יזמית התחדשות באזור התעשייה בת ים: הקצאת 37% מהדירות לדיור מוזל הופכת את הפרויקט ללא כלכלי
הוועדה המחוזית ת"א תדון בהתנגדות חברת "אפרת השקעות" לדרישת הקצאת 125 יח"ד לדיור בהישג יד, בטענה שהמהלך מסכל את מימוש הפרויקט. היזמים מזהירים כי ללא שינוי, ההתחדשות באזור התעשייה בבת ים עלולה להתעכב שנים
הוועדה מחוזית ת"א תדון מחר (ב') בהתנגדות לפרויקט התחדשות של שטח בגודל 9 דונם באזור התעשייה בבת ים. ההתנגדות מעניינת משום שהיא ממחישה היטב את הבעייתיות בדרישת מוסדות התכנון להקצאת דב"י (דיור בהישג יד) בפרויקטים חדשים. על פי התוכנית, במקום ייבנו 2 מגדלים בגובה 38 ו-39 קומות, ובהם מגורים, תעסוקה ומסחר בקומת הקרקע, וכן שטח עבור מבני ציבור. ההתנגדות לפרויקט היא של בעלת הזכויות בקרקע, חברת "אפרת השקעות", שבבעלות יזם הנדל"ן רן אפרת, הטוענת כי ההוראות שנקבעו ע"י הוועדה המחוזית שמחייבות הקצאת 125 דירות לדב"י, כ-37% ממספר יחידות הדיור בפרויקט, מסכלות את הכלכליות שלו. היזמים מבקשים להמיר את יחידות הדיור לדירות רגילות שניתן למכור בשוק החופשי.
הפרויקט, שעל תוכניתו חתום האדר' אילן פיבקו, ואושר להפקדה ע"י הוועדה המחוזית בנובמבר 2023, ממוקם במתחם הרחובות ישראל וישינגרד, המסגר, אהוד קינמון ומנחם יקואל, במרחק של כ-350 מטר משתי תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה וכ-650 מטר מתחנת המטרו העתידית "הקוממיות".
ברקע יוזמת הפרויקט, תוכנית ההתחדשות של אזור התעשייה הישן של בת ים, שטח של 128 דונם, שבה דנה הוועדה המחוזית ת"א בישיבתה בספטמבר 2024. אזור התעשייה כולל היום מוסכים, שטחי מסחר, תחנות דלק, משרדים, מלאכה, ואולמות אירועים. התוכנית מציעה הקמת מתחם מעורב שימושים עם 1,242 יח"ד חדשות בבנייה מגדלית, שטחי תעסוקה בהיקף של כ- 190 אלף מ"ר ושטחי מסחר בהיקף של כ-13,400 מ"ר, שטחי ציבור מבונים ושטחים למבני ציבור. התוכנית מתייחסת גם לרחובות שליד אזור התעשייה, שבהם יש כעת בתי שיכון ישנים, ומציעה פינוי של 244 יח"ד הקיימות בבנייני מגורים בני 4 קומות, ממערב לרחוב האורגים, לטובת הקמת מבנים בבנייה מרקמית ובהם 711 יח"ד, כולל שטחי מסחר ותעסוקה ושטחים למבני ציבור.
חוק התכנון והבניה קובע הסדר מסוים המאפשר לוועדה המחוזית להוסיף שטחי בנייה לטובת יח"ד המיועדות להשכרה. החוק מגדיר אותן כ"דיור בהישג יד", דירות שמיועדות לשכירות ארוכת טווח או שמיועדות לשכירות במחיר מופחת. על פניו, שיעור הדירות אמור להיות נמוך יותר מ-25%. ההתנגדות של חברת אפרת, עליה חתום עו"ד יובל גלאון, ממשרד עמית, פולק, מטלון ושות', מדגישה שהחלטת הוועדה המחוזית שקבעה את היקף יחידות דיור הדב"י (דיור בהישג יד) לא נתמכה באף בדיקה כלכלית: "העדר חוות דעת של יועץ מקצועי המתייחסת לאבטחת ביצוע התוכנית מנעה מהוועדה הנכבדה לבחון את שיקול היעילות והישימות".
מתוך ההתנגדות: "נדרש איזון בין שטחי מכר לבין שטחים מניבים. איזון זה לא הושג בתוכנית. בתנאי השוק הקיימים והצפויים, התוכנית המופקדת אינה עומדת בתבחינים הכלכליים שמאפשרים ישימות. לפיכך, האפשרות להוציא את התוכנית לפועל בטווח השנים הקרובות אינה ריאלית. המסקנה הינה כי לא רק שהמטרה הציבורית של הקצאת יח"ד לדב"י לא תושג, אלא גם המטרה של התוכנית שהיא התחדשות של האזור לא תושג כלל".
עורך הדין גלאון חוזר ומדגיש בהתנגדות כי בחודש ינואר האחרון, לקראת דיון של הוועדה המחוזית שעסק, לראשונה, במסמך מדיניות הדיור להשכרה במחוז ת"א, והרבה אחרי ההפקדה של התוכנית באזור התעשייה של בת ים, שלחו מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן וסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר מתן יגל מכתב למנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, שבו הם יצאו נגד החלטת הממשלה מ־2023 שלפיה ועדות התכנון רשאיות לדרוש מהיזמים להקצות דירות להשכרה.
