הגאות בהנפקות אג"ח מביאה לבורסה בית דיור מוגן לאוכלוסייה החרדית
חברת אל-בן רוצה לגייס 85 מיליון שקל כדי לפרוע הלוואות בריבית גבוהה יותר מבנק הפועלים שבעלי החברה ערבים להן והלוואות בעלים שניתנו במקביל
הגאות בשוק האג"ח הקונצרניות, יחד עם הריבית שנותרה גבוהה ועומדת על 6% בפריים, מביאים לאחוזת בית גם בית דיור מוגן שמיועד לאוכלוסייה החרדית. חברת אל-בן, שמחזיקה בבית הדיור המוגן בית טובי העיר בירושלים, מעוניינת לגייס 85 מיליון שקל בהנפקת אג"ח. זאת, על מנת לפרוע הלוואה בנקאית שבעלי החברה ערבים לה אישית, כמו גם הלוואות בעלים שאלה העניקו לה.
בעליה של אל-בן הם בני משפחת גלוברמן (50%), שגם מנהלים את החברה בפועל, האב עמנואל כיו"ר והבן עופר כמנכ"ל; ומשפחת רייכנבאך (50%), שבבעלותה מספר בתי דיור מוגן בארה"ב. את ההחזקה בבית טובי העיר, ולמעשה באל-בן, הם רכשו ב־2010 בתמורה לכ־80 מיליון שקל.
בהערכת השווי האחרונה שבוצעה לו, נכון לסוף חודש מרץ, שוויו הוערך ב־277 מיליון שקל. כאמור, אל-בן מבקשת לגייס בהנפקת האג"ח 85 מיליון שקל, מהם נטו 82 מיליון שקל, בתמורה לריבית קבועה של 4%, שתהיה מובטחת בשעבוד מדרגה שנייה על זכויותיה בקרקע שעליה ממוקם הבית, ובשעבוד על זכויותיה בהסכמי השכירות מול הדיירים בו (שלהם נתונה בטוחה מדרגה ראשונה על הבית). מרבית תמורת ההנפקה, 61 מיליון שקל, מיועדת לפרוע הלוואות קיימות שנטלה החברה מבנק הפועלים, שהריבית האפקטיבית הממוצעת עליהן עומדת על 6.75%, ושלבעלי החברה יש עליהן ערבויות אישיות.
למעלה ממחצית מסכום ההלוואות נדרש לפירעון עד אוקטובר 2026 והיתרה עד 2030. סכום נוסף, של 3.7 מיליון שקל, מיועד לפירעון הלוואות בעלים שאלה נתנו לחברה ב־2024 כחלק מההתקשרות מול הבנק. יתרת התמורה תשמש את החברה למימון פעילותה השוטפת. בעוד שהלוואות הבעלים נושאות ריבית שנתית של 7.5%, הלוואות בכיוון ההפוך, שהחברה העניקה לבעליה במהלך 2021 עד 2023 בהיקף של 8.15 מיליון שקל, נושאות ריבית של 6.2%.
במידה וההנפקה תצא לפועל, אל-בן תשוב להיות חברה מדווחת, לאחר שב־2010 נמחקה מהמסחר בידי בעליה הקודמים, בני משפחת פאלוך. החברה הנפיקה מניות ואג"ח בתחילת שנות ה־90, אך עקב החזקות ציבור נמוכות המסחר במניותיה הופסק. בהמשך, החברה לא עמדה בתשלומים למחזיקי האג"ח והגיעה מולם להסדר חוב.
בית טובי העיר ממוקם במתחם שנלר בירושלים ובו 157 דירות. הוא מיועד לאוכלוסייה החרדית יוצאת מדינות צפון אמריקה ואנגליה מהמעמד הגבוה. זהו פלח אוכלוסייה שלא נמנה על קהלי היעד של מרבית בתי הדיור המוגן, כדוגמת מגדלי הים התיכון ובית בכפר הציבוריות, או עד 120 ואחוזות רובינשטיין (הראשונה בשליטת שפיר הציבורית), שכן אלה פונים לאוכלוסיית המבוגרים הכללית.
באוגוסט הגיעו הנפקות האג"ח הקונצרניות לשיא לעומת תקופות מקבילות בשנים שעברו ואפילו בהשוואה לשנים מלאות, עם למעלה מ־97 מיליארד שקל שגויסו מתחילת השנה. במקביל, הותיר נגיד בנק ישראל את הריבית במשק ללא שינוי, ברמה של 4.5%. זאת, לאור החשש מהאינפלציה ומחוסר הוודאות בנוגע למצב הכלכלי.
