מרכז הנדל"ן
הניתוח שחושף: ערי המרכז בונות מעט ביחס לגודלן
מרכז הנדל"ן: בדיקה שערך ארגון קבלני מחוז תל אביב בנוגע להיקפי הבנייה ביחס לגודל האוכלוסייה בכל עיר, מגלה כי ערי הפריפריה מצטיינות בקצב בנייה גבוה יחסית לגודלן. בראש הרשימה ניצבת אופקים, עם כ-60 התחלות בנייה לכל 1,000 תושבים בשנת 2024. מנגד, הערים שבהן נרשם קצב הבנייה הנמוך ביותר ממוקמות ברובן במרכז הארץ – כאשר ראשון לציון והרצליה מציגות את הנתונים הנמוכים ביותר
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה את נתוני הבנייה לשנת 2024, מהם עולה כי הערים תל אביב, ירושלים ואופקים מובילות במספר התחלות הבנייה, עם 6,366, 5,183 ו-2,516 דירות חדשות בהתאמה. עם זאת, כאשר בוחנים את הנתונים ביחס לגודל האוכלוסייה בכל עיר, מתקבלת תמונה שונה לחלוטין. ניתוח שביצע ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב לקראת יריד הדירות של 2025, התמקד בערים שבהן נרשמו מעל 500 התחלות בנייה ובחן את היחס בין מספר התחלות הבנייה למספר התושבים.
מהנתונים עולה כי אופקים היא העיר הצומחת ביותר לשנת 2024, עם כמעט 60 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים. אחריה ממוקמת באר יעקב עם 48 התחלות ל-1,000 תושבים, והיא היחידה מאזורי הביקוש שנכנסה לחמישייה המובילה.
את המקום השלישי תופסת רכסים שבצפון, עם כמעט 40 התחלות ל-1,000 תושבים, לוד מדורגת רביעית עם כ-26, וקריית ביאליק חמישית עם כ-25 התחלות בנייה לאלף תושבים. קריית אונו נמצאת במקום השישי עם כ-23.5 התחלות, ואחריה מופיעות נתיבות, דימונה, טבריה וקריית אתא – כולן ערים המרוחקות מאזורי הביקוש במרכז הארץ.
לעומת זאת, בתחתית הדירוג נמצאות ערי המרכז, שבהן היקפי הבנייה ביחס לגודל האוכלוסייה נמוכים במיוחד. ראשון לציון מדורגת אחרונה עם 3.5 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים, אחריה הרצליה (4), בני ברק (4.1), באר שבע (4.1) וחיפה (4.2). ירושלים, אף שמדורגת במקום גבוה במספר הבנייה הכולל עם כ-5,200 התחלות, מדורגת במקום השישי מהסוף במונחים יחסיים – עם 4.7 התחלות בנייה בלבד ל-1,000 תושבים, על רקע אוכלוסייה המונה כמעט 1.1 מיליון איש. תל אביב, שממוקמת בצמרת הערים הבונות במונחים מוחלטים, נמצאת במרכז הדירוג היחסי עם 10.8 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים.
"נורה אדומה לגבי המצב בערי הביקוש"
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז מתייחס לנתוני הבדיקה ומציין: "ניתוח התחלות הבנייה ל-1,000 איש ממחיש עד כמה יש ניתוק בשטח בין ההיצע לביקוש. מחד אני שמח לראות שבאר יעקב הנמצאת במרכז ונחשבת ליעד מבוקש יחסית מבחינת רוכשי דירות בישראל, היא בין הערים הצומחות בישראל. מנגד אי אפשר להתעלם מכך שכמות התחלות הבנייה בשאר ערי הביקוש רחוקה מלהרשים. הבנייה בפריפריה חשובה מאוד לאור גידול האוכלוסייה, אולם רואים כי אין הלימה בין ההיצע לביקוש במקומות אלו".
גוטליב מוסיף ואומר: "לפי הנתונים, מבינים כי מחירי הדיור באזורי הביקוש ימשיכו להאמיר גם בשנים הקרובות וזאת לאור העובדה כי אין מספיק התחלות בנייה ביחס לביקוש באזורים אלו. בכדי להעניק פתרון שיעצור את יוקר המחיה יש להקל ברגולציה, לקדם כדאיות כלכלית לפרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית ולקצר באופן דרסטי את קבלת משך הליכי ההיתרים לבנייה, זה עוד מבלי להתייחס להשפעת החלטת נגיד בנק ישראל על הגבלת מבצעי המימון והמחסור בכוח אדם".
"הנתונים מצביעים על מגמה משמעותית מאוד במפת הנדל"ן בישראל", מסביר עידו פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון. "העובדה שבאר יעקב תופסת את המקום השני עם 48 התחלות בנייה ל-1,000 איש, והיא הנציגה היחידה מאזורי הביקוש שנמצאת בחמישייה הראשונה, היא תעודת כבוד לעיר אבל גם מדליקה נורה אדומה לגבי המצב בשאר ערי הביקוש. כשמסתכלים על הנתונים רואים בבירור שיש פער עצום בין הביקוש לבין קצב הבנייה בערים המבוקשות במרכז שיוביל למצוקת דיור הולכת ומחריפה. זה יתבטא בהמשך עליית מחירים בערים הללו.
"באר יעקב מצליחה לשבור את הפרדיגמה הזו. מצד אחד, היא נמצאת באזור ביקוש - מיקום מרכזי עם נגישות מצוינת למוקדי תעסוקה. מצד שני, יש בה תנופת בנייה משמעותית שמאפשרת לספק מענה אמיתי לביקוש. מה זה אומר על שוק הנדל"ן בבאר יעקב? שמדובר בעיר שתמשיך להתפתח, להתבסס ולמשוך אליה אוכלוסייה חזקה. הנתונים האלה מראים שבאר יעקב היא כנראה ההימור הבטוח ביותר באזור המרכז - היא משלבת את היתרונות של אזור ביקוש עם היכולת לספק פתרונות דיור בקצב שמתאים לגידול האוכלוסייה. בניגוד לערים אחרות, כאן יש איזון בריא יותר בין היצע לביקוש".
