מרכז הנדל"ן
468 מיליון שקל על הכף: פתח תקווה בחרה בחלופה שמנוגדת לעמדת רמ"י בירקונים
הוועדה המקומית המליצה להפקיד את תוכנית הענק לפי החלופה המבוססת על איחוד וחלוקה שוויוניים בין בעלי הקרקע, בניגוד לדרישת רמ"י להחריג מתחם הכולל כ-1,060 דירות. לפי שומה שפורסמה במרכז הנדל"ן, הפער בין החלופות עשוי להגיע לכ-468 מיליון שקל; התוכנית כוללת כ-2,800 דירות, מאות אלפי מ"ר לתעסוקה ומסחר ופארקים בשטח של אלפי דונמים
ועדת המשנה לתכנון ובנייה בפתח תקווה המליצה בחודש שעבר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז להפקיד את תוכנית ירקונים לפי "החלופה המקורית", המבוססת על איחוד וחלוקה מלאים ושוויוניים בין בעלי הקרקע. ההחלטה, שהתקבלה בכפוף לתיקונים ופורסמה אתמול, מנוגדת לעמדת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שביקשה להוציא מתחום האיחוד והחלוקה את מתחם המגורים המרכזי בתוכנית ולהותיר בידיה את מלוא הזכויות בו. לפי שומה שפורסמה בשבוע שעבר במרכז הנדל"ן, הפער בין שתי החלופות עשוי להגיע לכ-468 מיליון שקל, אשר לפי החלופה שבה תומכת העירייה יחולקו בין כלל בעלי הזכויות.
תוכנית הפיתוח של מתחם ירקונים, הנמצא מצפון לפתח תקווה ומדרום לכביש 5, מקודמת במוסדות התכנון כבר יותר משני עשורים. מדובר בתוכנית רחבת היקף המשתרעת על כ-5,500 דונם לאורך נחל הירקון, ונועדה ליצור ריאה ירוקה מרכזית הכוללת פארק עירוני בשטח של כ-1,200 דונם לצורכי ספורט ונופש, פארק לאומי בהיקף של כ-1,100 דונם וכ-650 דונם של שטחים חקלאיים. לצד השטחים הפתוחים מתוכנן פיתוח עירוני משמעותי הכולל כ-2,800 יחידות דיור, כ-400 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-30 אלף מ"ר למסחר.
קידום התוכנית התעכב במשך שנים, בין היתר בשל חשש הרשויות המקומיות מהעלויות הכרוכות בפיתוח ובתחזוקה של הפארק הגדול המתוכנן במתחם. כעת קובעת ועדת המשנה כי שמירה על מנגנון חלוקת הזכויות המקורי והשוויוני היא המפתח להבטחת מקורות המימון לפיתוח הפארק.
התוכנית זכתה לאישור עקרוני בוועדה המקומית כבר בסוף 2021. ואולם בשלהי 2022, זמן קצר לפני הדיון בהפקדתה, פנתה רמ"י למשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, בבקשה לאפשר קידום תוכנית נפרדת בקרקעות שבבעלותה. בדצמבר 2024 החליטה יוליס לאפשר להביא לדיון שתי חלופות נפרדות – האחת מבוססת על חלוקה שוויונית והשנייה על הפרדה – ולהותיר את ההכרעה ביניהן למוסדות התכנון.
בהחלטתה קבעה כעת הוועדה המקומית כי החלופה המקורית, המבוססת על איחוד וחלוקה כלליים ושוויוניים, "יוצרת את הוודאות הגבוהה ביותר להיתכנות כלכלית, למימוש התוכנית ולהנגשת שטח הפארק לטובת הציבור, שזו עיקר מטרתה ותכליתה של התוכנית". מנגד, הזהירה הוועדה מפני החלופה שביקשה רמ"י לקדם, שבמסגרתה יוחרג מתחם המגורים המרכזי, מתחם E, מהאיחוד והחלוקה הכלליים. לדברי ועדת המשנה, חלופה זו "מייצרת מחסור במשאבים מניבים לפיתוח הפארק", ואם תקודם "יידרש למצוא מקורות מימון חלופיים בסיוע המדינה לפני אישור התוכנית".
