מרכז הנדל"ן
מלונות דן לבג״ץ: "אי הארכת החכירה בקרקעות הכנסייה פוגעת בשווי דן פנורמה וביכולות מימון"
אחרי מלון ענבל ורשת פרימה, גם מלונות דן מצטרפת למאבק סביב קרקעות הכנסייה בירושלים. במוקד העתירה: מלון דן פנורמה, שחלק הארי מהקרקע שעליה הוא בנוי מוחכר מקק"ל עד 2051. החברה טוענת כי חוסר הוודאות כבר פוגע בשווי הזכויות, ביכולת לקבל מימון ובהחלטות על שיפוץ והשבחה בעשרות מיליוני שקלים
אחרי מלון ענבל ורשת מלונות פרימה, גם מלונות דן מצטרפת למאבק המשפטי על עתידן של קרקעות הכנסייה בירושלים. החברה הגישה לבג"ץ עתירה למתן צו על תנאי נגד קק"ל ורמ"י, וביקשה לאחד את הדיון בה עם העתירה שכבר מתנהלת בסוגיה, ובמרכזה הדרישה מקק"ל לממש את זכותה להאריך את תקופת החכירה בקרקעות.
במוקד העתירה עומד מלון דן פנורמה ירושלים, הכולל כ-300 חדרים. המשך זכויותיה של דן ברוב הקרקע שעליה בנוי המלון תלוי בהארכת החכירה הראשית של קק"ל, שצפויה להסתיים ב-2051. ללא הארכתה, גם המשך זכויותיה של החברה בקרקע נותר בסימן שאלה.
בכך מצטרפת מלונות דן למלון ענבל ולרשת מלונות פרימה, שכבר הצטרפו להליך המשפטי המתנהל בבג"ץ סביב קרקעות הכנסייה.
המקרה של דן מורכב במיוחד, שכן החברה אינה רק חוכרת משנה. דן מחזיקה בבעלות על כ-13.1% מהמקרקעין שעליהם בנוי המלון, ובמקביל חוכרת מקק"ל את יתרת הקרקע – כ-86.9%. הבעלות על חלק זה מוחזקת כיום בידי חברת קרקעות ירושלים שבבעלות גארי ברנט.
המלון, הכולל לצד החדרים גם אולמות, בריכה, חניון ושטחים ציבוריים, פועל כמכלול אחד. לטענת דן, לא ניתן להפרידו מבחינה תפעולית בהתאם לחלוקת הזכויות המשפטית בקרקע.
בעתירה טוענת דן כי הימנעות קק"ל מהכרעה בהארכת החכירה היא מחדל מתמשך, וכי הפגיעה הנגרמת לחברה מחוסר הוודאות הולכת ומחריפה ככל שחולף הזמן.
"ענייינה של העתירה במחדל מתמשך - הימנעותה הנמשכת של קק"ל מהפעלת סמכות המצויה בידיה בלבד, ואשר לשיטתה שלה היא רשאית להפעילה כבר כיום. אין מדובר במעשה מינהלי חד-פעמי שממנו מתחיל מרוץ הזמן, אלא בהימנעות מתמשכת, שהפגיעה הנובעת ממנה מתחדשת ומחריפה עם חלוף הזמן. העותרת עומדת על זכויותיה ועל הצורך בהסדרתן, ואי-הוודאות הנוגעת להמשך החכירה משליכה כבר כיום על שווי זכויותיה, על יכולתה לשעבדן ולממן את פעילותה, ועל יכולתה לתכנן השקעות, שיפוצים והשבחות במלון פעיל".
תרחיש של בעלות משותפת כפויה במלון
דן רכשה את המלון, שפעל בעבר כמלון מוריה ירושלים, בשנת 1999 כעסק חי, תמורת כ-26.2 מיליון דולר בתוספת מע"מ, ומאז היא מפעילה אותו ברציפות.
במרכז העתירה עומדת טענת החברה כי חוסר הוודאות סביב עתיד החכירה כבר גורם כיום לנזק כלכלי ממשי: הוא פוגע בשווי הזכויות בנכס, מקשה על שעבודן וקבלת מימון, ומצמצם את היכולת לתכנן השקעות, שיפוצים והשבחות לטווח ארוך.
