בלעדי
פיל לבן שהפך למוקד פשע נבחר להיות הפינוי־בינוי הראשון בחברה הערבית
120 זוגות שרכשו דירות בשנות השמונים בטירה עברו שנים של סבל והפסידו את כספם לאחר שהחברה הקבלנית פשטה רגל. כעת מקודמת תוכנית שתאפשר להרוס את המתחם, ולבנות במקומו 250 דירות חדשות. הצלחה תהיה פריצת דרך בפתרון מצוקת הדיור ביישובים ערביים ושילובם במהפכת הפינוי־בינוי - למרות המקלות בגלגלים שתוקע בצלאל סמוטריץ'
120 הזוגות הצעירים שרכשו דירות בשנות השמונים של המאה הקודמת בפרויקט רמות עמל לא דמיינו כי הם יחכו לדירה 40 שנה. אבל זה בדיוק מה שקרה. כעת הרשות להתחדשות עירונית, העירייה והמפרק של החברה הקבלנית שקרסה מקדמים יחד תוכנית שעשויה לפתור את הצרה שנפלה על ראשם של הקונים לפני כל כך הרבה שנים. ספק אם הבעיות שנחתו על הפרויקט הזה היו מתגלגלות לשנים כה ארוכות של סבל והמתנה, אם לא היה מדובר בפרויקט לערבים בעיר טירה.
את הפרויקט העירייה החלה לקדם בשלהי שנות השבעים על קרקע בבעלותה בלב העיר. המטרה היתה לייצר שיכון לזוגות צעירים, וניסיון להוכיח כי אפשר לייצר בנייה רוויה מרובת משפחות ביישוב ערבי. אבל החברה הקבלנית פשטה רגל לפני שהבנייה הושלמה, והמתחם שבנוי חלקית הפך לפיל לבן ומוקד לפשע. הרוכשים הפסידו את כספם ואת ביתם החדש. התוכנית החדשה תאפשר להרוס את המתחם, ולבנות במקומו 250 דירות חדשות. ההכנסות ממכירת המגרש יכסו את החובות של החברה למדינה ולרוכשי הדירות. בשבועות הקרובים ועדת השרים לענייני פנים ואיכות הסביבה תדון בתוכנית במטרה לאשר את העברתה להליך תכנוני מואץ בותמ"ל.
בגלגול הראשון של תוכנית הבנייה החדשה ביקש מפרק החברה עו"ד בנימין קריתי, בעבר ראש העיר טבריה, לבנות שלושה בניינים של 20 קומות. אך בנייה מהסוג הזה אינה מתאימה למרקם העירוני. כאן נכנסה לתמונה הרשות להתחדשות עירונית. בתוכנית החומש לחברה הערבית (תוכנית 550) שאושרה בשלהי שנת 2021 הוקצו לרשות כ־50 מיליון שקל כדי שתקדם בפעם הראשונה תוכניות התחדשות עירונית ביישובים ערביים. שר האוצר בצלאל סמוטריץ' כבר הספיק לקצץ 15% מהתקציב הזה, אך הרשות החלה להניע את התוכנית. היא פרסמה קולות קוראים שבהם ביקשה מרשויות ערביות להציע מתחמים שמתאימים לפינוי־בינוי. כך הגיעה אל המתחם בטירה והובילה שינוי ותכנון שהצלחה שלו יכולה להוות פריצת דרך חשובה שתסייע לפתור את מצוקת הדיור ביישובים ערביים.
ראש הרשות אלעזר במברגר אומר לכלכליסט כי "התוכנית בטירה היא סנונית ראשונה של התחדשות עירונית ביישובי החברה הערבית. בעקבותיה יבואו מתחמים נוספים שמקודמים כבר היום בעוד כמה ערים ויישובים מרכזיים במגזר הערבי, בין היתר בכפר יאסיף, בסחנין ובערערה".
