ניתוחהצניחה בביקוש לדירות מעוררת תקווה לירידת מחירים
ניתוח
הצניחה בביקוש לדירות מעוררת תקווה לירידת מחירים
באוגוסט נרשמה ירידה חדה של 49% במכירת דירות חדשות בהשוואה לאוגוסט ב־2021. הזמן הממוצע למכירת דירה טיפס ל־16 חודשים. השאלה היא כמה אוויר לנשימה יש לקבלנים לפני שייאלצו להוריד מחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול הציגו שפל יוצא דופן במכירת דירות חדשות באוגוסט - 2,782 דירות, ירידה של 4.8% לעומת יולי וירידה של 48.8% לעומת החודש המקביל אשתקד. מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז מאי 2020, כשהקורונה פרצה לחיינו. מדובר בשיאה של מגמת ירידה בביקוש לדירות חדשות - מאוגוסט 2021 נרשמת ירידה בקצב של 4%. לנתונים האלה הצטרף נתון נוסף שמעיד על האטה: מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיע ל-49,280, עלייה של 4% לעומת יולי.
מסקנה הראשונה שעולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול על הביקוש לדירות חדשות בחודשים יוני עד אוגוסט, היא שלקבלנים קצת יותר קשה למכור דירות. בסוף הסקירה, למשל, מסתתר נתון מעניין שמכונה בשפה הסטטיסטית "חודשי היצע", ממנו עולה כי אם קצב המכירות של הקבלנים באוגוסט 2022 לא ישתנה, יחלפו כמעט 16 חודשים עד שכל מלאי הדירות שלהם יימכר. בדיוק שנה קודם לכן - בספטמבר 2021 - אומדן חודשי ההיצע היה כתשעה. בסך הכל באותה עת נותרו למכירה כ־42 אלף דירות בעוד שבאוגוסט השנה היו יותר מ־49 אלף דירות חדשות לא מכורות. הפעם האחרונה שבה מספר חודשי ההיצע הגיע ל־15.9 הייתה בנובמבר 2019, מאז מלאי הדירות הלא מכורות הלך והצטמק מדי חודש ועימו גם נתון חודשי ההיצע. כידוע, בהתאם לקצב המכירות המוגבר גם מחיר הדירות זינק בקצב חד. הנתונים האלה מתווספים לנתוני היקף המשכנתאות, שגם בהם ניכרת ההתקררות בחודשים האחרונים.
על אף ההאטה בקצב מכירת הדירות החדשות, מדד מחירי הדירות שפורסם בשבוע שעבר ומשקף את ממוצע המחירים בעסקאות שדווחו ביולי־אוגוסט, דווקא עלה בשיעור חד של 1.9% והשלים עלייה שנתית של 19%.
משום שירידה בביקוש לדירות אמורה להוביל לירידת מחירים, הנתונים שמשתקפים בדיווחי הלמ"ס מצביעים על תופעות מנוגדות, שלא יכולות לשכון יחד לאורך זמן. השאלה המתבקשת היא מי יישבר קודם - הקבלנים שיאלצו בסופו של דבר לצאת במבצעים שיחזירו את הקונים או רוכשי הדירות, שחוששים מעליית מחירים נוספת.
הבעיה בנתוני הלמ"ס היא שהם משקפים מציאות שהייתה לפני חודשיים - יולי־אוגוסט. עדיין אין נתונים על העסקאות בספטמבר ובאוקטובר. בדרך כלל פער של חודשיים בשוק הנדל"ן אינו קריטי, אלא שאנו בתקופה של חוסר ודאות, שבה התנאים הכלכליים משתנים בקצב מוגבר. בנק ישראל הכביד ב־1.5% את הריבית על המשכנתא בחודשיים שעדיין לא נסקרו. אם בעבר הלא רחוק הריבית הנמוכה עודדה אנשים לרכוש דירות, אין סיבה לחשוב כי היפוך המגמה לא יוביל אנשים לסגת משוק הדיור. להרבה יותר אנשים יהיה קשה יותר לקנות דירה במחירים של היום. מכל הסיבות האלה נראה כי במאזניים הכף נוטה לכיוון בלימה של עליית המחירים ואולי אף ירידה. מנכ"ל של חברת בנייה גדולה אמר ל"כלכליסט": "הנתונים לא משקרים, יש האטה. אני רואה שלוקח יותר זמן לסגור עסקאות. העלייה בריביות מצמצמות את השוק של הרוכשים".
מה שאיפשר עד לאחרונה לקבלנים לשמור על רמת המחירים הגבוה, ואף לעדכן אותה כלפי מעלה היה כנראה בעיקר תחושה של רוכשים כי מחיר הדירות לא יכול לרדת אלא רק לעלות.
בנוסף, חברות בנייה גדולה ומבוססות רכשו בעבר מלאי גדול של קרקעות, שהשביח בעקבות הזינוק המטאורי במחירי הדירות. כעת מי שאינו חייב כסף לבנק אינו ממהר להוריד מחירים. ההיסטוריה הקצרה של מדינת ישראל מלמדת כי מי שישב וחיכה בסבלנות על הקרקע - רק הרוויח יותתופעה נוספת שאפשרה לחברות הבנייה לשמור על מחירים גבוהים היא כניסה של חברות לדיור להשכרה ארוכת טווח. החוק לעידוד השקעות הון מקנה הטבות מס ניכרות לחברות שישכירו דירות למשך חמש שנים. בעקבות רפורמה שאישרה השנה הכנסת ב־2023 התנאים לקבלת ההטבות האלה יוחמרו, כך שהחברות יידרשו להשכיר את הדירות ל־15 שנה. לכן בחודשים האחרונים חברות ממהרות לקנות מהקבלנים מקבצים של כמה דירות, לעיתים עשרות, כדי לנצל את חלון ההזדמנויות שעוד נותר. עסקה אחת כזו דומה להיקף הדירות שנמכרות לקונים בודדים במשך חודש שלם.
בנוסף, חברות בנייה מפתות קונים חדשים באמצעות הטבות ששוויין הכלכלי עשרות אלפי שקלים, אך הן מאפשרות להן להמשיך ולהציג מחיר דירה גבוה. למשל תנאי תשלום נוחים או פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, העיקר שבציבור תמשיך לקנן תחושה כי המחירים רק עולים.
אבל ככל שמספר המבקרים באתרי המכירות ילך ויפחת, קבלנים ייאלצו להגביר את המאמצים ולהציע הטבות אטרקטיביות ואולי אף הנחות. הלחוצים ביותר הם אלה שקנו קרקעות יקרות בהלוואה - חברות כאלה חייבות להמשיך ולמכור דירות ולו רק כדי להחזיר את ההלוואה, בלית ברירה הן יצטרכו גם להציע הנחות.
