מרכז הנדל"ן
לידיעת בעלי הנכסים: תוכנית ותיקה בתל אביב מפחיתה היטלי השבחה בסכומי עתק
מרכז הנדל"ן: החלטה תקדימית של ועדת הערר המחוזית קובעת כי מספר הקומות שנקבעו בתוכנית מ-1982 שהגדירה את גובה הבנייה המותר בת"א, ייחשב כמאושר לצורך חישוב היטלי השבחה, ולא לפי מספר הקומות שנבנו בפועל. המשמעות: הרחבה משמעותית של השטחים הפטורים מהיטל השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית כמו תמ"א 38
ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד סילביה רביד, קיבלה בשבוע שעבר החלטה תקדימית בנוגע להיטל ההשבחה ברובעים 3 ו-4 בעיר, והרחיבה משמעותית את תחולת הפטור ממס על מיזמי התחדשות עירונית בעיר – ובכוחה של תוכנית הרובעים בכלל.
במסגרת החלטתה, דחתה הוועדה את עמדת הוועדה המקומית תל אביב כנגד קביעת השמאית המכריעה, והותירה את היטל ההשבחה שנקבע על יזמית פרויקט תמ"א 38 על סך של 100 אלף שקל בלבד – לעומת כ-1.2 מיליון שקל שנפסקו תחילה.
הדיון העיקרי נסוב סביב הזכויות הפטורות מתשלום היטל לפי תוכנית מ', שהיא תוכנית מתאר מ-1982 הקובעת זכויות בנייה גורפות בעיר – עד 5 קומות מעל קומת עמודים או 6 קומות מעל פני הקרקע. התוכנית ייצבה את התוכניות הקודמות וביצעה הסדרה סטטוטורית לנוהג המרפסות בעיר, תוך קביעת זכויות מפורשות בגינן.
בדצמבר 2021, אישרה הוועדה המקומית להרוס בניין בן שתי קומות עם גג חלקי ו-5 דירות מעל מרתף ברחוב מהר"ל ברובע 3, ובמקומו להקים בניין בן 6 קומות עם גג חלקי ו-2 קומות מרתף, בסך הכול 12 יחידות דיור. הוועדה קבעה היטל השבחה של 1.2 מיליון שקל, אך היזמית הגישה שומה נגדית, והצדדים הופנו להכרעת שמאית.
טענת היסוד של הוועדה המקומית הייתה כי אין להביא בחשבון את זכויות הבנייה מכוח תוכנית מ' במצב הקודם, מאחר וניתן לממשן רק בהריסה ובנייה, ולכן אין לראות בהן כ"זכויות קיימות", נוסף על זכויות הפטור מתמ"א 38. לפי עמדתם, ניתן לפטור מהיטל תוספת של 2.5 קומות בלבד על שתי הקומות הקיימות בפועל – סך הכול 4.5 קומות.
מנגד, חוות דעת משרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, שאומצה על ידי השמאית המכריעה, גרסה שיש לחשב את הזכויות מכוח תוכנית מ' כחלק מהמצב הקודם – וביחד עם תוספת 2.5 הקומות מהתמ"א, מתקבלת אפשרות לבניית 6.5 קומות.
"אין להתערב בהחלטת השמאית המכריעה"
המחלוקת נסובה סביב השאלה: האם הזכויות הפטורות מהתמ"א מתווספות לזכויות שנבנו בפועל או לאלו המותרות לפי התוכניות התקפות – ובעיקר תוכנית מ'. הוועדה המקומית טענה כי כל קומה מעבר ל-2.5 מהתמ"א חייבת בהיטל.
ועדת הערר דחתה את עמדת העירייה, וקבעה כי "בהתחשב בתוכנית מ', התקפה בנכס השומה, מספר הקומות האפשרי הנו 3 קומות מעל קומת עמודים, כלומר 4 מכוח תוכניות תקפות, לפיכך מספר הקומות לצורך חישוב הפטור הוא 6.5 קומות, 4 קומות ו-2.5 קומות מכוח התמ"א. חיזוק לכך מתקבל מהיתרי בנייה שהתקבלו ברובע 5 במקרים דומים".
עוד נקבע כי "השימוש היעיל והטוב, לקביעת השבחה אינו רלוונטי לקביעת מניין הקומות המותר… גם כאשר שימוש יעיל וטוב זה מתבסס במצב הקודם על הבניין הבנוי בפועל. מספר הקומות המותר נקבע על פי התוכנית החלה, לאור הוראת {ה} סעיף לתמ"א", וכן כי "על פי תוכנית מ' אין כל רלבנטיות בפרויקט הריסה ובנייה מחדש לאור תוספת הזכויות שהתמ"א מאפשרת, אשר הופכת את הריסת הבניין לכלכלית, גם אם קודם לא הייתה כזו".
עוד נקודת ערעור מצד העירייה הייתה סוגיית המרפסות הבולטות – נושא שטופל בתוכנית מ'. העירייה טענה כי חלה השבחה בגין בליטת המרפסות, עקב שטחים חופפים בזכויות העודפות של תמ"א 38.
אולם לטענת השמאית המכריעה, שהתבססה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ממאי 2021, לא מתקיימת השבחה בעניין זה. העירייה טענה כי מדובר בפס"ד שטרם הפך לחלוט, שכן הערעור עליו תלוי ועומד בבית המשפט העליון. ועדת הערר קבעה כי כל עוד לא נהפכה ההחלטה – יש להכריע לפי פסק הדין.
לבסוף, חויבה הוועדה המקומית לשלם הוצאות בסך 3,000 שקל לכל אחד מעשרת המשיבים.
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ועו"ד עידן בן עמי ממשרד עפר טויסטר ייצגו את היזמית מול ועדת הערר. שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ואסתי מצגר ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל שימשו כשמאי הפרויקט.
