פתרון למפגע התחנה המרכזית בת"א? בדרך למגדלים של 42 קומות ברחוב לוינסקי
הוועדה המקומית תדון מחר בתוכנית המעודכנת למתחם נוה שאנן; שמאית המקרקעין נחמה בוגין: "מדובר בתוכנית הפסדית". חברת מועצת העיר ת"א: "העירייה מנסה לשקר לעצמה ולציבור. התוכנית מנסה לפתח מגדלי יוקרה מבלי לפנות את התחנה או את הרמפות הענקיות שמקיפות אותה"
הוועדה המקומית תל אביב תדון מחר ב-24 התנגדויות שהוגשו לתוכנית האיחוד והחלוקה ברחוב לוינסקי בשכונת נוה שאנן, המהווה את הגבול הצפוני של מתחם התחנה המרכזית "החדשה". מדובר בתוכנית מעודכנת לזו שאושרה לפני 15 שנה (תא/3277) שמסדירה את הקצאת הזכויות ותאפשר את מימושה, בדרך של הוצאת היתרים.
מרחב התכנון שאליו מתייחסת התוכנית, שגודלו 33 דונם, נחלק לדופן הצפונית של רחוב לוינסקי, הכוללת רצועה של בתי מגורים ומבני תעסוקה ותיקים, ושכונה של כ-30 מבנים צמודי קרקע. מדרום לרח' לוינסקי קיים שטח שברובו אינו בנוי, ובו מגרשי חניה. האוכלוסייה באזור זה מאופיינת בחתך סוציו אקונומי נמוך, בעיקר עובדים זרים.
תוכנית תא/3277, שאושרה ע"י הוועדה המקומית ב-2010, הציעה, מצפון לרחוב לוינסקי, הקמת 4 מבנים בגובה 13 קומות ובהם מגורים וקומות מסד מסחריות. מדרום לרחוב לוינסקי הציעה התוכנית הקמת שני מגדלי תעסוקה בגובה 37 קומות. ברחוב לוינסקי עצמו, המאפשר כניסת אוטובוסים לתחנה המרכזית, הוצע פארק בשטח 7.5 דונם. התוכנית היא יוזמה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א, וחתום עליה צוות בראשות אדר' עידו אלונים. הבעלות על הקרקע היא של פרטיים, מדינה ועירייה.
הצורך בהכנת תוכנית חדשה הגיע בעיקר בגלל שהתוכנית המקורית לא כללה מנגנון איחוד וחלוקה. כלומר, לא התמודדה עם סוגיית חלוקת הזכויות לאור התכנון החדש. אבל גם, בגלל שב-2017 אושרה תוכנית הקו הסגול של הרק"ל (רכבת קלה) העובר לאורך ציר רחוב לוינסקי. כמובן שהתוכנית מתייחסת למינופה הצפוי של תחנת רכבת ההגנה, הממוקמת בקצה המזרחי של ציר לוינסקי, שבה יעבור בעתיד גם קו המטרו M1.
עיקר השינוי בתוכנית החדשה, שבה ידונו מחר, הוא ארגון מחדש של המרחב. התוכנית שומרת על היקף זכויות הבנייה, אך משנה את גובה המבנים. כך, בחלק הצפוני של רחוב לוינסקי המבנים יהיו בגובה 17 קומות, ובחלק הדרומי, 42 קומות. התוכנית כוללת גם 3,500 מ"ר של שטחי ציבור, שישולבו במבנים החדשים. התוכנית מאפשרת גם איחוד וחלוקה של המגרשים בשטח התוכנית, ללא הסכמת הבעלים.
לתוכנית הוגשו 24 התנגדויות, ברובן ע"י בעלי הזכויות בקרקע, בנושאי שמאות. הטענה שחוזרת על עצמה היא שנכון היה לחלק את שטח התוכנית לשני מתחמי איחוד וחלוקה. שמאית המקרקעין נחמה בוגין, המייצגת רבים מבעלי הזכויות בצד הצפוני, הסבירה לכלכליסט שמדובר בתוכנית "הפסדית": "היקף הזכויות שניתן בתוכנית אינו מאפשר מימוש. שני צידי התוכנית, הצפוני והדרומי, שונים מהותית באופיים, היות והצד הדרומי אינו מבונה. בנוסף, יש התעלמות מהעובדה שיש בצד הצפוני מבנים קיימים. אני חוששת שלא ניתן יהיה לממש את התוכנית".
תשובת העירייה, כך עולה מהדראפט שחולק למשתתפים בישיבה, היא ש"נוכח המגבלה בנפחי הבנייה ובשימושים הקיימת מכח תוכנית תא/3277 וסעיפי החוק, נמצא כי אין מקום לקבוע שני מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים לחלק הדרומי ולחלק הצפוני, אלא לייצר מתחם איחוד וחלוקה אחד כדי לוודא כי כל בעלי הזכויות מאוזנים האחד עם השני וכי בראש סדר העדיפות השמאי יעשה ניסיון תחילה להקצות מגרש המשלב מגורים לבעל קרקע אשר יש בידו דירת מגורים במצב הנכנס. לאחריו ימומשו העקרונות השמאים של "קרוב ככל הניתן" והניסיון לא להפריד בין בעלי זכויות בחלקה יישמרו ככל האפשר".
חברת מועצת העיר שולה קשת, מסרה לכלכליסט שבעיניה, מדובר ב"תוכנית אנכרוניסטית ולא טובה": "התוכנית מנסה לפתח מגדלי יוקרה מעל התחנה המרכזית החדשה, מבלי לפנות את התחנה או את הרמפות הענקיות שמקיפות אותה ומבלי לספק שטחי ציבור ראויים".
עוד היא מוסיפה: "הרחוב עצמו יישאר ברוחב 30 מטר, כלומר לא רחוב איכותי אלא כביש סואן ורחב. התוכנית מקצה שטחי ציבור בנויים רק כקומות במגדלי משרדים, וגם את זה היא מקצה באופן מופחת ביחס לכמות הדירות.".
בהתייחס לטענות על התעלמות התוכנית מהתחנה המרכזית החדשה, מציינים בעירייה כי: "היקף הפעילות בתחנה המרכזית עתיד להצטמצם בצורה משמעותית וסביבת התחנה עתידה לעבור שינויים רבים". עוד הם מוסיפים: "בהתאם לנתוני התכנון לאורם הוכן המסמך הסביבתי, נלקחה בחשבון קיומה של התחנה המרכזית בבדיקות הסביבתיות. בהתאם, בוצעו בדיקות איכות האוויר ונקבעו המיקום והגובה המינימלי בו ניתן למקם שימושי מגורים וציבור בשטח התוכנית".
