מבנה נדל"ן מתקשה לאכלס מחוץ לת"א: "שיווק בקצב אחר"
החברה שמרה ברבעון השני על יציבות בביצועים התפעוליים, ומאשררת את התחזית לשנה המלאה; מצפה לתוספת של 190 מיליון שקל בהכנסות התפעוליות עד ל-2028, מרביתם מהפרויקט בסוללים; לצידו היא נדרשת לאכלס גם נכס בכפר סבא שבו 24 אלף מ"ר ועדיין ללא השכרות משמעותיות
מנכ"ל מבנה נדל"ן עוזי לוי פתח את שיחת המשקיעים שקיים לרגל פרסום הדוח הרבעוני של החברה, בהתייחסות למצבם של החטופים ולצורך להביא לשחרורם. מבנה מאפשרת לעובדיה להשתתף היום בפעילויות הנוגעות למחאה הציבורית בנושא החטופים.
בכל הנוגע לביצועיה של חברת הנדל"ן המניב, מבנה שומרת על יציבות בביצועים התפעוליים ומאשררת את התחזית לסיכום השנה. היא בונה על אכלוס הפרויקט בסוללים להאצת הצמיחה ומצפה לתוספת בה גם מתחום הדאטה סנטרס, ומתמודדת עם אתגר אכלוס הנכס החדש בכפר סבא.
מבנה מסכמת את הרבעון השני של 2025 עם NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 207 מיליון שקל מפעילותה המקומית (העיקרית שלה, לצד מספר נכסים שנותרו לה בחו"ל). נתון שגבוה ב-1.5% מהיקפו ברבעון המקביל אשתקד.
תוספת של 14 מיליון שקל מעליית מחירי השכירות בעיקר בהשפעת המדד, קוזזה בהתייקרות ההוצאות להחזקת הנכסים (5 מיליון שקל), ובאובדן הכנסות של 6 מיליון שקל מנכסים שפונו לטובת עבודות שיפוצים והרחבות או נמכרו. ה-AFFO (רווח תזרימי תפעולי מתואם מפעילות ריאלית) ירד ב-1.3% ל-155 מיליון שקל.
בסיכום המחצית הראשונה ה-NOI עלה ב-1% ל-404 מיליון שקל וה-AFFO ירד ב-3% ל-302 מיליון שקל. את הירידה בו הסבירו בחברה בעיקר בהיבטים פיננסיים ולא בכאלה תפעוליים, מאחר שהחברה החזיקה אשתקד בפיקדונות שנהנו מריבית גבוהה. בהתאם, היא אשררה את תחזית ביצועיה לסיכום השנה, 850 מיליון שקל עד 875 מיליון שקל NOI, ו-600 מיליון שקל עד 620 מיליון שקל AFFO.
מבנה מקימה שלושה נכסים חדשים שיוסיפו, להערכת החברה ובאכלוס מלא, 156 מיליון שקל עד 166 מיליון שקל ל-NOI השנתי. לאור זאת, ומפרויקטים נוספים שבייזום וכאלה שכבר הושלמו, היא מצפה עד ל-2028 לתוספת NOI של 190 מיליון שקל.
בהערכה זו לא נכללת תוספת אפשרית מהפעלתו של דאטה סנטר שאותו היא החלה להקים (בשותפות עם דיגיטל ריאליטי האמריקאית ומד-1) מוקדם יותר השנה בפתח תקווה, ומצפה להשלמתו עד לתחילת 2028.
העיקרי בפרויקטים בהקמה הוא פרויקט הסוללים שבו 68 אלף מ"ר משרדים להשכרה, לצד דירות למכירה. סיום הקמתו מתוכנן לינואר הקרוב. באכלוס מלא במבנה מצפים להנבה שנתית ממנו של 109 מיליון שקל עד 115 מיליון שקל. עד לאפריל החברה חתמה כבר על חוזים להשכרת כ-60% משטחיו, והיא מצפה לעלייה בכך עד למועד האכלוס, לאור משאים ומתנים שמתקיימים.
במקביל לאכלוסו של הסוללים, מבנה נדרשת לאכלס את נכס המשרדים החדש שחנכה בתחילת השנה, שבו 24 אלף מ"ר, בכפר סבא. אזור שלא נהנה מביקושים גבוהים במיוחד.
כך למשל, ריט 1 שחנכה באוגוסט 2023 מגדל משרדים חדש ברעננה הסמוכה, הצליחה לחתום בשנתיים שחלפו מאז על חוזים להשכרת 3% משטחיו בלבד (שהתווספו ל-66% שנחתמו עוד קודם לפתיחתו).
במבנה מצפים לתוספת NOI שנתי ממנו של 19-18 מיליון שקל, בהינתן אכלוסו המלא, ועד כה היא חתמה בו על מספר חוזים בהיקף נמוך.
בשיחת המשקיעים ציין המנכ"ל עוזי לוי כי "מתקיימים משאים ומתנים, אך השיווק באזורים שאינם בתל אביב הוא בקצב אחר". הכללתו של המבנה במצבת נכסיה מביא את שיעור התפוסה במשרדים של מבנה ל-83%, ובנטרולו הוא מגיע ל-86%.
מבנה רשמה ברבעון השני שיערוכים חיוביים של 255 מיליון שקל, 40% יותר מברבעון המקביל. כ-100 מיליון שקל מכך כתוצאה מהתקדמות הבנייה והשיווק בסוללים, והיתרה מעליית המדד ומחירי השכירות.
בעקבותם, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ב-19% ל-210 מיליון שקל. במחצית מדובר על רווח של 421 מיליון שקל, שנובע, לצד נתוני הנכסים המניבים ושיערוכי הנדל"ן, גם מהכנסות של 230 מיליון שקל ממכירת דירות. מהם 198 מיליון שקל בפרויקט הסוללים.
מבנה נסחרת בשווי של 9 מיליארד שקל. ב-12 החודשים האחרונים מנייתה עלתה ב-35% לעומת 47% שעלה מדד ת"א מניב ישראל.
