מסימני משבר הנדל"ן בתל אביב: מיי טאון לא מכרה אף דירה מתחילת השנה
חברת האג"ח שעוסקת בהתחדשות העירונית מקימה ומשווקת 12 פרויקטים בעיר. היעדר המכירות בפרויקטים שכבר בביצוע פגע גם בתוצאות. ההכנסות בינואר-יוני צנחו ב־32%, וההפסד העמיק לכמעט 11 מיליון שקל
בשבועות האחרונים מדובר רבות על ההאטה בשוק הנדל"ן למגורים בתל אביב. כך, למשל אקרו, שמתמקדת בפעילותה בעיר, מכרה בה ברבעון השני רק 11 דירות לעומת 98 ברבעון המקביל אשתקד; ונועם גרייף, מנכ"ל חברת הנדל"ן עמרם אברהם שאף אמר לכלכליסט השבוע כי "לו היינו בונים רק בת"א היינו חווים משבר גדול". עמרם אברהם לא בונה רק בתל אביב אלא בעיקר באזורים אחרים בארץ, אבל מיי טאון כן בונה בה.
מיי טאון, חברת הנדל"ן שבעל השליטה בה הוא המנכ"ל והיו"ר יוסי חסון (35.9%), שנכנסה לבורסת תל אביב בדצמבר כחברה מדווחת לאחר שגייסה אג"ח ב־62 מיליון שקל, פועלת בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, ומרבית הפרויקטים שלה ממוקמים בתל אביב.
היא מקימה או משווקת כיום 12 פרויקטים בעיר ואחד נוסף ברמת השרון שבהם 109 יחידות דיור לשיווק, ומהן היא כבר מכרה 50, והמשבר התיאורטי שעליו דיבר גרייף מעמרם אברהם מקבל ביטוי בדו"חותיה. שכן מיי טאון לא מכרה מתחילת השנה אף דירה בתל אביב, אחרי 17 שמכרה לאורכה של 2024.
מתוך אותם 12 הפרויקטים 9 ממוקמים ברבעים 3 ו־4 בתל אביב, שבהם ההאטה במכירות בעיר מורגשת ביתר שאת. זאת בשל היצע גבוה יחסית של פרויקטים; מחירים שנותרו עדיין גבוהים; ובכלל על רקע חוסר הוודאות הכללית בנוגע להתפתחויות במדינה, בין היתר בהקשרי המלחמה בעזה והמצב הפוליטי, שמביאים רבים מאלו שאינם חשים כי הם מוכרחים לרכוש דירה להמתין.
בחברה מייחסים את היעדר המכירות לשתי סיבות. האחת היא שינוי שביצעה בחודשים האחרונים, שכלל "שדרוג מהותי למחלקת שיווק ומכירות", שבמסגרתו גייסה סמנכ"לית שיווק ומכירות חדשה, והחליפה חברת פרסום. המהלך לדבריה הוביל לכך שהיא לא התמקדה בתקופה זו בשיווק הפרויקטים שלה, והיא צפויה לשוב לכך בתקופה הקרובה. בנוסף, על רקע העצירה שמורגשת במכירות בתל אביב, בדו"ח הרבעוני ציינה החברה כי "מדיניותה לאורך השנים היתה ועודנה למכור דירות במחיר גבוה, גישה שאפשרה לחברה להיות פחות ממונפת ולצרוך פחות אשראי בנקאי, ולהחזיק מלאים קטנים יותר של דירות לא מכורות".
כך, לשם ההשוואה, התחייבויותיה השוטפות של אנשי העיר, שפועלת גם היא בעיקר בהתחדשות העירונית בתל אביב, כללו נכון לסוף יוני אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים של 78 מיליון שקל, רובו עבור פרויקטים בביצוע, ולעומתה במיי טאון סעיף זה עמד על 16 מיליון שקל (אנשי העיר מקימה כיום 9 פרויקטים בת"א שבהם 101 יחידות דיור לשיווק ומכרה מינואר 12 דירות). במלים אחרות, מה שבמיי טאון טוענים זה, נכון, מורגשת האטה בשוק ולא הצלחנו למכור אף דירה, אבל נכנסנו לתקופה הזו עם מספיק חוסן ומעט מינוף, כך שאנחנו לא מתרגשים מכך.
כחלק מאותו החוסן, החברה מציינת כי היא "לעתים רחוקות מעניקה ללקוחותיה הטבות רכישה שונות". כך ודאי ב־2025, אך גם בשנה שקדמה לה. בזמן שחברות אחרות שמוכרות בתל אביב עשו שימוש נרחב בהטבות כאלה, בהן אקרו, שהעניקה הטבות ב־69% מהמכירות שביצעה אשתקד וב־94% מהמכירות השנה.
כמו שאר חברות הנדל"ן מיי טאון מכירה בהכנסות בהתאם לקצב והתקדמות הביצוע של כל פרויקט. אך היעדר המכירות השנה גם השפיע על תוצאותיה הכספיות. כך ההכנסות ברבעון השני ירדו ב־64% לעומת הרבעון המקביל, ל־11.8 מיליון שקל. ובחברה הסבירו זאת, בכך שלא מכרה דירות חדשות בפרויקטים שכבר בביצוע, בנוסף לסיום ההקמה של ארבעה פרויקטים כבר בתחילת השנה.
מעבר לפגיעה במכירות, מיי טאון הושפעה לרעה גם מהשלכות המלחמה הממושכת בעזה, וזו מול איראן ביוני, שהביאו להתארכות משך הביצוע בפרויקטים בהקמה ולהתייקרות בעלויות הביצוע. מכך, היא עברה מרווח גולמי של 10 מיליון שקל ברבעון המקביל להפסד של מיליון שקל. בשורה התחתונה מיוחס הפסד של 7.6 מיליון שקל לבעלי המניות, לעומת רווח של מיליון שקל ברבעון המקביל. בינואר-יוני השנה ירדו ההכנסות ב־25% לעומת התקופה המקבילה, ל־32 מיליון שקל, וההפסד המיוחס לבעלי המניות העמיק ל־10.7 מיליון שקל, לעומת 1.8 מיליון בתקופה המקבילה.
ממיי טאון נמסר: "אנו נמצאים בשלבי ביצוע של מספר רב של פרויקטים במקביל, עם צריכת אשראי נמוכה במיוחד המאפשרת לחברה את הגמישות ותזמון המכירות בפרויקטים. החברה שמה דגש מיוחד על סטנדרט ואיכות הפרויקטים. בנוסף החברה מאמינה באיכות המוצרים שלה ואינה מאמינה במבצעי שיווק אגרסיביים, בשונה משחקנים אחרים בענף. החברה ממשיכה בקידום הפיתוח העסקי שלה, עם סיום מספר פרויקטים ומסירתם לדיירים, לצד בחינה של שיתופי פעולה ויוזמות נוספות בתחום ההתחדשות העירונית באזורים שונים ברחבי המדינה".
