פרשנות
נדל"ן בהמתנה: השוק יתבהר רק בעוד כמה חודשים
לפי נתוני הלמ"ס, הדירות התייקרו ב-7.5% בשנה האחרונה. אך הנתונים מתייחסים לתקופה שלפני מגבלת בנק ישראל על הלוואות בלון. ומה צפוי בחודשים הקרובים? מצד אחד מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא, ומצד שני קבלנים מתקשים להשלים בנייה בשל מחסור בעובדים
על פי מדד הדירות שפורסם היום (ג'), ב-12 החודשים עד פברואר 2025 הדירות התייקרו ב-7.5% בממוצע. בהשוואה של עסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2025-פברואר 2025 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2024-ינואר 2025, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9%. על פי הדיווח זה קצב עליית המחירים דומה לזה שעליו דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים.
אולם הדיווח הזה מציג תמונה מצב מוקדמת, לפני המגבלה הדרמטית שבנק ישראל הטיל על שוק דיור ותצמצם את היכולת של חברות הבנייה להעניק ללקוחותיהן הלוואות בלון במתכונת שבה משלמים על הדירה רק 20% משוויה ולעיתים אף פחות ואת היתר עם קבלת המפתחה. המגבלה הוטלה רק בתחילת אפריל ולכן אם ההערכות של הכלכלן הראשי באוצר שמואל אברמזון נכונות, נראה בלימה של עליית המחירים ממאי והלאה. לפי הניתוח של משרדו, 55% מהדירות החדשות שנמכרו בפברואר ותאריך האכלוס שלהן בעוד שנה ויותר, נמכרו במבצעי מימון כאלה.
סגניתו הבכירה של אברמזון, גלית בן נאים, ומי שאמונה על סקירת הנדל"ן כבר 20 שנה, העריכה בריאיון עם כלכליסט כי השווי של הטבת המימון משקף במקרים מסוימים הנחה של עד 10% במחיר הדירה. במקום להוריד מחיר, הקבלנים הציעו עד אפריל הטבות מימון. משום שההטבה כל כך אטרקטיבית ומועד התשלום כל כך רחוק, לעיתים רוכשים אדישים לעלייה של 2%–3% במחיר הדירה. ובמילים אחרות, אחרי שבנק ישראל התערב במבצעי המימון, אמור להיות לקבלנים הרבה יותר קשה להעלות מחירים.
יש עוד נתון שמחזק את עמדת בן נאים – מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, שהגיע בפברואר השנה לשיא היסטורי של 77.8 אלף דירות שבנייתן החלה ועדיין לא נמכרו. לשם השוואה, בפברואר 2024 היו במלאי הזה 67.9 אלף דירות, ושנה לפני כן כ־54 אלף דירות. חברות הבנייה יהיו חייבות למכור את הדירות האלה, והתקווה היא כי הן ייאלצו לפתות קונים בעזרת הנחות.
עם זאת, למרות הלחצים בצד הביקוש בשוק הנדל"ן, ישנם לחצים הפוכים בצד ההיצע – קבלנים רבים מתקשים להשלים את הבנייה. הבעיה היא מחסור של כ־30 אלף עובדים בגלל איסור על כניסת עובדים פלסטינים מפרוץ המלחמה. הקבלנים מצידם מפנים אצבע מאשימה למדיניות העקשנית של שר האוצר בצלאל סמוטריץ' לצד כישלון חרוץ בהבאת עובדים חליפיים ממדיניות זרות. אם נבואת הזעם של הקבלנים תתממש, בעוד כמה חודשים קונים יתחרו על מלאי קטן יותר של דירות, שיאפשרו לחברות לשמור על רמת מחירים גבוהה. בעוד כמה חודשים נדע מי צדק.