לטענת דן, הכוח להסיר את חוסר הוודאות מצוי כבר כיום בידי קק"ל. לפי עמדות שקק"ל עצמה הציגה, היא רשאית למסור הודעה חד-צדדית על הארכת החכירה גם ללא הסכמת בעלת הקרקע. על כן מבקשת דן מבית המשפט לחייב את קק"ל לקבל בתוך פרק זמן קצוב החלטה מחייבת בדבר מימוש זכות ההארכה, ולאחר מכן לפעול לקביעת תקופת ההארכה ודמי החכירה.
"הימנעותה של קק"ל ממימוש זכות הארכה, ולחלופין העדר הסדר מחייב להבטחת זכויות חוכרי המשנה, גורמים לעותרת ולמלון נזק כלכלי ממשי כבר כיום, אף שהחכירה הראשית וחכירות המשנה עדיין בתוקף. אי-הוודאות פוגעת בשווי זכויותיה של העותרת, ביכולתה לשעבדן ולקבל מימון, וכן ביכולתה לתכנן השקעות, שיפוצים והשבחות ארוכי טווח במלון פעיל. יתרת תקופה של כ-25 שנים אינה מספקת אופק כלכלי ראוי להפעלת מלון רחב היקף".
לטענת החברה, לסוגיה יש גם משמעות כספית מיידית: בעתירה נחשף כי מלונות דן מקדמת כיום שיפוץ כולל של חדרי המלון והשטחים הציבוריים, בהשקעה המוערכת בעשרות מיליוני שקלים.
תרחיש נוסף שמציגה דן נוגע ליום שאחרי פקיעת החכירה. מאחר שהחברה עצמה מחזיקה בבעלות על חלק מהמקרקעין, סיום החכירה לא יביא לכך שהמלון כולו יעבור לידי בעל קרקע אחד. תחת זאת, עלול להיווצר מצב שבו דן וקרקעות ירושלים 2022 יישארו בעלים משותפים, בחלקים בלתי מסוימים, בקרקע שעליה פועל מלון אחד שאינו ניתן לחלוקה תפעולית.
לטענת החברה, עצם האפשרות הזו כבר משליכה על שווי הנכס, אפשרויות המימון שלו והכדאיות לבצע בו השקעות ארוכות טווח.
"פקיעת החכירה הראשית וחכירות המשנה עלולה ליצור תוצאה חריגה ובלתי סבירה: העותרת והמשיבה 3 יוותרו בעלים משותפים בחלקים בלתי מסוימים בחלקה שעליה פועל המלון, באופן שעלול לכפות עליהן שיתוף קנייני ותפעולי במלון שאינו ניתן לחלוקה. תוצאה זו עומדת בניגוד למערך הזכויות שעל יסודו רכשה העותרת את המלון, השקיעה בו והפעילה אותו במשך שנים רבות. חובת תום הלב, חובת ההגינות ותכליתה של המערכת החוזית מחייבות את קק"ל להפעיל את הסמכות הנתונה לה תוך מתן משקל ממשי לזכויות חוכרי המשנה ולהסתמכותם".
הדיון נדחה
העתירה שהגישה מלונות דן מצטרפת לעתירה שכבר תלויה ועומדת בבג"ץ, שהגישו ד"ר מיכאל צור וחוכרי משנה נוספים נגד קק"ל ורמ"י בעניין אי-מימוש זכות הארכת החכירה.
דן מבקשת לאחד את הדיון בשתי העתירות, או לכל הפחות להביא אותן בפני אותו הרכב. בבקשה לאיחוד הדיון טוענת החברה כי שתי העתירות מעלות אותה שאלה עקרונית: האם מוטלת על קק"ל חובה למסור הודעת מימוש ולהאריך את החכירה, כדי להגן על זכויות חוכרי המשנה.
הדיון בעתירת צור נקבע לאתמול (ד'), 7 באוקטובר 2026, אולם יום קודם לכן נמסרה הודעה על דחייתו, ללא התרעה מוקדמת וללא הסבר מספק.
