"החלטה לא מנומקת עם טענות לאפליה": מדוע מנהל רמ"י הקפיץ לקיבוצניקים את שווי הקרקע
ינקי קווינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל קיבל החלטה חריגה להעלאת שווי הקרקע בחלקת מגורים של קיבוץ קרית ענבים, אלא שההחלטה מעולם לא נכתבה או נומקה; ביהמ"ש חייב את רמ"י לנמק את החלטתה וקווינט יצטרך להגיש תצהיר אישי
החלטה חריגה של מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קווינט, הובילה להעלאת שווי קרקע בקרית ענבים באמצעות עדכון השומה כלפי מעלה למרות שהייתה בתוקף, וזאת ללא נימוק וללא החלטה כתובה, כך עולה מהחלטה של ביהמ"ש המחוזי בירושלים במסגרת עתירה שהוגשה על ידי בעלי הקרקע.
מדובר בחלקה בשטח של כ-800 מ"ר בקיבוץ קרית ענבים המיועדת להקמת 4 יח"ד, העותרים, נקלטים חדשים בקיבוץ, החלו בהליך לשיוך הקרקע. העסקה לשיוך הקרקע אושרה על ידי רמ"י והיא הסתמכה על שומה של שמאי. מהעתירה עולה, כי זמן קצר לאחר אישור העסקה החליטו ברמ"י להזמין שומה חדשה שחייבה את בעלי הקרקע בסכום הגבוה בכמיליון שקל מהסכום שנקבע בשומה הראשונה.
השומה הראשונה לקרקע נקבעה במאי 2021 כחלק מהערכת שווי ל-103 מגרשים בקיבוץ מהם 12 מגרשים המיועדים ל-4 יח"ד, ובסך הכל 139 יח"ד. השמאים שערכו את השומה קבעו לה שתי חלופות, האחת לשטח כולל בית של 160 מ"ר בנוי והשנייה לבית עם מלוא הזכויות כולל פוטנציאל תכנוני לתוספת זכויות. גובה השומות נע בין 4.1 מיליון שקל ל-5 מיליון שקל לכל המגרש. ההחלטה על שיוך הקרקע התקבלה על ידי רמ"י במרץ 2022 ובהתאם לסכום של כ-5.1 מיליון שקל.
בעתירה טענו בעלי הקרקע באמצעות עו״ד רנאד עיד, שותף במחלקה המנהלית ועו״ד רוני יטבת ממשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, כי זמן קצר לאחר שוועדת הפטור אישרה את הבקשה, עדכנו ברמ"י את מזכיר הקיבוץ כי בכוונתם להזמין שומה חדשה לקרקע. ביוני 2022 יצאה שומה חדשה שנעה בין 5.65-6.7 מיליון שקל והתחשיב ליח"ד אחת עמד על 1.98 מיליון שקל.
בעלי הקרקע טענו כי כדי לקבל החלטה לשינוי שומה לקרקע לאחר שזו כבר אושרה חייבים להתמלא שני תנאים: ההחלטה צריכה להתקבל על ידי מנהל רמ"י ורק אם לדעתו יש הצדקה לכך. אלא שבעלי הקרקע מעולם לא קיבלו החלטה כזו ולא ידעו מה הנימוקים שעמדו מאחוריה.
בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נקבע כי לאחר אישור ועדת העסקאות המרחבית ברמ"י השומה תהיה בתוקף למשך 4 שנים, ובזמן זה אין צורך לעדכן אותה. יחד עם זאת, סעיף אחר מאפשר למנהל רמ"י או למי שהוסמך על ידו להורות על עדכון השומה, גם אחרי תקופה קצרה של פחות משנה "אם לדעתו מתקיימים תנאים המצדיקים זאת", לשון ההחלטת המועצה. בעתירה נכתב, "משלא התקבלה כל החלטה, וגם לא פורסמה או נמסרה לעותרים, נימוקים לה – אין. מעבר לכל זאת, אף לא ניתנה לעותרים זכותם הטבעית והבסיסית להשמיע טענותיהם בפני המשיבה, עובר לקבלת החלטה כזו, אשר פוגעת בהם באופן ישיר וממשי". לצד זאת נטען כי רמ"י הפלתה לרעה את בעלי המגרש הזה כאשר מגרשים דומים נדרשו באותה העת לשלם סכום נמוך יותר.
בעלי הקרקע דרשו כי רמ"י תבטל את השומה והתשלום שיועבר יחושב בהתאם לשומה הראשונה.
בהחלטה מתח השופט רם וינוגרד ביקורת רבה על רמ"י, "עיון בשומה שיצאה לאחר החלטתו של ראש רמ"י מעלה שלמעשה לא השתנה דבר בין השומות למעט העובדה שהשמאי בחר להתאים את המחירים בהם נמכרו מגרשים סמוכים". עוד נכתב, "לעובדה כי בין השומה הראשונה לשומה השנייה חלה עלייה ניכרת במדד המחירים אין כדי להשפיע על היגיון או הצורך בהחלטה לפיה תוצא שומה חדשה. מכל מקום, נראה שאם היה הגורם המחליט ברמ"י מעיין בשתי השומות הוא היה מגיע למסקנה לפיה לא חל שינוי משמעותי במחירי המגרשים".
השופט כתב כי מאחר ומלכתחילה הרשות לא הציגה החלטה מנומקת יהיה טוב אם תשקול מחדש את החלטתה. "הצטרפות העובדה שמדובר בהחלטה לא כתובה ולא מנומקת עם טענות האפליה בין העותרים לבין בעלי מגרשים אחרים ועם העובדה שמחוות הדעת עולה לכאורה שהשוני היחיד שחל הוא החלטת השמאי לבצע התאמה של המחיר, מובילים לכאורה למסקנה אחרת מזו שאליה הגיעה המשיבה (רמ"י)".
השופט קבע כי על רמ"י להגיש כתב תשובה בה תנמק מה היה מקור סמכותו של מנהל רמ"י לתת החלטה כזו, כיצד התקבלה החלטה מבלי שתיכתב, ומה היו הנימוקים שעמדו מאחוריה. "לחילופין, מוזמנת רמ"י לקבל החלטה אחרת מזו שקיבלה מלכתחילה ולאמץ את עמדת העותרים". עוד נכתב, "יצורף תצהיר מפורט של ראש רמ"י שיתייחס לסוגיות האלה".
מרמ"י נמסר בתגובה: "מדובר בהליך משפטי תלוי ועומד אשר יתברר בבית המשפט. בתמצית, בעקבות פרסומים בדבר מכירת בתים בקיבוץ התברר שערך הקרקע גבוה בהרבה מהשומה. לאור הנתונים שהועברו הורה מנהל רמ"י, בהתאם לסמכותו הקבועה בהחלטת המועצה, לבדוק את השומה, וזאת בטרם נשלח החיוב לתושבים, ואכן נמצא כי ערך הקרקע גבוה בכ-30% מערך הקרקע בשומה המקורית (במקום מיליון שקל עמד על כ- 1.3 מיליון). רמ"י תמשיך לשמור על נכסי הציבור".