גם עיריית פתח תקווה עשויה להיפגע כלכלית אם תאושר החלופה שמקדמת רמ"י. במקרה כזה צפויה העירייה לקבל מהמדינה 13% בלבד משווי השבחת הקרקע כחלף היטל השבחה, לעומת 50% במקרה של בנייה על קרקע בבעלות פרטית. בלב המחלוקת נמצאת דרישת רמ"י ליצור טבלת איזון נפרדת למתחם E, שבו מרוכז חלק משמעותי מזכויות המגורים בתוכנית – כ-1,060 יחידות דיור. בדרך זו ביקשה רמ"י להפריד את קרקעותיה ממנגנון האיחוד והחלוקה הכללי ולהותיר בידיה את מלוא זכויות המגורים במתחם.
לפי שומה עדכנית שערך שמאי המקרקעין גלעד ניר, המלווה את בעלי הקרקעות הפרטיים, ואשר פורסמה בשבוע שעבר במרכז הנדל"ן, שווי הקרקע הממוצע ליחידת דיור במתחם מוערך ב-800 אלף שקל. שווי מ"ר לתעסוקה נאמד בכ-2,000 שקל ושווי מ"ר למסחר בכ-6,000 שקל. על בסיס נתונים אלה מוערך שוויו הכולל של מתחם המגורים E בכ-848 מיליון שקל.
קרקעות רמ"י מהוות כ-11.8% בלבד משטח האיחוד והחלוקה. לפי השומה, אילו זכויות המגורים במתחם E היו מתחלקות באופן יחסי ושוויוני בין כלל בעלי הקרקע, הייתה רמ"י מקבלת זכויות בשווי של כ-380 מיליון שקל. לעומת זאת, לפי החלופה שביקשה לקדם, מתחם E יופרד ורמ"י תקבל את מלוא הזכויות בו, בשווי מוערך של כ-848 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-468 מיליון שקל לעומת הזכויות שהיו מוקצות לה במסגרת החלוקה השוויונית, כאשר זכויותיהם של בעלי הקרקעות הפרטיים היו מצטמצמות בהתאם.
מרמ"י טרם נמסרה תגובה בנוגע לפער.
עו"ד צבי שוב, המייצג בעלי קרקעות פרטיים רבים במתחם, טוען בנוגע לשומה כי "הניסיונות החוזרים ונשנים לנשל בעלי זכויות מחלקם האמיתי באמצעות מהלכי הפרדה מלאכותיים, פוגעים בראש ובראשונה בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות הפרטיים". לדבריו, "אנו פועלים מול הרשויות כדי להיאבק בקיפוח הזה, להבטיח את מלוא הזכויות המגיעות לבעלים הפרטיים ולדחוף למימוש התוכנית בצורה צודקת וראויה. זהו שלב שבו על בעלי הקרקע להבטיח כי האינטרסים שלהם מיוצגים באופן מקצועי, על מנת להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה בתוכנית הסופית.
"מתחם ירקונים מקודם בעצלתיים, למרות חשיבותו הרבה. חלק מהעיכוב נובע מחשש הוועדה המקומית מהיקף העלויות הגדול של פיתוח הפארק הענק שצפוי במקום. כאמור השטח שעליו תבוצע הבניה הינו כחמישית בלבד משטח מתחם ירקונים, ובו ישתתפו על פי התכנון רב השנים וההחלטות שנתקבלו, כבעלי שתי חמישיות מהמתחם. רצונה של רמ"י לבטל תכנון והחלטות רבות שנים ובעקבות רעיון חדשני לבלוע זכויות כפולות מהמגיע לה, וחלק נכבד מזכויות הבניה למגורים, אינו ראוי ועלול לפגוע קשות בתכנית ובקידומה ובזכויות הבעלים. יש להגדיל את שיעור הזכויות, להתגייס למאבק ולחסום את הרעיון הדורסני של רמ"י".
