חברת מבנה מצפה שאכלוס הסוללים יביא ב-2026 לצמיחה של 10%
הקמת פרויקט המשרדים, ש-70% ממנו כבר הושכרו, הושלמה החודש. ב-2025, ובעיקר בזכות נכסי הלוגיסטיקה, התעשייה והמסחר, הנכסים שלה בישראל הניבו הכנסות תפעוליות של 817 מיליון שקל - שיפור של 3% מהשנה הקודמת
מבנה מציגה תחזית חזקה ל-2026, בעיקר הודות להשלמת הקמתו של פרויקט הסוללים מוקדם יותר החודש, אחרי ששמרה על צמיחה סולידית ברבעון הרביעי ובכלל ב-2025, בעיקר הודות לצמיחה בהנבה של נכסי התעשייה, הלוגיסטיקה והמסחר, שאחראים ל-65% מה-NOI השנתי (הכנסות תפעוליות נטו, 46% ו-19% בהתאמה). ה-NOI ברבעון הגיע ל-215 מיליון שקל, עלייה של 3% ביחס להיקפו ברבעון המקביל ב-2024. הפעילות בישראל היא העיקרית של החברה, וה-NOI בה עלה ב-5% ל-203 מיליון שקל, שיפור שמיוחס לעלייה במחירי השכירות בחוזים החדשים ולהשפעת העלייה במדד. ה-AFFO, שמודד את תזרים המזומנים מפעילותה השוטפת של החברה והוא המדד המרכזי לבחינת רווחיות של חברות נדל"ן מניב, ירד ב-10% ל-154 מיליון שקל.
ירידה זו מיוחסת לכך שבשנה הקודמת נהנתה החברה מרווחים על פיקדונות. בסיכום השנתי, ה-NOI מהפעילות בישראל עלה ב-3% ל-817 מיליון שקל, וה-AFFO ירד ב-4% ל-613 מיליון שקל. במבנה מציגים תחזית ל-NOI ב-2026 של 930 עד 950 מיליון שקל, עלייה של 10% במרכז טווח התחזית ביחס ל-2025, ולעלייה של 8% ב-AFFO לטווח של 650 עד 670 מיליון שקל. מתוך כך, תוספת ה-NOI המצופה מנכסים בייזום ומשטחים שלא הופעלו עדיין בנכסים הקיימים היא של 79 מיליון שקל, כשזו תגיע עד לסוף 2028 ל-186 מיליון שקל. הפרויקט העיקרי שעתיד לדחוף את מבנה קדימה הוא מגדל המשרדים שאותו סיימה להקים מוקדם יותר החודש ברחוב הסוללים בתל אביב, ושאכלוסו צפוי להתחיל בשבועות הקרובים.
במגדל 68 אלף מ"ר, ומבנה השלימה שיווק של 70% משטחיו. השוכרות העיקריות הן החברות ROOMS ו-Switchup מקבוצת פתאל, ששכרו בו 35.8 אלף מ"ר בתמורה שנתית ממוצעת של 66 מיליון שקל. באכלוס מלא מבנה מצפה ל-NOI של 109 עד 115 מיליון שקל.
נכס נוסף שהקמתו הושלמה בשבועות האחרונים הוא פרויקט של 14 אלף מ"ר, ובו שני מבני משרדים בפארק המדע בחיפה, שמהם 6,000 מ"ר הושכרו השנה לרפאל. במבנה מצפים שההסכם יוביל חברות נוספות מתחום הדפנס טק לשכור את יתרת השטחים בנכס, שבאכלוס מלא יניב NOI שנתי של 12 מיליון שקל.
ב-2027 מתכננת החברה לסיים הקמה, שבה החלה ב-2025, של דאטה סנטר בפתח תקווה בהספק של 18 מגה וואט, שיניב על פי הצפי NOI שנתי של 27 עד 30 מיליון שקל. פרויקט נוסף של 24 אלף מ"ר משרדים ומסחר ו-103 יח"ד בהרצליה עתיד להסתיים ב-2028 ולהוסיף NOI שנתי של 35 עד 39 מיליון שקל.
לצד התחזית החיובית מהנכסים בהקמה, מבנה מחזיקה בנכס משרדים בכפר סבא שאותו סיימה להקים בתחילת 2025 ושבו כ-25 אלף מ"ר. בסוף 2024 העריכה שה-NOI השנתי ממנו באכלוס מלא יגיע ל-18 עד 19 מיליון שקל, אך עד כה הצליחה להשכיר בו שטחים מצומצמים בלבד. לדברי המנכ"ל עוזי לוי, מבנה מקיימת מגעים להשכרת שטחים בו לחברות טכנולוגיה, אך עד כה לא נחתמו חוזים.
למבנה גם מספר פרויקטים לייזום נדל"ן למגורים. בפרויקט הסוללים 360 יח"ד (חלקה של מבנה 75%), שבו נמכרו עד לסוף השנה 245 יח"ד, מהן 92 ב-2025. 47 מהן נמכרו לקרן הריט לדיור להשכרה מגוריט בתמורה ל-190 מיליון שקל. כך שבשוק החופשי מבנה מכרה בו 45 יח"ד לעומת 68 ב-2024. בפרויקט נוסף בצוק יצחק מכרה החברה ב-2025 32 יח"ד לעומת 63 ב-2024. בפרויקט נותרו, נכון לסוף דצמבר, 116 יח"ד למכירה. בפרויקט בשדה דב, שבו החלה ב-2025 הקמת 230 יח"ד (33% חלקה של מבנה, עם מטרופוליס ולוינשטיין הנדסה), נמכרו עד לסוף השנה 40 יח"ד ו-7 נוספות מתחילת השנה. המחיר הממוצע בדירות שנמכרו עומד על 50.6 אלף שקל למ"ר. מבנה נסחרת בשווי של 9.8 מיליארד שקל לאחר עלייה של 40% בשער המניה ב-12 החודשים האחרונים, לעומת 42% שהשיג מדד ת"א מניב ישראל שבו היא נכללת.