על פי התוכנית החדשה, במרכז המתחם ייבנו בניינים של עד עשר קומות ובהם בסך הכל 140 דירות. המגרש הזה ישווק לקבלנים, בתקווה כי ייבנה פרויקט על ידי קבלן ולא בבנייה עצמית כמקובל ביישובים הערביים. מסביב סומנו מגרשים לבנייה של בניינים עם שתיים עד שש קומות, כך שניתן יהיה לבנות עוד 110 דירות. אלה מגרשים קטנים של חצי דונם והם מיועדים לרכישה על ידי משפחות, ולבנייה עצמית.
המודל הזה מתאים לנהוג ביישובים ערביים שבהם בני המשפחה נשארים לגור באותו מתחם, כאשר עם השנים מוסיפים דירות זו על גגה של זו. החיסרון של המודל הזה הוא בכך שחולפות שנים עד שהמשפחה ממצה את כל זכויות הבנייה שניתנו לה. הרשות להתחדשות עירונית בוחנת מודל תמריצים שידרבן את הזוכים במגרשים למצות במהירות את זכויות הבנייה. המשפחות יוכלו, למשל, להשכיר את הדירות עד שיגיע המועד שבו בן או בת המשפחה יזדקקו לדירה. תמריצים שנבחנים הם בהקלות מס, מענקים או שילוב של פילנתרופים.
ההכנסות ממכירת המגרשים ישמשו בשלב ראשון לכיסוי חובות החברה למדינה, ובשלב השני ישולמו לרוכשי הדירות. עו"ד קריתי סיפר לכלכליסט כי החוב של החברה למדינה הוא כ־240 מיליון שקל, רובו בגלל הצמדה של החוב המקורי למדד. על פי פסק דין, המדינה תקבל 13 מיליון שקל, הבאים בתור הם הרוכשים שלהם חייבים כ־50-40 מיליון שקל. החוב המדויק יתברר כאשר הם יגישו דרישת תשלום, יציגו את שוברי המשכנתא ויבוצע שיערוך מדויק.
החברה היזמית, רמות עמל, קרסה בגל פשיטות הרגל שגרמה תוכנית הייצוב הכלכלית שהובילה ממשלת ישראל ב־1985 במטרה להוריד את האינפלציה ולייצב את המשק. באותה עת מחיר הדירות היה נקוב בדולרים (כ־40-30 אלף), אך במסגרת התוכנית שער הדולר־שקל הוקפא, מדד המחירים זינק ב־20% בחודש והחברה וחברות אחרות לא הצליחו לעמוד בתשלומים הנחוצים להשלמת הבנייה. בנוסף, הדיירים לא קיבלו בטוחות עבור תשלומיהם, לא נרשמו על שמם הערות אזהרה והרכישות לא דווחו לרשות המסים.
קריתי מונה למפרק החברה בשנות התשעים. הוא פרש מהתיק ב־1996 כאשר התמודד על ראשות העיר טבריה, נבחר בשנת 1998 וכיהן כראש עיר עד שנת 2003. התיק עבר לטיפולו של כונס הנכסים הרשמי, לא קרה בו דבר עד שלפני חמש שנים ביקשו מקריתי לחזור ולטפל בו. הוא מספר כי כעורך דין ומפרק הספיק לבנות כ־4,000 דירות, בין היתר כאשר טיפל בחברות בנייה אחרות שקרסו בעקבות תוכנית הייצוב ובהן גינדי, קלרין ואבני מרום. אבל לדבריו, "לא היתה אף חברה יהודית שקרסה ולא נמצא לה פתרון כזה או אחר. במקרה של רמות עמל בטירה, בגלל שזו אוכלוסייה מוחלשת שלא ידעה להתמודד עם הסיטואציה, הם מצאו את עצמם מול שוקת שבורה. למדינה אסור להשאיר אותם ללא מענה, זה לא מוסרי וזה מגדיל את התסכול של האזרחים הערבים".
