נחשף בכלכליסט
מכרתם זכויות בדירת מחיר למשתכן בשוק השחור? אתם מסתכנים בחקירה פלילית
כלכליסט חשף אתמול את השוק השחור המתפתח סביב מכירת זכויות בתוכנית הדיור הממשלתי; עורכי דין המתמתחים בתחום מתריעים מפני הסתבכות בחקירה של רשות המסים על דיווח כזב ועבירה על חוקי המס; עמיתיהם שמעורבים בקומבינה מסתכנים באובדן הרישיון שלהם
עסקאות בשוק השחור למכירת זכייה במחיר למשתכן או תוכניות ההמשך שלה הן עבירות מס ועלולות להוביל לחקירה פלילית על דיווח כזב, כך מעריכים עורכי דין עימם שוחחנו בעקבות חשיפת השיטה בכלכליסט סביב שוק זה.
התוכנית הממשלתית לדיור מאפשרת לקנות דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים לזכאים מחוסרי דירה, אם הם זכו בהגרלה. כללי התוכנית אוסרים על מכירת הדירה לפני שחלפו חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) או שבע שנים ממועד הזכייה בהגרלה. אלא שיש עורכי דין ומתווכים שמאפשרים ללקוחותיהם לעקוף את האיסור הזה. האדם שזכה בדירה ממשיך להתנהל מול הקבלן ומשרד השיכון כרגיל, אבל מאחורי הקלעים נחתם חוזה בין הזוכה בהגרלה למי שבפועל יממן את רכישת הדירה - ועל פי החוזה היא תעבור לבעלותו בעוד חמש שנים.
במשרד השיכון מתקשים להתמודד עם התופעה משום שהעסקאות נסגרות מאחורי הקלעים, ונחשפות רק במקרה של הלשנה. הסנקציות שהמשרד יכול להטיל על המוכרים מוגבלות לביטול זכייה או לכל היותר לקנס של מאות אלפי שקלים. אלא שעורכי הדין ששוחחו עימנו מצביעים על כך שעסקאות השוק השחור האלה הן גם עבירה על חוקי המס ועלולות להוביל לחקירה פלילית. מומחה מס אמר לכלכליסט כי "למעלה מ-90% מהעסקאות האלה חייבות בדיווח והצדדים לעסקה מסתכנים בחקירה פלילית".
כדי להכשיר את העסקה, ביום שבו פוקע האיסור למכור את הדירה, חמש שנים לאחר האכלוס, הצדדים חותמים על הסכם חדש ומדווחים לרשות המסים, אך זהו דיווח כזב.
הקומבינה הזו עלולה לסכן את הרוכשים בהיבטים חוקיים נוספים. על פי חוק מכר דירות מי שמוכר דירה חדשה ומקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה חייב לספק אחת מכמה בטוחות שרשומות בחוק - ערבות בנקאית, שיעבוד על הדירה, או הערת אזהרה - בטוחות שבשוק השחור של מחיר למשתכן אי אפשר לספק.
עו"ד ליאור לוי שמלווה רוכשי דירות במחיר למשתכן אומר לכלכליסט כי "בחמש השנים האחרונות בערך כל שבוע אני מקבל פנייה או שתיים מאנשים שמעוניינים בשירותיי לעסקה כזו. יכולתי להרוויח הרבה כסף, אבל כעורך דין אני צריך לצפות את התסריט הגרוע ביותר, במיוחד כשזה קשור לרישיון שלי. אני לא יודע איך עורכי דין אחרים מסכימים לעשות זאת. הדבר הזה פלילי משום שהעסקה לא דווחה לרשות המסים, וכל עסקה צריכה להיות מדווחת תוך 30 יום והצדדים לה צריכים לשלם מס תוך 60 יום. אפשר להציג את התשלום כהלוואה, אבל במקרה כזה אי אפשר להבטיח את הזכויות של הקונה. לכן אנשים פועלים כך רק אם זו עסקה עם קרוב משפחה שסומכים עליו".
עו"ד אושר אלקיים, מומחה למחיר למשתכן מסביר כי "זה הסכם מגירה (כלומר נשמר במגירה ולא נחשף, א"ג) שבמסגרתו לא מדווחים על העסקה לרשויות השונות. אלא שנמכרה כאן זכות, ולכן זה הסכם מכר מקרקעין לכל דבר ועניין. והוא צריך להיות מדווח לרשויות מס. המוכר צריך לשלם מס שבח והקונה מס רכישה". אלקיים מוסיף כי יש כאן גם הפרה של ההסכם מול הקבלן משום שמכניסים לעסקה גורם שלישי ללא ידיעתו, ועבור הקבלן "זו פתיחת חזית מול רוכש חדש"
עורכי הדין מספרים כי אחד הפתרונות שרוכשים מנסים להשתמש בו הוא הצגת התשלום כהלוואה. לוי מספר כי "אנשים אומרים, אין בעיה תרשום שיש הלוואה וכשנמכור את הדירה נתחלק בה חצי-חצי. אבל זה הסכם למראית עין, זו לא באמת הלוואה אלא קנייה של 50% מהזכויות בדירה. זה הסכם הלוואה פיקטיבי, וגם עורך הדין שרקם אותו מסכן את עצמו".
השוק השחור התרחב בשנים האחרונות בעקבות עליית הריבית ושינויים בתוכנית הדיור הממשלתית שהובילו לכך שהדירות שנמכרות לזוכים בהגרלה יקרות יחסית לשנים קודמות, ומחייבות לגיס הון עצמי. צעירים בתחילת דרכם מתקשים לגייס את מאות אלפי השקלים הנחוצים למימוש הזכייה בהגרלה, אך מצד שני לא רוצים לוותר על המזל שנפל בחלקם וזה התמריץ שהוביל להתפתחות השוק השחור.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "ראשית נציין כי אנו רואים בחומרה רבה כל ניסיון למכירה של זכייה במסגרת 'דירה בהנחה'. נדגיש כי על פי כללי התוכנית , מכירת הדירה בתקופה ההגבלה לרבות התחייבות למכירת הדירה, הינן בניגוד חמור לכלליה. שנית, עסקאות בנסיבות מעין אלו המוצגות מנוגדות להוראות חוק המכר וחושפות את הזוכה שמוכר את הדירה, לסנקציות הקבועות בחוק. ככל שיימצא מקרה שכזה, הן המוכר והן הרוכש מסתכנים בביטול עסקת המכר כתוצאה מזכייה בהגרלה, ואף בחיוב בקנסות".
