייה בקרקע שבה זכתה במכרז מדינה. בעקבות העיכובים הגישה החברה תביעה נגד רשות מקרקע ישראל, עיריית אור עקיבא, הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה ישובי הברון ומשרד הבריאות, ובמסגרתה דרשה פיצוי של כ-9.5 מיליון שקל בגין עיכובים של כשנה בהיתרי הבנייה בפרויקט 'דירה במחיר מופחת' בשכונת אור ים באור עקיבא.
לפי התביעה, החברה שילמה עבור הקרקע 128 מיליון שקל ונדרשה לעמוד בלוחות זמנים נוקשים אך היתר הבנייה בתנאים ניתן לה רק ביולי 2023, באיחור של כתשעה חודשים, והוא הגיע לידי מימוש כעבור כשנה. לטענת החברה, עיקר הנזק מהעיכוב נגרם לה בשל עלויות המימון שהלכו ותפחו ככל שהריביות עלו. לפי החברה בתחילת הדרך שילמה ריבית בשיעור של כ-4.5% ובמועד שבו התקבל היתר הבניה כבר הגיע שיעור הריבית לכ-6.5%.
בתביעה מתארת החברה את שעברה מהרגע שניגשה למכרז ועד למועד קבלת היתר הבנייה באיחור. המכרז שבגינו הוגשה התביעה פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל בדצמבר 2021, כחלק משיווק קרקעות המיועדות לדיור מסובסד ששווקו בשכונת אור ים. הקרקע ששווקה יועדה לבניית 168 דירות, והיא חלק משיווק של 652 דירות ב-4 מתחמים, וזאת מתוך כ-3,480 יח"ד בשכונה. הדירות במתחמים שיצאו לשיווק כללו דירות מסובסדות במסגרת פרויקט דירה במסלול מחיר מופחת - כך שלוחות הזמנים לפרויקט היו נוקשים ומחייבים. היתר הבנייה נקבע ל-6 חודשים מרגע שבו הזוכה קיבל את הקרקע לידיו, ובסך הכל הוקצבו לחברה כשנתיים ממועד קבלת הקרקע ועד להשלמת הבנייה. לוח זמנים זה נחשב לצפוף באותה העת (כיום עמידה בלוח זמנים כזה היא כמעט בלתי אפשרית) גם מבלי שהחברה תיתקל במכשולים לאורך הדרך.
לפי החברה, במסמכי המכרז הקרקע הוצגה כזמינה לבנייה, אך בפועל נתקלה החברה בשורה של חסמים מצד הרשויות שהיו צריכות לאשר לה את ההיתר. כך למשל נתקלה החברה בסירוב של הוועדה המרחבית לדון בבקשת היתר הבניה בשל טענה לחוסר תיאום עם משרד הבריאות. כשפנו אל משרד הבריאות הסתבר, כי הוא אינו מאשר את הפרויקט כמו גם פרויקטים נוספים בשכונה מכיוון שמתקן השפכים בעיר חדרה אינו מסוגל לקלוט את תוספת השפכים מהבניה החדשה. לפי הוראות משרד הבריאות, כאשר עוברים את הרף של מחצית הדירות בשכונה – (מעל 1,740 דירות) יש צורך להגדיל את הקיבולת של מתקן השפכים ולכן המשרד לא הסכים לאשר זאת.
בתביעה, שהוגשה על ידי עוה"ד ירון אלון ותמיר מדמוני ממשרד הורוביץ אבן אוזן, נטען כי ברמ"י ידעו על הבעיות שאינן מאפשרות בנייה מידית על הקרקע בשל מתקן שיעור השפכים, ולמרות זאת בחרו לשווק אותה כקרקע לבנייה מידית, ולא ציינו זאת במסמכי המכרז. עוד נטען בתביעה, כי גם במשרד הבריאות נושאים לכך באחריות ישירה מאחר ולא פעלו מיוזמתם לכך שהמתקן יאפשר את קליטת השפכים מהפרויקט. אם לא די בכך, נטען, כי עיריית אור עקיבא טענה שרמ"י לא העבירה לה כספים להקמת מבני ציבור ולכן הוועדה המרחבית מסרבת לדון בהיתר.
מהתכתובות בין הגופים ניתן ללמוד על חוסר תיאום מוחלט בין הגופים, בספטמבר 2022 פרסמה הוועדה המרחבית את עמדתה ולפיה, "שיווק המגרשים ע"י רמ"י, ללא מילוי התנאים החלים שבתב"ע פשוט חושפת את הוועדה המרחבית ואת רמ"י לתביעות מיותרות". ומנגד, במרץ 2023 האשימה רמ"י את הרשויות בעיכובים, "רמ"י בדעה כי הועדה והעיריה נוהגות בהקשר זה שלא כדין...רמ"י מצידה עמדה בכל מחויבויתיה בקשר עם העברת מלוא כספי הפיתוח ובמועד", לשון המכתב. בתביעה, הוצגה רמ"י כגורם הבעייתי בהקשר זה, ונטען לגביה כי יש לה היסטוריה ארוכה של שיווקים בטרם התקבלו מלוא האישורים ונעשו כל התיאומים מול הרשויות. בדיקה של הנושא מעלה, כי אכן היו בעבר מספר מקרים של חילוקי דעות בין רמ"י לבין רשויות מקומיות שאף הובילו לכך שהרשויות קראו לציבור וליזמים שלא לגשת למכרזים. כך קרה בשיווק של מגרשים בקיבוץ האון שבו טענה מועצת עמק הירדן במודעה שפרסמה בעיתונות, כי לישוב אין התשתית הנדרשת לבניה על המגרשים ששווקו. בהרצליה פרסמה העירייה אזהרה ליזמים שלא לגשת למכרזי רמ"י בשכונת קרית שחקים, ומודעות דומות פורסמו גם על ידי הרשויות במבשרת ציון ובזכרון יעקב.
עו"ד ירון אלון מסר מטעם התובעת: "מדובר בכשל מערכתי חמור בין רשויות המדינה שהפך לתופעה שבה אנו נתקלים לא מעט. יזמים שונים, כדוגמת התובעת, סופגים עלויות מימון כבדות ועיכובים רק בשל חוסר תיאום בסיסי בין רשויות המדינה. כשרמ"י מוכרת קרקעות כ'זמינות לבנייה' והרשויות מסרבות לאשר היתרים, המדינה למעשה מפרה את התחייבויותיה הבסיסיות כלפי השוק הפרטי.
מרמ"י ומיתר הרשויות טרם נמסרה תגובה.
