רמ"י דורשת לבטל תוכנית התחדשות עירונית בנשר בשל פגיעה ברווחים עתידיים
הוועדה המחוזית חיפה תדון מחר בהתנגדויות לתוכנית של חברת הנדל"ן CPSN להרוס 21 בניינים ישנים ולהקים במקומם 1,860 דירות ב-12 מגדלים; רמ"י טוענת שהיזמים מקבלים את כל הרווח בעוד 28 דונם בבעלות המדינה לא נכללו בתחום האיחוד והחלוקה: "העברה של זכות המגיעה לציבור לידיו של פרט - ללא כל בסיס חוקי"
הוועדה המחוזית חיפה תדון בישיבתה מחר (יום שני) בהתנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ברחוב מעלה הגיבורים בשכונת בן דור בנשר, לא רחוק ממתחם הטכניון בחיפה. התוכנית, שהיא יוזמה של חברת הנדל"ן CPSN המשותפת לקבוצת קפיטל פלטינום ולקבוצת שרון נהב, מתייחסת לשטח של כ-98 דונם שבו קיימות 302 יח"ד במבני שיכון ישנים משנות ה-50. התוכנית מציעה הריסה של הבניינים ובנייה מחדש של 1,860 יח"ד ב-12 בניינים בני 32 קומות, כלומר, מכפיל 6. לתוכנית, שהופקדה בדצמבר 2025, הוגשו התנגדויות וביניהן גם של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) הטוענת כי "ההפקדה בוצעה שלא כדין ומתוך פגיעה מהותית בזכויות המדינה ובתקינות ההליך התכנוני".
בהחלטת הוועדה המחוזית על ההפקדה נרשם כי היא "מברכת על קידום התוכנית, שמציעה התחדשות עירונית של 21 בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, ללא מרחבים מוגנים וללא הנגשה, ובמקומם מציעה להקים מבנים חדשים לצד שיפורים משמעותיים במרחב הציבורי".
הטענה העיקרית בהתנגדות של רמ"י, שעליה חתומים עורכי דין שרית דנה ויניב ספיר, ממשרד זינגר דנה ושות', היא שהתוכנית משתרעת על תחום של כ-98 דונם ואולם, רק 70 דונם סומנו לאיחוד וחלוקה. כלומר, הבניינים החדשים ייבנו עליהם. 28 הדונם האחרים, שהם שטח בבעלות המדינה, מיועדים לשימושים ציבוריים. כך, דרך מעלה הגיבורים ושצ"פים (גנים ופארקים). הטענה של רמ"י היא על קיפוח: "הוצאת שטח מתחום האיחוד וחלוקה אף שהוא נדרש לתוכנית ומשרת אותה במישרין ובאופן הדוק ומובהק, משמעותה חלוקה בלתי שוויונית של העושר והנטל שיוצרת תוכנית. כשמקרקעי מדינה עסקינן, משמעותה היא העברה של זכות המגיעה למדינה, ובהתאם לציבור בכללותו, לידיו של פרט זה או אחר. זאת ללא כל הצדקה, ללא כל בסיס חוקי, שלא בהתאם לעקרונות שוויוניים, ומשכך גם לא כדין".
ברמ"י דורשים לבטל את הפקדת התוכנית: "הפקדתה של תוכנית המייעדת רק חלק משטחה כתחום לאיחוד וחלוקה פסולה ופגומה כאשר לא קדמה לכך הפעלת שיקול הדעת התכנוני הנדרש והחלטה מפורשת ומנומקת". ברמ"י דורשים להכליל את השטח בתחום התוכנית, כך שהמדינה תוכל להיות שותפה ברווחים עתידיים, או להוציא את 28 הדונם מתחום התוכנית, כך שרמ"י תוכל לתכנן אותם מחדש.
היזמים, ששלחו לקראת הדיון מחר בוועדה המחוזית מענה להתנגדויות רמ"י, צירפו גם חוות דעת של המתכנן תומר גוטהלף, לשעבר מתכנן הוועדה המחוזית דרום, שמדגיש את תפקידה הכלל עירוני של דרך מעלה הגיבורים, הנמצאת בתחום השטח של רמ"י, שלא נכלל בתחום האיחוד והחלוקה של תוכנית ההתחדשות העירונית: "העיר נשר היא קומפקטית ושלד התכנון בה, הנגזר באופן משמעותי מהטופוגרפיה התלולה שלה, הוא ברור. לאחר השינויים בתכנון דרך מעלה הגיבורים היא מצטרפת לרשת המצומצמת של דרכים עורקיות עירוניות, שמטרתן העיקרית היא העברת התנועה של רכב מנועי בין אזורים שונים בעיר, ומכאן, שהדרך נועדה לשרת ציבור רחב ובלתי מסויים ולא בעיקר את השכונה המתוכננת". במילים אחרות, גוטהלף מדגיש את זה שאין היגיון לכלול את 28 הדונם שבבעלות רמ"י בתחומי האיחוד והחלוקה של התוכנית.
החברה היזמית, שמיוצגת ע"י עו"ד אסף עירוני, ממשרד ש.פרידמן אברמזון ושות' טוענת בדברי המענה להתנגדויות כי "משהוכח והוצג כי דרך מעלה הגיבורים היא בעלת חשיבות עירונית מיוחדת. מדיניות מוסדות התכנון, בהתאם לפסיקות, הינה ברורה וחדה-הדרך משרתת ציבור רחב ובלתי מסויים, ומשכך, מתקיים המבחן השלילי ואין מקום להכלילה במתחם האיחוד והחלוקה".
עו"ד אסף עירוני מסר לכלכליסט: "תוכנית קודמת למתחם זה בוטלה כבר בשנת 2016 בשל היעדר כלכליות ומאז נותר המתחם מאחור. רמ"י אינה רק "בעלים של קרקע" בתחום התכנית. כרשות מנהלית היא הייתה אמורה להיות עמוד האש לפני המחנה בהובלת ומימוש הפרויקט, בעיקר לאחר כשלון מימוש התוכנית הקודמת. לאחר שלא הצליחה לאורך השנים לקדם בנייה במקרקעין בתחום התוכנית – רמ"י נהנית מפיתוח התוכנית - מקבלת מגרש חדש לבנייה - תוך שאינה נושאת במאמץ הכבד הכרוך בקידום ומימוש הפרויקט ודורשת זכויות נוספות ללא הצדקה. התוכנית עומדת ברף הכלכלי הנדרש, וברור כי רק הימנעות מהפרעות תאפשר את מימושה".
