מרכז הנדל"ן
המוכרים בהלם: מכרו דירה ב-845 אלף שקל - וקיבלו היטל השבחה של מאות אלפים
מרכז הנדל"ן: בני זוג שמכרו דירת 30 מ"ר בשכונה ג' בבאר שבע תמורת 845 אלף שקל, הופתעו לקבל שומת היטל השבחה בגובה 667 אלף שקל. השומה מבוססת על תוכנית התחדשות עירונית שאושרה במתחם. עו"ד של המוכרים: "היטל השבחה נועד למסות מי שהתעשר מאישור תוכנית. במקרה הזה המוכרים חתמו על הסכם תמ"א והעבירו ליזם את כל זכויות הבנייה העודפות"
בני זוג שמכרו בשנת 2025 את דירתם בשכונה ג' בבאר שבע תמורת 845 אלף שקל, הופתעו לקבל במרץ האחרון שומת היטל השבחה בסך 667,186 שקל – סכום המהווה כ־80% ממחיר המכירה של הנכס. בעקבות זאת הגישו השבוע השניים ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז דרום, באמצעות עו"ד שלומי סהר ממשרד גרשטיין־סהר ושות'.
הדירה שבמוקד המחלוקת היא דירה בשטח 30.5 מ"ר ברחוב ארלוזורוב בשכונה ג', הממוקמת בבניין ותיק בן שתי קומות הכולל ארבע דירות. בני הזוג רכשו את הנכס בשנת 2018 תמורת 690 אלף שקל. משומת ההיטל שהנפיקה העירייה, שנערכה על ידי משרד "אשר בן ישי – שמאות מקרקעין", עולה כי החיוב נובע מתוכנית התחדשות עירונית שקיבלה תוקף בשנת 2022 ומאפשרת הקמת בניין חדש בן שבע קומות ו־27 דירות מעל קומת מסחר.
בשנת 2023 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע בקשה להיתר בנייה שהגיש היזם לצורך מימוש התוכנית, אולם עד היום טרם הונפק היתר בנייה מלא. עוד עולה כי עוד לפני אישור התב"ע התקשרו בעלי הדירה עם חברת Welcome שבבעלות היזם דורון חלבה, בהסכם לקידום פרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38, שבמסגרתו הם אמורים לקבל דירת תמורה בשטח 75 מ"ר, לצד ממ"ד, מרפסת וחניה.
השומה שערכה העירייה משווה בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב החדש שנוצר בעקבות אישור התוכנית, המאפשר הקמת בניין בן שבע קומות בעירוב שימושים. לפי עמדת הוועדה המקומית, מדובר בשינוי מהותי של המגרש, שבמקום המבנה הישן הכולל ארבע דירות קטנות צפוי לקום עליו בניין חדש עם 27 יחידות דיור, קומת מסחר וחניה תת־קרקעית. בהתאם לכך העריכה השמאות כי שווי הקרקע עלה באופן משמעותי, ומכיוון שהיטל ההשבחה עומד על 50% מעליית הערך, הוטל על בעלי הדירה החיוב הכספי.
"אין התעשרות בפועל"
בערר שהוגש טוען עו"ד סהר כי דרישת התשלום מבוססת על שתי טעויות משפטיות וכלכליות. לדבריו, "מקורן של זכויות הבנייה הללו הוא בתמריצים של תמ"א 38. חוק התכנון והבנייה והפסיקה קובעים במפורש שהן פטורות מהיטל השבחה ושהפטור הזה חל גם בעת מכירה".
לטענתו, קיימת גם בעיה מהותית של היעדר התעשרות בפועל מצד בעלי הדירה: "היטל השבחה נועד למסות אדם ש'התעשר' מתוכנית. העוררים חתמו על הסכם תמ"א שבו הם העבירו את כל זכויות הבנייה העודפות ליזם בתמורה לתוספת ממ"ד, מרפסת וחניה בלבד. מכיוון שהם מכרו את הדירה שלהם בלבד ולא קיבלו שקל מהזכויות של הבניין החדש שאמור להיבנות מכוח תוכנית ההתחדשות העירונית, העירייה למעשה דורשת מהם מס על רווח שמעולם לא הגיע ולא יגיע לכיסם. כלומר, לפי ההסכם, כל 'הזכויות העודפות' והחדשות שנוצרות מכוח התוכנית החדשה שייכות במלואן ליזם ולא להם. העוררים מכרו את דירתם בלבד, ללא הזכויות הנוספות, כך שהחיוב בגין הזכויות העודפות אינן שייכות לעוררים".
מעיריית באר שבע נמסר בתגובה: "נגיב בהליך בוועדת הערר".
